Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2010 по делу n А53-5224/2009. Изменить решение (ст.269 АПК)

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 4.4.3 договора аренды от 22.06.2007 № 52 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды №52 от 22.06.2007 за период за период с 01.04.2008 по 28.02.2009 составляет 2517379 руб. 56 коп.

Между тем, по договору купли-продажи №163 от 16.10.2008 ООО «Импульс» продало объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке по адресу: г. Новошахтинск, ул.Письменского, 53, ООО «Компания по управлению имуществом». Переход права собственности зарегистрирован 23.12.2008, что подтверждается представленными в материалы дела копиями свидетельств о государственной регистрации права и выписками из ЕГРП от 07.12.2009 (т.2,л.д.52-73).

В силу с пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» арбитражным суда разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Представленными в материалы дела выписками из ЕГРП от 07.12.2009 (т.2,л.д.52-73) подтверждается, что с 23.12.2008 в собственности ООО «Импульс» не имеется объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул.Письменского, 53. В настоящее время собственником объектов недвижимости, ранее принадлежавших ООО «Импульс», является ООО «Компания по управлению имуществом».

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с момента государственной регистрации перехода к ООО «Компания по управлению имуществом» права собственности объекты недвижимости, расположенные по адресу: г.Новошахтинск, ул.Письменского, 53, арендные правоотношения между истцом и ответчиком в отношении спорного земельного участки были прекращены.

В указанном случае перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком. Следовательно, основания для взыскания с ООО «Импульс» задолженности по арендной плате с 23.12.2008 по 28.02.2009 в размере 665323 рубля 36 копеек отсутствуют.

Использование земли в Российской Федерации является платным (подпункт 7 статьи 1, пункты 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Данная норма введена в пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Федеральным законом от 24.07.2007 №212-ФЗ. Однако, соответствующее правило существовало и ранее в статье 10 Земельного кодекса Российской Федерации, которая относила к полномочиям субъектов Российской Федерации полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

Соответствующие полномочия по установлению размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены органам местного самоуправления постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 № 283.

В силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как не основание своих требований и возражений.

Доводы ответчика о том, что государственная собственность на земельный участок разграничена, документально не подтверждены. В ЕГРП сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют, что подтверждается выпиской от 07.12.2009 (т.2,л.д.50-51л.д.136). Донское бассейновое водное управление сообщило суду, что по выкопировке из плана г.Новошахтинска, с нанесением земельного участка по ул.Письменского, 53, нет возможности определить попадает ли спорный земельный участок, в границы водоохраной зоны (т.2,л.д.15). Исходя из изложенного, доводы об отсутствии у истца полномочий на передачу в аренду спорного земельного участка ответчиком не доказаны.

Из расчета КУИ г.Новошахтинска следует, что размер арендной платы за спорный земельный участок определен истцом путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (28978072,41 руб.) на:

,10% - ставка арендной платы, установленная постановлением Мэра города Новошахтинска от 24.12.2007№1602 (п.6.3. приложения №1 –«промышленные предприятия иные»);

0,8 –понижающий коэффициент, установленный постановлением Администрации Ростовской области от 05.12.2007 №475;

,085 –коэффициент инфляции, согласно Федеральному закону от 24.12.2007 №198-ФЗ «О федеральном бюджете на 2008 год».

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что размер арендной платы, рассчитанный КУИ г.Новошахтинска, соответствует положениям вышеперечисленных нормативных правовых актов Администрации Ростовской области и Мэра г.Новошахтинска.

Исходя из буквального содержания положений п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанные нормы к заключенному ООО «Импульс» договору аренды неприменимы, так как исчисление размера арендной платы по указанным в пункте правилам (из расчета двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка) возможно лишь в тех случаях, когда договор аренды земельного участка заключается при переоформлении владельцем этого участка своего права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а ответчиком при заключении спорного договора аренды такое право не переоформлялось.

Согласно п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что спорные объекты недвижимости, расположенные по ул.Письменского, 53 в г.Новошахтинске, были приобретены ответчиком по договору купли-продажи №1 от 20.09.2006 у ОАО «Несветайводострой», которому постановлением Главы Администрации г. Новошахтинска от 12.08.1999 № 594  был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок 5832668 кв.м., кадастровый номер 61:55:1200489:00, для использования в целях обеспечения центрального водоснабжения населения (в том числе для эксплуатации спорных объектов недвижимости).

Согласно п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик не может обладать спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 Кодекса не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2008 (в настоящее время до 1 января 2012 года) надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. В пункте 13 указанного Постановления отмечено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежавшем первоначальному собственнику на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации на таком праве земля не может быть предоставлена, последний вправе оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды либо приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном законом.

Из изложенного следует, что к ООО «Импульс», как приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них уже перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего их собственника. Правовая позиция сформирована постановлением Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 года №11401/09.

Приобретение объектов недвижимости лицами, которым согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляться не может, накладывает на этих лиц обязанность до установленной Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» даты, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, приобрести соответствующий земельный участок в собственность или аренду по своему выбору.

После государственной регистрации перехода прав на спорные объекты недвижимости ООО «Импульс» в установленном порядке обратилось с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью под очистным сооружениями, расположенными по адресу: г.Новошахтинск, ул.Письменского,53, необходимого для эксплуатации спорных объектов недвижимости.

Постановлением Главы Администрации г. Новошахтинска от 31.01.2007 № 77 на основании заявления ОАО «Несветайводострой» от 29.01.2007 об отказе от земельных участков, право бессрочного пользования указанным земельным участком было прекращено и на основании заявления ООО «Импульс» от 17.01.2007 земельный участок площадью по ул.Письменского в г.Новошахтинске был предоставлен ответчику на праве аренды.

Таким образом, ООО «Импульс» фактически реализовало предоставленное Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право выбора, заявив о предоставлении ему спорного земельного участка в аренду, и получило его согласно постановлению Главы Администрации г. Новошахтинска от 31.01.2007 № 77 и заключенному сторонами договору аренды №52 от 22.06.2007.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации и п.2 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», договор аренды №52 от 22.06.2007 является заключенным в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды.

В силу п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ), арендная плата за использование указанных земельных участков (полученных в аренду в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Пунктом 3.3. постановления Мэра города Новошахтинска от 24.12.2007 №1602 (т.2,л.д.109), в соответствии с постановлением Администрации Ростовской области от 05.12.2007 №475, размер арендной платы на год, при переоформлении юридическими