Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2010 по делу n А53-23207/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

хозяйстве» установлен следующий порядок предоставления земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству.

      Граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны: 1) цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение); 2) испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду); 3) условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно); 4) срок аренды земельных участков; 5) обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства); 6) предполагаемое местоположение земельных участков.

      Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду заявителю, указанному в пункте 3 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности может быть оспорено в судебном порядке.

      Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия указанного в пункте 4 настоящей статьи решения.

      Отмена постановления главы Милютинского района Ростовской области от 17.08.2006 №183 постановлением от 25.08.2009 №321, мотивированная незаключенностью договоров аренды №31,35,36,37 от 04.08.2003, неправомерна, поскольку предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства не может быть обусловлено наличием ранее заключенных с данным хозяйством договоров аренды испрашиваемых земельных участков.

      Таким образом, статьей 12 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве предусмотрен особый порядок предоставления крестьянским (фермерским) хозяйствам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, не требующий предварительного опубликования информации о предоставлении земельных участков и проведения торгов на право заключения договора аренды.

      Доказательств, свидетельствующих о том, что на момент издания постановления от 17.08.2006 №183 имелась конкурирующая заявка о предоставлении указанных в постановлении земельных участков, в материалах дела не имеется.

      На предоставленных постановлениями администрации землях КФХ «Люкс» длительное время ведет сельскохозяйственное производство, что подтверждается материалами дела и не оспаривается администрацией. При таких обстоятельствах КФХ «Люкс» должно быть признано заинтересованным лицом в заключении с ним договора аренды соответствующих земель.

      По смыслу статьи 12 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве администрация обязана рассмотреть заявление крестьянского (фермерского) хозяйства о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и принять соответствующее решение, после которого подлежит заключению договор аренды.

      Поскольку после издания постановления от 17.08.2006 №183 договор аренды указанных в данном постановлении земельных участков сторонами подписан не был, и администрация явно выразила намерение распорядиться данными участками иным образом, следует признать нарушенным право КФХ «Люкс» на заключение с ним договора аренды земельных участков в порядке, определенном статьей 12 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве. 

     В соответствии с разъяснением, приведенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи или аренды земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

      Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определены следующие особенности заключения договора в обязательном порядке.

      В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

      Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

      Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

      Как усматривается из материалов дела, истец направил комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Милютинского района проект договора аренды от 24.08.2009 земельных участков с кадастровыми номерами 61:23:0600017:29 (63га пашни), 61:23:0600017:30 (32га пашни), 61:23:0600015:32 (42га пашни), 61:23:0600013:134 (42га пашни), 61:23:0600018:56 (106га пашни), 61:23:0600018:57 (110га пашни), 61:23:0600018:58 (81га пашни), а всего – 476га, сроком на 5 лет; к указанному проекту договора прилагались также акты приема - передачи земельных участков и их кадастровые паспорта (л.д. 11-16, т.д. 2). Отправка данных документов в адрес комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Милютинского района Ростовской области подтверждается почтовой квитанцией от 29.09.2009 (л.д. 17, т.д. 2).

      Администрация Милютинского района отказалась от заключения договора аренды спорных земельных участков, и неоднократно поддерживала данную позицию в процессе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанций.

      Заявления ООО «Зерно Дон» от 29.06.2009 в адрес главы Милютинского района о предоставлении в аренду сроком на 5 лет земельных участков с кадастровыми номерами 61:23:60 0017:0029, 61:23:60 0018:0056, 61:23:60 0015:0032, 61:23:60 0018:0058, 61:23:60 0013:0134, 61:23:60 0017:0030 не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований КФХ «Люкс», поскольку данные земельные участки являются предметом незавершенного правоотношения между администрацией Милютинского района и КФХ «Люкс» по заключению в отношении этих участков договора аренды на основании постановления от 17.08.2006 №183.

      Поскольку ООО «Зерно Дон» обратилось с конкурирующими заявлениями  в период правоожидания КФХ «Люкс», отсутствие у последнего зарегистрированного права аренды на спорные земельные участки не препятствует судебной защите законных интересов КФХ «Люкс» по заключению с ним в преимущественном по сравнению с другими претендентами порядке договора аренды спорных земельных участков.

      Как следует из предоставленной апелляционному суду справки муниципального учреждения «Милютинское районное управление по координации, организации сельскохозяйственного производства, землепользованию и охране окружающей среды администрации Милютинского района», ранее предоставленные в аренду КФХ «Люкс» на основании постановлений от 06.05.1996 №237, от 05.11.1997 №335, от 06.06.2001 №181, от 25.07.2001 №272, от 30.08.2001 №342, от 28.12.2001 №461, от 12.02.2003 №41, от 23.07.2003 №284 земельные участки по местоположению и площадям полностью соответствуют земельным участкам общей площадью 476га, предоставленным в аренду КФХ «Люкс» постановлением от 17.08.2006 №183. Указанной справкой также подтверждается фактическое использование КФХ «Люкс» соответствующих земельных участков.

      Администрация Милютинского района Ростовской области справкой от 03.06.2010 подтвердила то обстоятельство, что обрабатываемые КФХ «Люкс» на основании постановления от 17.08.2006 №183 земельные участки площадью 42га, 95га, 42га, 297га, всего 476га, свободны от прав третьих лиц, в аренду, в том числе на торгах, не предоставлены. 

      Из материалов дела следует, что КФХ «Люкс» фактически владеет спорными земельными участками.

               В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении  в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

      Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

      В соответствии с частью 6 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

      Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

      Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

      Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

      Областным законом Ростовской области от 22.07.2003 №19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» установление порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции Администрации Ростовской области (пункт 8.1 статьи 4 Областного закона от 22.07.2003 №19-ЗС).

               Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определен постановлением Администрации Ростовской области от 05.12.2007 №475 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области» (далее – Порядок определения арендной платы).

      В соответствии с пунктом 1 Порядка определения арендной платы размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается по видам использования земель и категориям арендаторов органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.

   При этом размер арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков не может быть ниже суммы, рассчитанной исходя из ставки земельного налога, установленной в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований за такие земельные участки.

   В судебном заседании апелляционной инстанции КФХ «Люкс» не возражало против заключения договора в редакции, предложенной ответчиками в типовом проекте договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, распоряжение которым осуществляется администрацией Милютинского района.

   Администрация Милютинского района пояснила, что указанный в пункте 2.1 типового проекта договора аренды размер арендной платы (35 100 руб. в год) является опечаткой, правильный размер арендной платы представлен в Приложении №2 к договору аренды. В соответствии с указанным приложением кадастровая стоимость земельного участка площадью 476га установлена в размере 26 156 064 руб., ставка арендной платы – 1%, коэффициент инфляции – 1,1. Ежегодный размер арендной платы за арендованную площадь составляет 287 716,70 руб. Ежеквартальная сумма арендной платы установлена в размере 71 929,18 руб.

   Истец согласился с предложенным в типовом проекте договора размером арендной платы, подтвердил наличие опечатки в пункте 2.1 проекта договора аренды.

   Арбитражный суд принимает условие о размере арендной платы и порядке ее начисления и уплаты в редакции, предложенной администрацией Милютинского района, поскольку в проекте договора аренды, направленного истцом в адрес ответчиков, предусматривалось установление регулируемой арендной платы, определяемой органами местного самоуправления в соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежащей пересмотру арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением местного органа власти по установлению базовых ставок арендной платы (л.д. 13, т.д. 2).  Аналогичное условие о порядке определения размера арендной платы содержалось и в проекте договора аренды, предложенного КФХ «Люкс» ответчикам в судебном заседании апелляционной инстанции для подписания в порядке мирового соглашения.

   Обоснованных возражений по размеру арендной платы и порядку ее определения истец не представил.

   В соответствии со статьей 14.1 Областного