Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2010 по делу n А32-1196/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно пункту 3 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

Кроме того, статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации на указанные в ней органы возложена обязанность обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

В соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 03.12.2002 №1369 «Об утверждении Перечня средств массовой информации, в которых осуществляется обязательная публикация сообщений, связанных с реализацией прав и обязанностей участников земельных отношений» газета «Степная новь» Староминского района включена в перечень средств массовой информации (газет), в которых осуществляется обязательная публикация сообщений, связанных с реализацией прав и обязанностей участников земельных отношений.

Как видно из материалов дела, объявление администрации муниципального образования Староминской район о наличии свободного земельного участка, было размещено в муниципальном вестнике №22 от 10.03.2009 – информационном приложении Совета и администрации муниципального образования Староминский район к газете «Степная новь» (листы 40-41).

Муниципальный вестник №22 датирован 10 марта 2009 года. Между тем, из текста данного информационного приложения не видно, каков его тираж, не обозначен номер заказа, не указана дата подписания в печать данного номера.

Из письма государственного унитарного предприятия Краснодарского края редакция газеты «Степная новь» в адрес колхоза «Красное Знамя» от 20.11.2009  (лист 39) следует, что муниципальный вестник №22 – приложение к районной газете «Степная новь», был сверстан, отправлен в печать спецзаказом тиражом 1000 экземпляров, датирован 10 марта 2009 года, после чего поступило распоряжение департамента по делам СМИ о пропуске номера газеты «Степная новь» от 10 марта 2009 года в связи с праздничными днями.

Муниципальный вестник – информационное приложение к газете «Степная новь», не является самостоятельным периодическим изданием и выходит только вместе с газетой «Степная новь» в качестве приложения. 10 марта 2009 года номер газеты «Степная новь» с приложениями не выходил в связи с праздничными днями (письмо ГУП Краснодарского края редакция газеты «Степная новь» - лист 80).      

Поскольку 10 марта 2009 года газета «Степная новь» не издавалась, не могло выйти в свет и приложение к указанной газете.

Как следует из письма редакции газеты № 13 от 24.02.2010, по подписке и через торговую сеть информационное приложение – муниципальный вестник Совета и администрации муниципального образования Староминской район не распространяется (лист 79).

Довод апелляционной жалобы Орловского Ю.А. о надлежащем исполнении администрацией обязанности по опубликованию сведений о свободных земельных участках отклоняется, поскольку администрация МО Староминский район не доказала, что муниципальный вестник №22 от 10.03.2009 был предоставлен в свободную продажу для неограниченного круга лиц, в связи с чем можно сделать вывод о нарушении принципа публичности распоряжения землей, находящейся в государственной собственности, и обеспечения равного доступа к ее приобретению для всех заинтересованных лиц.

Администрация не могла не знать о заинтересованности колхоза в приобретении права аренды земли площадью 283га пашни, используемой по договору аренды от 25.01.2006 №2841000014, поскольку колхоз владел этой землей, вел сельскохозяйственное производство, и неоднократно обращался к администрации с предложением оформить арендные отношения, что следует из писем исх. № 1105 от 17.10.2008г., № 1280 от 04.12.2009 г., № 400 от 25.05.2009 г. (листы 25, 26, 28).

При таких обстоятельствах, предоставление спорного земельного участка в аренду могло состояться только с учетом конкурирующего предложения колхоза, заинтересованного в приобретении права аренды спорного земельного участка, что могло быть обеспечено лишь в результате выставления спорного земельного участка на торги с обеспечением колхозу возможности принятия в них участия.

Учитывая изложенное, договор аренды № 2841000022 от 23.10.2009 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:28:0309002:33, площадью 35777 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Староминский район, в границах колхоза «Красное Знамя», бригада № 2, поле 10-3, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», заключен с нарушением статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения – без надлежащей публикации информации о предоставлении в аренду земельного участка и проведения торгов на право заключение договора аренды.

Несоблюдение администрацией обязательной процедуры публичного уведомления и организации торгов при наличии двух конкурирующих заявок, влечет в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации,  ничтожность заключенного администрацией с ИП Орловским Ю.А. прямого договора аренды от 23.10.2009. 

В силу пункта 5 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

     Между тем, при предоставлении в аренду земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должен соблюдаться порядок, определенный пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и в тех случаях, когда в аренду администрацией предоставляются земли сельскохозяйственного назначения, ранее использовавшиеся по договору аренды, срок действия которого истек.

  Наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора аренды не исключает обязательности проведения торгов на право заключения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду.

Признание ничтожным оспариваемого колхозом договора аренды освобождает спорный земельный участок от обременения правами ИП Орловского Ю.А. и делает возможным проведение торгов на право заключения договора его аренды, то есть избранный способ защиты направлен на восстановление нарушенного права участия в торгах и реализацию законного интереса в приобретении права аренды спорного земельного участка.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2008 №4267/08, несмотря на то, что согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом, Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Иск о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности может быть надлежащим способом защиты, если  целью обращения лица в суд является подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений между подписавшими договор сторонами. Признание в судебном порядке сделки недействительной в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобождает истца от доказывания того же самого факта в других судебных процессах с участием тех же лиц.

При этом, довод апелляционной жалобы Орловского Ю.А. о том, что, в связи с несформированностью используемого колхозом земельного участка площадью 283га, истец не является заинтересованным лицом в смысле статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в оспаривании договора аренды земельного участка от 23.10.2009 № 28421000023, апелляционной инстанцией отклоняется.

Как видно из акта об обработке земли от 16.11.2009, земельный участок общей ориентировочной площадью 283га, переданный в аренду колхозу «Красное Знамя» согласно договору от 25.01.2006 №2841000014, находится во владении и пользовании колхоза «Красное Знамя», часть участка засеяна озимой пшеницей, часть подготовлена к севу пропашно-технических культур (сахарная свекла, кукуруза, подсолнечник), внесены удобрения, произведена протравка мышевидных грызунов, соблюдается севооборот, произведена химпрополка (лист 32).

По итогам межевания земельный участок площадью 283га разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:28:03 09 000:41, 23:28:03 09 000:410, 23:28:03 09 002:33, 23:28:03 09 002:34, 23:28:03 09 000:406, 23:28:03 09 000:405, 23:28:03 05 001:18, 23:28:03 01 001:553, 23:28:03 01 001:554, 23:28:0309000:404.

Таким образом, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:28:0309002:33, являющийся предметом договора аренды с ИП Орловским Ю.А от 23.10.2009 №2841000022, входит в состав используемого колхозом земельного массива общей ориентировочной площадью 283га.

Из письма ИП Орловского Ю.А. в адрес колхоза «Красное Знамя» от 12.11.2009 также следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:28:0309002:33 используется колхозом, в связи с чем,  ИП Орловским Ю.А. заявлены притязания в отношении данного участка.

При таких обстоятельствах, на ответчиках лежало бремя доказывания того, что предоставленный по договору аренды от 23.10.2009 №2841000022 земельный участок с кадастровым номером 23:28:0309002:33 не налагался на земли, используемые колхозом «Красное Знамя» в его сельскохозяйственном производстве.

Акт об обработке земли колхоза «Красное Знамя» подписан представителем администрации Куйбышевского сельского поселения и датирован 16 ноября 2009 года. Следовательно, после заключения с ИП Орловским Ю.А. договора аренды земельного участка от 23.10.2009, колхоз продолжал использовать спорную землю в своей сельскохозяйственной деятельности, то есть земельный участок, в отношении которого заключен оспариваемый договор аренды, у колхоза администрацией фактически изъят не был и колхозом ИП Орловскому Ю.А.  не передан.

Между тем, согласно пункту 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» земельный участок, находящийся у организации по истечении срока, установленного договором на право временного пользования, может быть передан его собственником третьему лицу только после возвращения собственнику указанного участка.

Таким образом, предоставление ИП Орловскому Ю.А. в аренду земельного участка, обремененного правами колхоза «Красное Знамя» и засеянного его сельскохозяйственными культурами, в период осуществления сельскохозяйственных работ, нарушает права колхоза как землепользователя и собственника урожая (статья 136, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Поскольку колхоз «Красное Знамя» обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением 11.01.2010, трехмесячный срок для оспаривания постановления администрации муниципального образования Староминский район от 21.10.2009 №  1784, заявителем не пропущен.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования колхоза и признал недействительными постановление администрации муниципального образования Староминский район от 21.10.2009 № 1784  «О предоставлении в аренду земельного участка, имеющего местоположение: Краснодарский край, Староминский район, в границах колхоза «Красное Знамя», бригада №2, поле № 10-3», и договор аренды