Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2010 по делу n А32-22907/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов. Сторона, выступившая инициатором пересмотра платы за пользование торговым местом должна предупредить об этом не позднее, чем за один месяц.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о том, что имеют место наличие основания (договор) и наступившие условия для изменения арендной платы (инфляционные процессы) и право истца требовать изменить ее размер, так как арендная плата должна отражать реальную стоимость пользования арендованным имуществом.

Суд апелляционной инстанции при разрешении спора исходит из следующего.

В силу п.п. 1,2 ст.1, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п.1 ст.450 ГК РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2 ст.424 ГК РФ).

Согласно п.3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Учитывая, что в пунктах 3.5 договоров от 20.12.2004 и от 20.01.2005 предусмотрена возможность изменения условия об арендной плате по соглашению сторон, любая сторона вправе в судебном порядке требовать изменения условий договора только в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами.

В соответствии с п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Отказ ответчика от подписания соглашений об изменении размера арендной платы в размере определенном истцом существенным нарушением условий договора аренды не является. Иные доказательства наличия существенных нарушений условий договоров в деле отсутствуют.

Из буквального толкования п.3.5 договоров от 20.12.2004 и от 20.01.2005 следует, что любой из сторон предоставлено право потребовать пересмотра размера арендной платы, но не установлена обязанность в любом случае согласиться с предложенной ценой.

Согласно ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно  следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при такой степени заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушало бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п.4 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора  противоречит общественным  интересам и повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

Из названных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Кодекса условий.

В судебных актах по делу № А32-17449/2006-55/283, имеющих преюдициальное значение для сторон, дана правовая квалификация договоров и оценка взаимосвязанности договоров займа и аренды, по условиям которых заемщик обязан получить денежные средства, предоставить в аренду займодавцам торговые точки и возвратить заем путем зачета части арендной платы, а займодавец – предоставить денежные средства и уплачивать арендную плату, часть которой зачитывается в счет возврата займа (л.д.23-26).

Учитывая взаимосвязанный характер договоров займа и аренды, расторжение договоров аренды может повлечь для арендатора ущерб, значительно превышающий его затраты на исполнение договора на измененных условиях по цене арендной платы. Таким образом, истец документально подтвердил наличие исключительных обстоятельств, дающих ему право требовать изменения действующих договоров аренды (п.3 ст. 451 ГК РФ).

Однако, наличие остальных условий в совокупности (п.п.1,2,4 ст. 451 ГК РФ) для изменения условий договоров по цене суду не представлены.

Изменение роста цен вследствие инфляционных процессов не является обстоятельством, которое стороны не могли разумно предвидеть при заключении договоров и преодолеть после их возникновения при такой степени заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались по характеру договора и условиям оборота.  Напротив из условий договоров следует что стороны предвидели данное обстоятельство и предусмотрели возможность изменения цены по требованию одной из них исходя из реально складывающихся цен. Кроме того, предпринимательская деятельность предполагает риск изменения имущественного положения лица (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При отсутствии в договоре порядка (механизма) определения новой цены она подлежит установлению по правилам п.3 ст. 424 ГК РФ.

Истцом представлена справка Торгово-промышленной палаты Краснодарского края согласно которой средняя рыночная стоимость аренды 1 кв.м. торгового места на территории продовольственного рынка (прилавок отгороженный от соседнего пластиковыми перегородками под навесом) в городах Краснодарского края в ценах по состоянию на 21 сентября 2009 г. составляет 450 рублей в месяц за 1 кв.м. с учетом НДС. (381,35 рублей без учета НДС) (л.д.47-49,56 т.2)).

Однако, как указано в данной справке информацией относительно средней рыночной стоимости 1кв.м. на территории продовольственного рынка в г.Абинске эксперты не располагают.

Из указанной справки невозможно установить аналоги, которым руководствовался эксперт при определении средней рыночной стоимости аренды 1 кв.м. торгового места, следовательно, требования п.3 ст. 424 ГК РФ нельзя считать соблюденными. О проведении судебной экспертизы с целью установления размера обычно взимаемой платы за аналогичное имущество при сравнимых обстоятельствах, стороны не заявляли.

Таким образом, доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для изменения договора, в порядке, предусмотренном п.4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представлены, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований в этой части.

Доводы ответчик о незаключенности договоров аренды и их расторжении в одностороннем порядке обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Пунктом 1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судом установлено, что при подписании договоров от 20.12.2004г. №52(п) и от20.01.2005г. №103 стороны определили все существенные условия договора, в том числе местоположение и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. Договоры сторонами фактически исполняются, имущество передано арендатору по акту от 20.01.2005г, последний с  2005г. ежемесячно вносит арендную плату. При таких обстоятельствах имущество было индивидуализировано, при исполнении договора у сторон не возникло затруднений в определении предмета аренды, в связи с чем, договор не может быть признан незаключенным по основаниям, указанным в ст. 607 ГК РФ.

Доводы о расторжении договоров в одностороннем порядке по требованию общества в порядке 4.4, по основаниям установленным п.4.3 договоров, отклоняются как недоказанные. Кроме того, указанные доводы являлись предметом рассмотрения по спору между теми же лицами в рамках дел № А32-4175/2010-31/41/143 и № А32-12703/2009-24/255-16-2010-16/426.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2009 по делу № А32-22907/2009-39/425 подлежит частичной отмене на основании п.4 ч.1 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы по уплате государственной пошлине за обращение с апелляционной жалобой относятся на стороны в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2009 по делу №А32-22907/2009-39/425 отменить в части удовлетворения исковых требований о внесении изменения в пункт 3.1 договора аренды №52(п) от 20.12.2004 г. в редакции: «Предприниматель ежемесячно и своевременно производит платежи за пользование торговой секцией №50 из расчета 381,35 рублей без учета НДС за 1 кв.м.» и внесении изменения в пункт 3.1 договора аренды №103 от 20.01.2005 г., в редакции: «Предприниматель ежемесячно и своевременно производит платежи за пользование торговыми павильонами №№145,146 в сумме 381,35 рублей без учета НДС за 1 кв.м.». В указанной части принять новое решение.

Индивидуальному предпринимателю Уджуху Лилии Фанильевне в удовлетворении требований о внесении изменения в пункт 3.1 договора аренды №52(п) от 20.12.2004г. и изложении его в его в следующей редакции: «Предприниматель ежемесячно и своевременно производит платежи за пользование торговой секцией №50 из расчета 381,35 рублей без учета НДС за 1 кв.м.» и внесении изменения в пункт 3.1 договора аренды №103 от 20.01.2005 г. и изложении его в следующей редакции: «Предприниматель ежемесячно и своевременно производит платежи за пользование торговыми павильонами №№145,146 в сумме 381,35 рублей без учета НДС за 1 кв.м.», отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2009 по делу № А32-22907/2009-39/425 оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Уджуху Лилии Фанильевны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Казачий» расходы по государственной пошлине за обращение с апелляционной жалобой в сумме 1000 рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.В. Ильина

Судьи                                                                                             В.В. Галов

М.Н. Малыхина