Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2008 по делу n А32-19642/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-19642/2007-62/442

30 апреля 2008 г.                                                                                15АП-2346/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей В.В. Галова, М.В. Ильиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной

при участии: от истца: не явился, извещен; от ответчика не явился, извещен; от третьих лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО “Васт Трейд”

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 марта 2008г. по делу № А32-19642/2007-62/442

по иску общества с ограниченной ответственностью "Васт Трейд"

к ответчику открытому акционерному обществу "Краснодарский краевой инвестиционный банк"

при участии третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Кубагротрейд", Администрации Ейского района Краснодарского края

о признании сделки недействительной

принятое в составе судьи Алексеева Р.А.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Васт Трейд" (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ответчику открытому акционерному обществу "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (далее банк) с иском о признании недействительным договора залога недвижимого имущества (ипотеки), подписанного между  банком и обществом 30.10.2006г. и дополнительного соглашения к нему от 01.11.2006г. и возврате сторон в первоначальное положение.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Кубагротрейд", Администрация Ейского района Краснодарского края.

Иск, с учетом заявления об уточнении основания иска (т.1, л.д.130),  мотивирован указанием на следующие обстоятельства:

- отсутствует раздельная оценка заложенных объектов;

- к договору не приложена копия кадастрового плана земельного участка;

- в договоре не определен в денежном выражении конкретный размер обязательств общества, нет описания существа, срока исполнения обязательств, которые каждым конкретным предметом ипотеки обеспечиваются;

- заложенный литер Г не отвечает признакам объекта недвижимости;

- согласие арендодателя и собственника земли на залог права аренды надлежащим образом получено не было;

- сделка недействительна согласно положениям ст. 174 ГК РФ;

- сделка является крупной;

- сделка является кабальной.

В отзыве на исковое заявление банк просил в удовлетворении исковых требований отказать, указал на соответствие заключенного договора об ипотеке требованиям действующего законодательства.

В отзыве на исковое заявление Администрация муниципального образования Ейский район указала на соблюдение при залоге права аренды требований действующего законодательства (т.1, л.д.156).

Решением арбитражного суда от 12 марта 2008г. в иске отказано. Решение мотивировано указанием на следующие обстоятельства: сделка не соответствует критериям крупной, решение о залоге принято единственным участником ООО “Васт-Трейд”, условия для применения положений ст.179 ГК РФ о кабальных сделках отсутствуют, пообъектной оценки предмета ипотеки положения действующего законодательства не требуют, к договору залога была приложена  копия кадастрового плана земельного участка, положения ст.22 Земельного кодекса РФ  соблюдены.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В апелляционной жалобе просит решение отменить, признать договор ипотеки недействительным. Жалоба обоснована следующими доводами:

- в договоре нет раздельной оценки заложенных объектов;

- заложенный литер Г в момент подписания договора не отвечал признаками объекта недвижимости;

- на земельном участке  находятся многочисленные постройки и сооружения, которые не были заложены; к договору не приложен план границ земельного участка;

- срок залога права должен быть определен договором ипотеки;

- договор не содержит оценки заложенного права аренды; при оценке права аренды муниципального или государственного имущества она должна производится независимым оценщиком;

- вопрос о залоге права аренды органом местного самоуправления не рассматривался.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Истец ходатайствовал о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

Открытое акционерное общество "Краснодарский краевой инвестиционный банк" и  Администрация Ейского района Краснодарского края ходатайствовали об отложении судебного разбирательства, с указанием на то, что им не были направлены копии апелляционной жалобы. Данные ходатайства судом апелляционной инстанции отклоняются. В материалах дела имеются квитанции и описи вложения в ценное письмо, подтверждающее направление заявителем апелляционной жалобы копий жалобы сторонам (т.2, л.д.39-44). Доводы жалобы в основном повторяют ранее высказанные истцом при рассмотрении дела судом первой инстанции. При таких обстоятельствах отложение приведет к неоправданному затягиванию рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между обществом и банком заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 30 октября 2006г. Согласно этому договору в обеспечение исполнения обязательств, принятых ООО “Кубагротрейд” общество заложило два здания и право аренды земельного участка. 1 ноября 2006г. сторонами заключено дополнительное соглашение №1 к договору об ипотеке. Из сопоставления кадастрового плана, договора об ипотеке и дополнительного соглашения  следует, что первоначально в договоре стороны указали предыдущий номер земельного участка – 23:08:08 04 005:111, дополнительным соглашением уточнили номер, указали кадастровый номер 23:08:08 04 003:0025 (т.1, л.д.18 об.).

В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие принадлежность заложенного имущества залогодателю: Свидетельства о праве собственности общества на производственный корпус лит.В  и нежилое здание градирную лит. Г, договор аренды земельного участка №0800001065 от 18 июля 2006г., с кадастровым планом, зарегистрированный в надлежащем порядке (т.1, л.д.13,14, 15-20).

Договор об ипотеке зарегистрирован в реестре 27.12.2006г. Анализ текста договора об ипотеке и дополнительного соглашения к нему позволяет сделать вывод, что договор в полной мере соответствует требованиям ст.9 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” к содержанию договора об ипотеке.

Статья 9 Закона об ипотеке требует указания в договоре размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В соответствии с данным указанием закона в оспариваемом договоре обозначено обеспечиваемое ипотекой обязательство, с указанием заемщика (ООО “Кубагротрейд)”, основания возникновения обязательства  (договор об открытии кредитной линии № 11314 от 30 октября 2006г.), размера обязательства – лимит выдачи 3 212 000 руб., срока погашения – 25 октября 2007г., подробно указаны порядок выдачи кредита, оговорены проценты за пользование заемными средствами и мера ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Статья 9 Закона об ипотеке требует указания в договоре предмета ипотеки, а именно его наименования, места нахождения, достаточного для идентификации этого предмета описания.

В оспариваемом договоре об ипотеке указано, что предметом ипотеке является:

- нежилое здание – градирная, литер Г, назначение нежилое, общей площадью 18,5 кв.м., кадастровый номер 23-23-20/032/2005-703, расположенное по адресу Краснодарский край, Ейский район, п.Октябрьский, ул.Спортивная, д.1, также дано описание объекта и степень его износа;

- производственный корпус литер В, общей площадью 181,8 кв.м., кадастровый номер 23-23-20/032/2005-393, расположенный по адресу Краснодарский край, Ейский район, п.Октябрьский, ул.Спортивная, д.1, также дано описание объекта и степень его износа;

- право аренды земельного участка, выделенного из земель поселений, разрешенное использование под существующими объектами недвижимости молокозавода, площадью 10370 кв.м., кадастровый номер 23:08:08 04 005:0111, находящегося в Ейском районе, п.Октябрьский, ул.Спортивная, д.1.

Согласно ст.9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Данное требование закона при заключении договора также выполнено. Указано, что здания принадлежат залогодателю на основании договоров купли-продажи, право подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права серия 23-АА №365366 и 23-АА №365361, выданными 12.08.2005г. Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю;

Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы, согласно которому заложенный литер Г в момент подписания договора не отвечал признакам объекта недвижимости. Право на данный объект зарегистрировано в реестре, фактическое состояние объекта на действительность договора не влияет.

Согласно ст.9 Закона об ипотеке если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Данное требование также выполнено. Осуществлена четкая индивидуализация земельного участка, указан срок аренды – до 17 июля 2016 г.

В апелляционной жалобе истец указывает на нахождение на арендованном земельном участке иных, помимо заложенных, построек и сооружений. Данное обстоятельство на действительность договора об  ипотеке не влияет. Требование залога земельного участка со всеми находящимися на нем зданиями, строениями и сооружения сформулировано Законом об ипотеке как исключение из общего правила, только применительно к ситуации залога земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, когда собственнику земельного участка на том же праве принадлежат здания, строения и сооружения – п.4 ст.64 Закона об ипотеке.

Апелляционный суд также отклоняет довод жалобы, согласно которому к договору не приложен план границ земельного участка. Заявитель жалобы ссылается на п.3 ст. 67 Закона об ипотеке, согласно которому к договору об ипотеке земельного участка должен быть приложен кадастровый план земельного участка, а также на п.5 ст. 5 Закона, согласно которому правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Между тем требование п.3 ст. 67 Закона об ипотеке направлено на обеспечение четкой конкретизации закладываемого участка и обеспечение последующей регистрации ипотеки в реестре. В рассматриваемом случае заложено право аренды земельного участка, договор содержит все необходимые данные для конкретизации участка, в том числе указано, что земельный участок площадью 10370 кв.м. предоставлен залогодателю по договору аренды  №0800001065 от 18.07.2006г., в границах кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра) №08/06-03-1661 от 31 июля 2006г., выданного Территориальным отделом по г.Ейску и Ейскому району Управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю. Упомянутый кадастровый план в материалах дела имеется, его непоименование в качестве приложения непосредственно в договоре об ипотеке не влечет ни ничтожности, ни незаключенности этого договора.

Согласно ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должна быть указана оценка предмета ипотеки, которая определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем.

В пункте 1.6. договора указано, что стороны оценивают предмет ипотеки в 1 439 494 руб. 80 коп.

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы, согласно которым в договоре нет раздельной оценки заложенных объектов; договор не содержит оценки заложенного права аренды.

Статья 9 Закона об ипотеке не устанавливает необходимости достижения сторонами соглашения по поводу оценки каждого из имуществ, заложенных по договору об ипотеке. Кроме того, несоблюдение участниками договора об ипотеке  требований об оценке имущества, установленных Законом об ипотеке, не влияет на заключенность договора об ипотеке, а тем более не влечет его недействительности, чего добивается истец. Несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости, если такое несоответствие будет выявлено, может служить основанием для оспаривания начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания.

Апелляционный суд отклоняет довод жалобы, согласно которому вопрос о залоге права аренды органом местного самоуправления не рассматривался.

Из содержания п.9 и 5 Земельного кодекса РФ следует, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор вправе отдать арендные права в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Договор аренды заключен обществом на срок до 17 июля 2016 г. В материалы дела представлено письмо управления имущественных отношений администрации муниципального образования Ейский район от 12.10.2006г.,  из которого следует, что арендодатель