Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2010 по делу n А32-16495/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-16495/2009-48/311

15 марта 2010 г.                                                                                  15АП-11368/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: Губановой С.И. по доверенности от 18.09.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Брюховецкий район

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2009 по делу № А32-16495/2009-48/311,

принятое в составе судьи Садовникова А.В.,

по иску Администрации муниципального образования Брюховецкий район, ст.Брюховецкая

к обществу с ограниченной ответственностью «Агропроизводственная компания «Бейсуг», ст.Батуринская

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о государственной регистрации права собственности

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Брюховецкий район (далее – администрация МО Брюховецкий район, Администрация) в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агропроизводственная Компания «Бейсуг» (далее ООО «АПК «Бейсуг») о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи имущества от 19.11.2008 №1 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, станица Батуринская, ул.Красная, д.60:

нежилое здание комбината бытового обслуживания, лит.Б,б,б1 общей площадью 271,9 кв.м.;

земельный участок площадью 960 кв.м. кадастровый номер 23:04:07 02 062:0006, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания комбината бытового обслуживания населения (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК л.д.116,140).

Иск заявлен на основании ст.ст.131,551 ГК РФ и мотивирован уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные им по результатам аукциона по продаже муниципального имущества от 17.11.2008г.

Ответчик отзыв на иск не представил.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2009г.  в иске отказано по тем основаниям, что в ходе проведения торгов были допущены нарушения, являющиеся основанием для признании их недействительными, что влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Проанализировав отчет об оценке рыночной стоимости здания комбината и прав на земельный участок, суд пришел к выводу о том, что торги по продаже недвижимого имущества неправомерно проведены без продажи земельного участка.

Администрация МО Брюховецкий район обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2009г. в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просила его отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что требования о признании торгов недействительными заявителем и заинтересованными лицами не заявлялись, правомерность заключения договора купли-продажи не оспаривалась. Земельный участок под зданием КБО не мог быть предметом аукциона в силу ст. 18 Федерального закона  от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», т.к. в результате этого покупателями КБО и земельного участка под ним могли бы стать разные лица. Предметом торгов определено здание КБО, однако, в информационном сообщении также указано, что земельный участок отчуждается одновременно со зданием по цене 7500 руб.  При оценке отчета суд не принял во внимание сведения, указанные на стр.57,29, и 2, согласно которым рыночная стоимость оцениваемого имущества составляет 193000 руб., рыночная стоимость здания с учетом НДС – 185500 руб., стоимость прав на земельный участок – 7500 руб. Поскольку муниципальное образование не является плательщиком НДС, рыночная стоимость здания КБО установлена в размере 157203,38 руб. (без НДС). Денежные средства в размере 160000 руб. за здание КБО и 7500 руб. за земельный участок, полученные от приватизации,  зачислены в бюджет района. При наличии вопросов по содержанию отчета об оценке суд имел возможность запросить уточняющую информацию у истца либо привлечь оценщика. В нарушение ст.ст. 71,153 АПК РФ суд не обеспечил условия для всестороннего и полного исследования отчета как доказательства, имеющего значение для дела.

Определением суда от 28.01.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержала, просила решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

ООО «АПК «Бейсуг» и регистрационная служба в судебное заседание не явились. В соответствие со статьями 156, 266 АПК РФ, дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование – Брюховецкий район Краснодарского края является собственником нежилого здания комбината бытового обслуживания, литер Б,б,б1 общей площадью 271,9 кв.м. и земельного участка площадью 960 кв.м. с кадастровым номером 23:04:0702062:0006, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания комбината бытового обслуживания населения, расположенных по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, ст.Батуринская, ул.Красная, 60, что подтверждается свидетельствами от 16.05.2008 серии 23АД №№839008,839009 (т.1,л.д.119-120).

Решением совета муниципального образования Брюховецкий район от 21.02.2008 №301 утверждена программа приватизации имущества муниципального образования Брюховецкий     район на 2008 год, в которую было включено здание комбината бытового обслуживания.

Постановлением главы муниципального образования Брюховецкий район от 19.11.2008 №1347 был утвержден протокол комиссии по приватизации муниципального имущества муниципального образования Брюховецкий район от 17.11.2008 №9 «О подведении итогов аукциона по продаже объекта недвижимости - нежилого здания комбината бытового обслуживания, литер Б,б,б1 общей площадью 271,9 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, ст.Батуринская, ул.Красная, 60» (т.1,л.д.14-20).

На основании протокола комиссии по приватизации муниципального имущества от 17.11.2008 №9 между Администрацией МО Брюховецкий район (продавец) и ООО «АПК «Бейсуг» (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 19.11.2008, по условиям которого покупателю передается в собственность муниципальное имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, станица Батуринская, ул.Красная, д.60:

нежилое здание комбината бытового обслуживания 1918 года постройки, лит.Б,б,б1 общей площадью 271,9 кв.м.;

земельный участок площадью 960 кв.м. кадастровый номер 23:04:07 02 062:0006, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания комбината бытового обслуживания населения.

Согласно письму Администрации МО Брюховецкий район от 11.12.2008 №2847, квитанциям №001 от 08.11.2008, №002 от 01.12.2008, № 001 от 01.08.2008, денежные средства, перечисленные ООО «АПК «Бейсуг» в счет выкупной стоимости спорного имущества в размере 167500 руб.,  поступили в доход бюджета в полном объеме (т.1,л.д.21,27-29).

По акту приема-передачи от 11.12.2008 земельный участок и здание комбината бытового обслуживания, расположенные по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, станица Батуринская, ул.Красная, д.60, переданы ООО «АПК «Бейсуг» (т.1,л.д.26).

Пунктом 3.3.5 договора купли-продажи от 19.11.2008 предусмотрена обязанность покупателя не позднее чем через 30 дней после полной оплаты имущества оформить в отделе по Брюховецкому району Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю право собственности на него.

Уведомлением Комиссии по приватизации муниципального имущества муниципального образования Брюховецкий район от 22.12.2008 №1 ООО «АПК «Бейсуг» было предложено незамедлительно обратиться  в отдел по Брюховецкому району Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю для регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости (т.1,л.д.59). Ответ на данное обращение не получен.

Письмом от 06.02.2009 №292 Администрация МО Брюховецкий район повторно предложила ООО «АПК «Бейсуг» обратиться в отдел по Брюховецкому району Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю для регистрации перехода права собственности на нежилое здание комбината бытового обслуживания, лит.Б,б,б1 общей площадью 271,9 кв.м. и земельный участок площадью 960 кв.м. кадастровый номер 23:04:07 02 062:0006, расположенные по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, станица Батуринская, ул.Красная, д.60. Уведомлением о вручении №00421 подтверждается получение указанного письма ответчиком. Однако, ответ на данное обращение истцом не получен.

Уклонение  ответчика   от  государственной   регистрации   перехода   права   собственности на спорные объекты недвижимости послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции указал, что торги по продаже спорного недвижимого имущества неправомерно проведены без продажи земельного участка, что является основанием для признания торгов недействительными. Согласно п.2 ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Однако судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При этом в пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Между тем, оспоримые сделки не могут быть признаны недействительными по инициативе суда без предъявления соответствующего иска лицами, указанными в законе (данная правовая позиция изложена в п.4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.1998 № 9 «О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок»).

Требования о признании недействительными торгов по продаже объекта недвижимости - нежилого здания комбината бытового обслуживания, литер Б,б,б1 общей площадью 271,9 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, ст.Батуринская, ул.Красная, 60, в рамках настоящего спора никем не заявлены.

Признав торги недействительными без предъявления заинтересованными лицами соответствующего иска, суд первой инстанции, в нарушение ст.49 АПК РФ, вышел за пределы заявленных исковых требований.

Кроме того, из представленных в материалы дела отчета об оценке №О-08-050 от 16.06.2008 (т.1,л.д.60), расчета размеров земельного участка от 06.10.2008 (т.1,л.д.58), протокола №9 от 17.11.2008 (т.1,л.д.14), акта приема-передачи от 11.12.2008 (т.1,л.д.26), а также пунктов 1.2., 2.1., 3.1.2. договора купли-продажи от 19.11.2008 №1 (т.1,л.д.22) следует, что предметом торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи являлись и спорный объект недвижимого имущества, и необходимый для его использования земельный участок.

Из отчета об оценке №О-08-050 от 16.06.2008 (т.1,л.д.60) следует, что рыночная стоимость спорного здания составила 185500 рублей и определена с учетом НДС. Стоимость земельного участка для эксплуатации спорного объекта определена без учета НДС в размере 7500 рублей (т.1,л.д.62), что в сумме составило 193000 руб.

В описании объекта оценки, приведенном в отчете об оценке №О-08-050 от 16.06.2008, имеется указание на земельный участок площадью 960 кв.м. (т.1,л.д.77). При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценщиком была учтена рыночная стоимость земельного участка площадью 960 кв.м. равная 7500 руб. без учета НДС (т.1,л.д.81, 87).

Поскольку муниципальное образование Брюховецкий район в силу ст. 143 НК РФ не является плательщиком НДС, начальная стоимость здания комбината бытового обслуживания была определена организатором торгов на основании рыночной стоимости, согласно отчету об оценке №О-08-050 от 16.06.2008, но без учета НДС и составила 157203 руб.

Согласно пункту 2.1. цена договора купли-продажи от 19.11.2008 №1 составила 167500 руб., из которых 160000 руб., предложенные ответчиком на торгах за спорное здание, а также 7500 руб. за земельный участок необходимый для эксплуатации спорного объекта согласно отчету об оценке №О-08-050 от 16.06.2008.

С учетом вышеизложенного, выводы суда первой инстанции о том, что торги были проведены только в отношении объекта недвижимости без продажи земельного участка, противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи,