Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2008 по делу n А32-16009/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-16009/2007-36/356

28 апреля 2008 г.                                                                                15АП-1164/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.

при участии:

от истца: представитель Бахарев Константин Владимирович – доверенность от 01.08.2007 года,

от ответчика: представитель Смелик Виталий Николаевич – доверенность от 10 января 2008 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Межотраслевая юридическая фирма топливно-энергетического комплекса "ЮрТэк-интер"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 16 января 2008 г. по делу № А32-16009/2007-36/356,

принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью Межотраслевая юридическая фирма топливно-энергетического комплекса "ЮрТэк-интер"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Геленджикский производственно-строительный комбинат"

о взыскании неосновательного обогащения в сумме 4 011 107 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 157 937 рублей,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Межотраслевая юридическая фирма топливно-энергетического комплекса "ЮрТэк-интер" (далее – ООО «ЮрТэк-интер») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Геленджикский производственно-строительный комбинат" (далее – Комбинат) о взыскании 5 410 802 рублей 45 копеек, в том числе 5 050 269 рублей 33 коп неосновательного обогащения за период с 17.04.2006 года по 14.04.2007 года и 360 533 рублей 12 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.03.2007 по 29.11.2007 года (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 4 л.д. 41-44, 134)).

Исковые требования мотивированы тем, что истец приобрел спорное имущество по договору купли-продажи у ООО «Кубаньрусагро». На момент передачи базы покупателю (истцу), ответчик занимал спорные помещения и использовал их. Поскольку оформить отношения по владению и пользованию спорным имуществом с ответчиком не удалось – истец передал три из четырех объектов в аренду ОАО «Жилище». Между истцом, ответчиком и ОАО «Жилище» был подписан акт, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства в срок до 14.04.2007 года освободить спорное имущество. С 14.04.2007 года спорное имущество находится во владении арендатора – ОАО «Жилище». Однако поскольку в период с 17.04.2006 по 14.04.2007 года Комбинат (ответчик) использовал спорное имущество без основания – Комбинат получил неосновательное обогащение, взыскать которое истец требует по настоящему иску.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16 января 2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. В решении суда изложены следующие доводы. Между ЗАО «Черноморский комплекс отелей» и Комбинатом (ответчиком) заключен договор аренды. Суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны согласовали размер арендной платы, и при регулировании указанных арендных отношений следует применять порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ). ЗАО «Черноморский комплекс отелей» передало спорное имущество ООО «Кубаньрусагро», которое в дальнейшем передало его ООО «ЮрТэк-интер». При приобретении спорного имущества ООО «ЮрТэк-интер» (истцом), к нему перешли права и обязанности по договору аренды с Комбинатом (ответчиком). По окончании срока договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Поскольку ответчик пользовался спорным имуществом на основании договора аренды – основания для взыскания неосновательного обогащения отсутствуют. В свою очередь истцом не представлены сведения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы, обычно применяемые при сравнимых обстоятельствах.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ЮрТэк-интер" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, рассмотреть дело по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, исковые требования удовлетворить. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- суд первой инстанции ошибочно применил ст. 424, 614 ГК РФ, указав на заключенность договора аренды между ЗАО «Черноморский комплекс отелей» и ответчиком; возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы;

- суд первой инстанции необоснованно указал на недоказанность размера неосновательного обогащения, подлежащего взысканию; размер неосновательного обогащения доказывается договором аренды, заключенным с ОАО «Жилище», а также отчетом об оценке № 120/1 от 26.10.2007.

В отзыве на апелляционную жалобу Комбинат просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца изложил содержание апелляционной жалобы, представитель ответчика – отзыва на апелляционную жалобу. 17 апреля 2008 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 17 часов 40 минут 21 апреля 2008 года.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05 января 2004 года ЗАО «Черноморский комплекс отелей» и Комбинат (ответчик) подписали договор аренды следующего недвижимого имущества: КПП (административный корпус), литер «Р», общей площадью 391,3 кв.м.; мастерской с контейнерно-сервисной станцией, литер «Ж», общей площадью 447 кв.м.; мастерской литер «И», общей площадью 625,7 кв.м. (т. 1 л.д. 138-141).

Суд первой инстанции пришел к выводу о заключенности данного договора. Однако указанный вывод суда первой инстанции не соответствует нормам материального права.

Пунктом 1 ст. 654 ГК РФ установлено: договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В пункте 5.1. договора аренды от 05.01.2004 года указано: В соответствии с соглашением Сторон в счет арендной платы за арендуемые объекты недвижимого имущества Арендатор осуществляет плату в полном объеме коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг на содержание арендуемого имущества, так же производит текущий ремонт арендуемых объектов и их охрану (аналогичные условия предусмотрены в п. 3.2.3 договора аренды).

Арендная плата является формой встречного предоставления арендатора. Однако расходы, которые несет арендатор в связи с осуществлением своей хозяйственной деятельности, а также расходы, в связи с исполнением обязанностей, возложенных на арендатора законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ), не могут рассматриваться как встречное предоставление. Пунктом 12 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66) также разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что в соответствии с условиями договора арендатор должен вносить плату, в том числе, за коммунальные услуги арендодателя, в чем и выразилось встречное предоставление; кроме того, арендатор производил капитальный ремонт (п. 3.2.4. договора аренды), данные расходы также являются формой арендной платы.

Пункт 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает способы согласования размера арендной платы. Арендная плата, в частности, может выражаться в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. При этом сам перечень предоставляемых услуг и улучшений (затрат на улучшения) должен быть определен (обусловлен) договором аренды, в противном случае размер арендной платы не является согласованным. В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются для определения размера арендной платы за использование зданий и сооружений. Указав, что в данном случае установлены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ), суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению. Таким образом, условие о размере арендной платы в договоре аренды 05.01.2004 года не согласовано, а сам договор аренды от 05.01.2004, подписанный ЗАО «Черноморский комплекс отелей» и Комбинатом (ответчиком) является незаключенным. Следовательно, вывод суда первой инстанции о наличии между истцом и ответчиком арендных отношений не основан на нормах материального права.

По договору купли-продажи от 17.04.2006 года истец (ООО «ЮрТэк-интер») приобрел спорное имущество у ООО «Кубаньрусагро» (т. 1 л.д. 6-13). Право собственности на спорное имущество зарегистрировано за истцом 05.09.2006 года (т. 1 л.д. 27-30).

Как установлено судом первой инстанции, не оспаривается сторонами и подтверждается материалами дела (актом от 16.03.2007 года – т. 1 л.д. 31), на момент государственной регистрации перехода права собственности Комбинат осуществлял владение и пользование всем спорным имуществом (КПП (административный корпус) литер «Р», площадью 477,4 кв.м., мастерской литер «Ж», площадью 413,4 кв.м., мастерской литер «З», площадью 601,5 кв.м., мастерской литер «И», площадью 625,7 кв.м.). 13 апреля 2007 года по акту приема-передачи Комбинат передал ООО «ЮрТэк-интер» спорное имущество (т. 1 л.д. 32). Таким образом, факт неосновательного использования ответчиком имущества истца в период с 05.09.2006 года по 13.04.2007 года доказан.

В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В доказательство цены использования имущества на момент окончания пользования истцом представлено: договор аренды № Юр-05/да от 15.03.2007 года литеров «Р», «Ж», «З» сроком на три года, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 29.05.2007 года (т. 1 л.д. 15-23), а также отчет об оценке № 120/1 от 26.10.2007 года (т. 4 л.д. 45-129).

Поскольку договор аренды № Юр-05/да от 15.03.2007 года части спорного имущества (литеров «Р», «Ж», «З») заключен при сравнимых обстоятельствах, на момент окончания использования спорного имущества ответчиком, договор фактически исполняется, а ответчик не привел обстоятельств, свидетельствующих о завышении цены по договору аренды – суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности цены использования части спорного имущества (литеров «Р», «Ж», «З»), на момент окончания пользования – 250 000 рублей в месяц, включая НДС.

В то же время, не может быть принят в качестве надлежащего, достоверного доказательства отчет об оценке № 120/1 от 26.10.2007 года. Отчет составлен на 10.05.2007 года, в связи с чем, должен соответствовать действовавшим стандартам оценки, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении стандартов оценки». В соответствии с п. 18 стандартов оценки оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Однако ни в самом отчете (т. 4 л.д. 86-87), ни в приложении № 4 (т. 4 л.д. 109-116) не содержится обоснование применения тех или иных подходов к оценке. Более того, в п. 4.3.4 приложения № 4 отчета, оценщик указывает, что доходный метод не применялся при определении размера арендной платы. При этом в п. 4.4. приложения № 4 итоговая величина арендной платы рассчитана на основе доходного подхода. В пункте 4.2. (Теоретические предпосылки оценки стоимости аренды недвижимости) указано: предлагается в условиях Краснодарского края для определения стоимости аренды использовать рекомендации «Временной методики определения размера арендной платы за пользование находящимися на территории Краснодарского края зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями федерального уровня собственности», утвержденные распоряжением Территориального управления Минимущества РФ по Краснодарскому краю от 22.10.2004 N 389-Р. Однако при расчете размера арендной платы данные рекомендации не были использованы. Размер арендной платы рассчитан исключительно на основе доходного подхода.

Таким образом, поскольку представленный отчет об оценке № 120/1 от 26.10.2007 года не соответствует стандартам оценки, содержит внутренние противоречия, то он не может быть принят как надлежащее доказательство размера арендной платы спорного имущества.

На основании изложенного доказанный размер неосновательного обогащения за пользование литерами «Р», «Ж», «З» в период с 05.09.2006 года по 13.04.2007 года составляет 1 825 000 рублей.

С 05.09.2006 по 30.09.2006 = 26 дней х 250 000 руб. / 30 (количество дней месяца) = 216 666,67 руб.

С 01.10.2006 по 31.03.2007 = 6 месяцев х 250 000 руб. = 1 500 000 руб.

С 01.04.2007 по 13.04.2007 = 13 дней х 250 000 руб. / 30 (количество дней месяца) = 108 333,33 руб.

Поскольку у суда отсутствуют исходные данные, необходимые для расчета неосновательного обогащения за пользование литером «И», сторона не представила необходимые