Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.03.2010 по делу n А53-23353/2008. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                 дело № А53-23353/2008

09 марта 2010 г.                                                                                  15АП-3360/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2010 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Корневой Н.И.

судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим Корневой Н.И.

при участии:

от истца: представитель Синчук М.А., дов. от 12.02.2010;

от ответчика: предприниматель Федорцов А.Н. лично;

представитель Дешколенко Т.А., дов. от 09.12.2008; представитель Березюк А.Н., дов. от 24.02.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АКБ «Русский Славянский банк» (ЗАО) в лице филиала АКБ «РУССЛАВБАНК» (ЗАО) в г. Таганроге

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2009 по делу № А53-23353/2008

по иску АКБ «Русский Славянский банк» (ЗАО) в лице филиала АКБ «РУССЛАВБАНК» (ЗАО) в г. Таганроге

к индивидуальному предпринимателю Федорцову Андрею Николаевичу

о взыскании 15 087 015 руб. 51 коп. и обращении взыскания на недвижимое имущество,

принятое в составе судьи Лусегеновой З.С.

УСТАНОВИЛ:

АКБ «Русский Славянский банк» (ЗАО) в лице филиала АКБ «РУССЛАВБАНК» (ЗАО) в г. Таганроге (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Федорцову Андрею Николаевичу (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по кредитным договорам № 0058 от 21.04.2006, № 0076 от 17.05.2006, № 0154 от 25.08.2006, № 00017 от 12.02.2007 в сумме 12 700 000 руб., процентов за пользование кредитом в размере 282 793 руб. 64 коп. и обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки от 29.03.2007. Исковое заявление принято к производству, делу присвоен № А53-23353/2008.

04.03.2009 банк обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к предпринимателю Федорцову А. Н. о взыскании задолженности по кредитному договору № 0209 от 24.11.2006 в сумме 2 000 000 руб. и процентов за пользование кредитом в сумме 104 221 руб. 87 коп. и обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки от 29.03.2007. Исковое заявление принято к производству, делу присвоен № А53-3980/2009.

Определением арбитражного суда от 16.03.2009 дела № А53-23353/2008 и № А53-3980/2009 объединены в одно производство, делу присвоен номер № А53-23353/2008.

До принятия судом решения по делу истец в порядке стати 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил размер исковых требований в части взыскания процентов за пользование кредитом до 903 689 руб. 85 коп., а также просил обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки от 29.03.2007 и дополнительному соглашению от 06.05.2008, в том числе на нежилое помещение - склад, общей площадью 554,7 кв.м. литер Д, находящееся по адресу г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-22, кадастровый (или условный) номер 61-61-42/007/2005-273; земельный участок, общей площадью 2 213 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-22, кадастровый (или условный) номер 61:58:03500:0034; нежилое здание-склад, общей площадью 275,5 кв.м. литер Аа, находящееся по адресу г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-22, кадастровый (или условный) номер 61-61-42/007/2005-269; нежилое здание-сарай, площадью по наружному обмеру 14,1 кв.м. литер С, находящееся по адресу г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-22, кадастровый (или условный) номер 61-61-42/007/2005-271; определить способ продажи заложенного имущества путем продажи с публичных торгов; определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации с торгов 10 978 000 руб., исходя из предоставленной оценки.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2009 с индивидуального предпринимателя Федорцова А.Н.в пользу банка взыскано 14 700 000 руб. - задолженности, 900 559 руб. 30 коп. - процентов за пользование кредитными средствами, обращено взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки от 29.03.2007 в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008, в том числе на нежилое помещение - склад, общей площадью 554,7 кв.м. литер Д, находящееся по адресу г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-22, кадастровый (или условный) номер 61-61-42/007/2005-273; земельный участок, общей площадью 2 213 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-22, кадастровый (или условный) номер 61:58:03500:0034; нежилое здание-склад, общей площадью 275,5 кв.м. литер Аа, находящееся по адресу г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-22, кадастровый (или условный) номер 61-61-42/007/2005-269; нежилое здание-сарай, площадью по наружному обмеру 14,1 кв.м. литер С, находящееся по адресу г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-22, кадастровый (или условный) номер 61-61-42/007/2005-271, определен способ продажи заложенного имущества с публичных торгов, определена начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации с торгов 27 087 815 руб. 77 коп. В остальной части иска отказано. Распределены расходы по уплате госпошлины.

Мотивируя решение, суд указал, что ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по кредитным договорам подтверждается материалами дела, в связи с чем требование о взыскании задолженности и процентов за пользование кредитными денежными средствами заявлено истцом правомерно. Удовлетворяя требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд указал, что начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации с торгов подлежит определению в соответствии с пунктом 3.1 договора ипотеки от 29.03.2007 в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008 и составляет 27 087 815 руб. 77 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, банк обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации с торгов изменить, определив ее в сумме 10 978 000 руб. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что из содержания пункта 3.1 договора ипотеки не усматривается, что указанная в нем стоимость является начальной продажной ценой заложенного имущества при его реализации. Заявитель жалобы считает, что начальная продажная цена заложенного по договору ипотеки имущества подлежит определению на основании отчета № 0850400339 от 22.12.2008, подготовленного Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палатой, который наиболее точно отражает рыночную цену имущества и соответствует действительности.

Предприниматель Федорцов А.Н. в отзыве на апелляционную жалобу с доводами истца не согласился, указав, что начальная продажная цена имущества подлежит определению в соответствии с пунктом 3.1 договора ипотеки от 29.03.2007 в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008 и составляет 27 087 815 руб. 77 коп., является справедливой рыночной ценой данного имущества как единого комплекса и подтверждается заключением независимого оценщика. По мнению предпринимателя, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о существенном изменении стоимости заложенного имущества с момента заключения сторонами договора ипотеки, в связи с чем арбитражный суд обоснованно установил начальную продажную цену данного имущества в размере его залоговой стоимости. Предприниматель считает необоснованными требования истца в части реализации залогового имущества по цене 10 978 000 руб., поскольку представленный истцом отчет об оценке объектов недвижимости составлен по каждому объекту отдельно как самостоятельному объекту оценки, имеющему раздельные земельные участки, в то время как фактически объекты недвижимости расположены на едином земельном участке и представляют собой единый имущественный комплекс.

В процессе рассмотрения апелляционной жалобы банком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления действительной рыночной стоимости предметов залога.

Ходатайство судом было удовлетворено. Определением суда от 08.07.2009 производство в апелляционной инстанции было приостановлено в связи с назначением по делу судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено ГУ «Южный региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации. После получения судом заключения экспертизы производство по делу возобновлено.

В соответствии с заключением судебного эксперта №4151/10-3 от 25.12.2009 рыночная стоимость нежилого строения склада Лит. «Аа», общей площадью 275,5 кв.м., кадастровый (или условный) номер 61-61-42/007/2005-269, нежилого строения склада Лит. «Д» общей площадью 554,7 кв.м. кадастровый (или условный) номер 61-61-42/007/2005-273, нежилого строения сарая Лит. «С» площадью по наружному обмеру 14,1кв.м. кадастровый (или условный) номер 61-61-42/007/2005-271 и земельного участка, площадью 2213кв.м. кадастровый (или условный) номер 61:58:03500:0034, по ул. Котлостроительной, 37-22 в г. Таганроге, на котором расположены указанные строения, в ценах, действующих на момент проведения исследования составляет 8 259 400руб.

Предприниматель Федорцов А.Н. с указанным экспертным заключением не согласился, представив в суд письменные возражения, в соответствии с которыми экспертное заключение №4151/10 от 25.12.2009г. не отвечает требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, не соответствует стандартам оценки, содержит недостоверную информацию из общедоступных источников, что вызывает сомнение в обоснованности выводов эксперта относительно рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. Нарушения, по мнению предпринимателя, выражаются в следующем:

- ссылки на источники информации, используемой в тексте отчета, не позволяют сделать вывод об авторстве и дате подготовке отчета, а также отсутствуют копии матриалов и распечаток;

- не определена дата определения стоимости объекта оценки, отчет не прошит, не подписан оценщиком, не скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

- в отчете не применены общие понятия и определения соответствующие общим понятиям и определениям обязательным к применению оценки;

 - при расчете действительной стоимости исследуемых зданий не корректно применены коэффициенты перехода цен;

- подобранных экспертом аналоги земельных участков для определения рыночной стоимости земельного участка либо не существует либо имеют существенные отличия от объекта оценки;

- экспертом применен метод сравнения продаж и результаты, полученные в рамках сравнительного подхода, не отражают реальной стоимости объекта оценки;

-  процент износа зданий существенно завышен и не подтвержден фотоматериалами, отсутствует анализ рынка объектов оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

- в заключении не отражено техническое описание объектов на момент их осмотра, тогда как указанное обстоятельство влияет на рыночную стоимость объектов и, следовательно, с учетом неподтвержденного документально процента износа и неправомерного расчета восстановительной и действительной стоимости зданий – объектов оценки, экспертом существенно занижена их рыночная стоимость, определяемая затратным методом;

- в отчете эксперта некорректно указан перечень нормативных актов; используемые для расчета восстановительной стоимости зданий, сборники УПВС существенно устарели, что требует использования целевого набора информации, позволяющей учитывать современные экономические реалии.

В связи с представленными ответчиком возражениями по экспертному заключению, суд счел необходимым в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вызвать в судебное заседание для дачи необходимых пояснений эксперта Коробецкого Б.В.

Явившийся в судебное заседание, состоявшееся 27.02.2010г., эксперт Коробецкий Б.В. дал необходимые пояснения и ответил на вопросы сторон.

Определением арбитражного суда от 27.02.2010г. рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 04.03.2010г. с целью предоставления экспертом письменных пояснений по заключению экспертизы с учетом возникших у ответчика вопросов.

В судебное заседание, состоявшееся 04.03.2010г. эксперт представил письменные пояснения с учетом вопросов предпринимателя Федорцова А.Н.

Согласно пояснений эксперта  рыночная стоимость исследуемых нежилых строений склада Лит. «Аа», склада Лит. «Д», нежилого строения сарая Лит. «С» и земельного участка площадь площадью 2213,кв. м, на котором указанные строения расположены, определена в заключении по состоянию на декабрь 2009 года; заключение оформлено в соответствии с формой заключения судебного эксперта, а не отчета оценщика; место расположения исследуемых объектов указано в исследовательской части заключения на странице 4; анализ рынка аналогичных исследуемым объектам оценки присутствует в форме обработки каталогов риэлтерских фирм, опубликованных в газетах и размещенных на Интернет-сайтах. При подборе объектов-аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом выбирались аналоги среди объектов, размещенных в средствах информации, сопоставимые по площади, месту расположения и возможному использованию, по аналогам № 1 и № 2 взята информация из газеты бесплатных частных объявлений (газета «Каменная Лестница»№ 19 от 12.05.2009 г.). Общая площадь строения склада Лит. «Д» в размере 554,7 кв. м, приведенная на странице 5 исследовательской части заключения № 4151/10-3 от 25.12.2009 г., соответствует данным технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация» от 21.12.2004 г. Площадь помещения строения сарая Лит. «С» в 13,6 кв.м, приведена по аналогии с ос­тальными исследуемыми строениями и определена экспертом, так как в техническом пас­порте указана только площадь застройки в 14,1 кв. м., которая и была использована в расчетах. Расчет физического износа исследуемых строений произведен путем сопоставле­ния признаков физического износа конструктивных элементов исследуемых строений при осмотре