Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2010 по делу n А01-2324/2009. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                      дело № А01-2324/2009

26 июля 2010 г.                                                                                     15АП-7234/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2010 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Смотровой Н.Н.

судей Л.А. Захаровой, С.И. Золотухиной

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

при участии:

от истца: представитель не явился (уведомление 49733 вручено 28.06.10г., уведомление 41123 вручено 06.07.10г.);

от ответчиков: от администрации – начальника юридического отдела Джанхота И.Ю. (доверенность № 01-30-380 от 17.05.10г. сроком действия 1 год), от общества - юрисконсульта Перкиной М.С. (доверенность от 19.07.10г. сроком действия 1 год);

от третьего лица: представитель не явился (уведомление 49736 вручено 28.06.10г., уведомление 41126 вручено 06.07.10г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования "Теучежский район", открытого акционерного общества "Адыгейская ГЭС"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от  18.05.2010 г. по делу № А01-2324/2009

по заявлению Прокурора Республики Адыгея

к заинтересованному лицу Администрации муниципального образования "Теучежский район", открытому акционерному обществу "Адыгейская ГЭС"

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея

о признании недействительным распоряжения,

принятое в составе судьи Шебзухова З.М.,

УСТАНОВИЛ:

прокурор Республики Адыгея (далее - прокурор) обратился Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением к администрации муниципального образования Теучежский район (далее - администрация) и открытому акционерному обществу «Адыгейская ГЭС» (далее - общество), в котором просил:

1) признать недействительными распоряжение администрации №  596 от    26.05.08г. «О приватизации земельного участка» (далее – распоряжение № 596);

   2) признать недействительным   заключённый между администрацией и обществом договор   без    номера    от    26.05.08г. купли-продажи земельного участка категории земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» с кадастровым номером 01:06:2500001:117 площадью 87 816 кв.м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, в районе п. Тлюстенхабль, для   строительства гидроэлектростанции и применить последствия недействительности ничтожной сделки;

   3) признать недействительным зарегистрированное право собственности общества «Адыгейская ГЭС» на земельный участок категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» с кадастровым номером 01:06:2500001:117 площадью 87 816 кв.м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, в районе п. Тлюстенхабль.

Заявление мотивировано тем, что приобретение обществом спорного земельного участка в собственность нарушает нормы земельного законодательства о приватизации земли, не допускающие реализацию исключительного права выкупа находящегося в государственной или муниципальной       собственности земельного         участка собственником расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Прокурором так же было заявлено ходатайство о восстановлении установленного ч.4 ст. 198 АПК РФ пропущенного срока на обжалование распоряжения администрации №  596    от    26.05.08г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной Регистрационной службы России по Республике Адыгея (далее - управление).

Решением суда от 18.05.10г. ходатайство прокурора о восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалование ненормативного правового акта удовлетворено в связи с наличием уважительных причин его пропуска, заявленные требования удовлетворены в полном объёме. Судебный акт мотивирован тем, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Исходя из этого, суд пришёл к выводу об отсутствии у администрации права на продажу обществу на основании ст. 36 ЗК РФ  земельного участка под находящимися на нём двумя объектами незавершённого строительства 11% и 54% готовности. На этом основании суд признал недействительным распоряжение администрации, констатировал ничтожность в силу ст. 168 ГК РФ заключённого на основании этого распоряжения договора купли-продажи, применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции и признал недействительным зарегистрированное на основании недействительного распоряжения администрации и ничтожного договора купли-продажи право собственности общества на спорный земельный участок.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация и общество обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых они просят решение суда отменить и отказать прокурору в удовлетворении заявленных требований. Апелляционные жалобы мотивированы тем, что ст. 36 ЗК РФ не содержит прямого запрета на приватизацию земельных участков под объектами незавершённого строительства. Такая приватизация допускается п.3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.01г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее – закон № 178-ФЗ). В силу п.1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства относятся к объектам недвижимого имущества. У суда не имелось законных оснований для вывода о ничтожности договора купли-продажи на основании ст. 168 АПК РФ. Суд неправомерно сослался в решении на постановление Президиума ВАС РФ  от 23.12.08г. № 8985/08, так как оно относится к конкретному делу и принято после принятия оспариваемых в деле распоряжения и договора. Судом проигнорированы положения Указа Президента Российской Федерации от 16.05.97г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» и разъяснения Минэкономразвития России от 02.06.08г. № Д08-1593. При принятии оспариваемого распоряжения администрация соблюдала баланс между частными и публичными интересами. Прокурором пропущен срок на обжалование распоряжения администрации, так как он узнал о нём ещё в 2008 году и отсутствуют уважительные причины пропуска этого срока.

Прокурор и управление отзывов на жалобы не предоставили.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.

Прокурор и управление своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом. На основании изложенного суд апелляционной инстанции проводит судебное разбирательство в соответствии с ч.3 ст. 156 АПК РФ без участия их представителей.

В судебном заседании представители администрации и общества настаивали на отмене решения суда первой инстанции, сославшись на приведённые в апелляционных жалобах доводы. Дополнительно пояснили, что у прокурора отсутствовало прав на обращение с иском в суд, так как не доказано, что оспоренные им распоряжения и договор нарушили чьи-либо права. Права администрации эти акты не нарушили. Необходимость в получении земельного участка в собственность возникла в связи с необходимостью получения обществом от компании AEG (Германия) инвестиций по соглашению о сотрудничестве, поскольку данная иностранная компания обусловила их получение наличием у общества в собственности земельного участка, на котором запланировано строительство ГЭС. Судом неверно применены нормы о реституции: в целях возвращения сторон договора купли-продажи в первоначальное положение суд должен был восстановить право аренды общества на спорный земельный участок, которое у общества имелось до заключения договора купли-продажи.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих  в деле лиц, суд апелляционной инстанции установил следующее.

29.11.06г. между администрацией (арендодатель) и обществом  (арендатор) заключён договор аренды без номера земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:117 для строительства ГЭС сроком действия 49 лет (л.д. 71-76).

11.05.08г. администрацией обществу было выдано разрешение № 13 на строительство в районе нижнего бьефа реки Кубань в районе посёлка Тлюстенхабль ГЭС – 1-я очередь (здание охраны и здание складского помещения) сроком действия до 11.05.09г. (л.д. 32).

23.05.08г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) было зарегистрировано право собственности общества на расположенные по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, в районе Тлюстенхабля и возводимые на основании разрешения на строительство от 11.05.08г. № 13 объекты незавершённого строительства:  здание      охраны 54%   готовности, свидетельство о регистрации права серии 01-АА № 200457 (л.д. 100) и здание складских помещений 11% готовности, свидетельство о регистрации права серии 01-АА № 200458 (л.д. 101).

26.05.08г. администрацией принято  распоряжение №  596    «О приватизации земельного участка», которым обществу разрешено приватизировать земельный участок с кадастровым номером 01:06:2500001:117, на котором находятся принадлежащие обществу на праве собственности согласно свидетельств о регистрации права серии 01-АА № 200457 и серии 01-АА № 200458 объекты незавершённого строительства – здание охраны здание складских помещений (л.д. 38).

26.05.08г. на основании распоряжения №  596  между администрацией обществом «Адыгейская ГЭС» заключен договор без номера купли-продажи указанного земельного участка.

23.12.09г. прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, в котором просил признать недействительным распоряжение №  596 , применить последствия недействительности ничтожной сделки – заключённого на основании распоряжения № 596 договора купли-продажи и признать недействительным зарегистрированное право собственности общества на спорный земельный участок.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что суд первой инстанции удовлетворил заявленные прокурором требования в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства, регламентирующего спорные правоотношения между администрацией и обществом.

Как следует из материалов дела, предоставление обществу земельного участка было произведено администрацией на основании ст. 36 ЗК РФ – как собственнику находящихся на этом земельном участке объектов недвижимости.

Удовлетворяя заявленные прокурором требования, суд первой инстанции правомерно сослался на следующее.

Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с п.4 ч.2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, до совершения оспариваемой в настоящем деле сделки купли-продажи спорного земельного участка, он был предоставлен обществу в аренду на 49 лет для строительства ГЭС по договору от 29.11.06г. (л.д. 71-76).

В соответствии с полученным обществом разрешением на строительство от 11.05.08г. № 13, строительство первой очереди ГЭС должно было быть закончено обществом в срок до 11.05.09г. (л.д. 32).

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду спорный земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

По состоянию на 23.05.08г. общество прекратило договор строительного подряда в отношении объектов, отнесённых к первой очереди строительства ГЭС: здания охраны и здания складского помещения. При этом, здание охраны построено на 45%,  здание складских помещений построено на 11%.

Основываясь на изложенном, судом сделан правомерный вывод о том, что, в отсутствие доказательств завершения строительства