Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 по делу n А53-28837/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-28837/2009

05 августа 2010 г.                                                                               15АП-5130/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представитель Лавров Олег Анатольевич – доверенность от 25.06.2010,

представитель Бурминская Олеся Александровна – доверенность от 07.07.2010 № 1629,

от ответчика: представитель Квасов Ростислав Викторович – доверенность от 01.03.2010,

представитель Зацаринин Сергей Александрович – ордер от 05.07.2010 № 199/10,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Скиф»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 07 апреля 2010 года по делу № А53-28837/2009,

принятое судьей Соколовой Т.Б.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (ОГРН 1026102106238)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «СКИФ» (ОГРН 1026102104599)

о взыскании задолженности по договору аренды, расторжению договора и возврате арендованного помещения,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «СКИФ»

о признании недействительным договора аренды земельного участка, взыскании произведенных платежей и стоимости улучшений арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СКИФ» (далее – Общество) о

взыскании 112 692 рублей 20 копеек арендной платы за период с 01.12.2008 по 31.10.2009, 7 490 рублей 22 копеек пени за период с 01.12.2008 по 31.10.2009,

расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.03.2006 № 669, заключенного между Комитетом и Обществом,

выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, проспект Карла Маркса, 12, общей площадью 83,10 кв.м., литер А, 1 этаж, комнаты № 10, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 76 (с учетом письменных пояснений – т. 2 л.д. 151).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик систематически (более двух раз подряд) не вносит арендную плату, период просрочки составляет с 01.12.2008 по 31.10.2009, что является существенным нарушением условий договора. В связи с чем, Комитет просит расторгнуть договор аренды и выселить ответчика из спорных помещений.

Общество с ограниченной ответственностью «СКИФ» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области со встречным иском о

признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.04.2009 № 106-09,

взыскании 73 076 рублей, уплаченных по договору аренды земельного участка,

взыскании 103 828 рублей стоимости улучшений арендованного имущества (помещений № 75, 76),

применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании 348 296 рублей 82 копеек (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49, 132 АПК РФ – т. 2 л.д. 60-61, 101-105).

Встречные исковые требования мотивированы тем, что на момент заключения договора аренды от 27.03.2006 № 669 истец не являлся собственником помещений, указанных в договоре, в связи с чем договор аренды является недействительным. Истец также указывает, что на момент заключения договора аренды от 27.03.2006 № 669 действовал договор аренды от 23.01.2003 № 258, который и должен применяться при регулировании отношений сторон. В порядке применения последствий недействительности сделки Общество просит возвратить денежные средства, внесенные по договору аренды от 27.03.2006 № 669 в размере 348 296 рублей 82 копеек. Общество также указывает, что с согласия арендодателя (на основании постановления Главы г. Каменск-Шахтинский от 18.02.2004 № 329) произвело реконструкцию двух помещений, в связи с чем просит взыскать с арендодателя стоимость неотделимых улучшений.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07 апреля 2010 года исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу, что право собственности на помещения, переданные по договору аренды от 27.03.2006 № 669 возникли на основании решения Малого совета Каменск-Шахтинского городского Совета народных депутатов от 22.07.1992 № 77, т.е. до ведение в действие ФЗ «ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем отверг довод о ничтожности договора аренды. Суд установил, что улучшения произведены до заключения договора аренды от 27.03.2006 № 669, предполагали реконструкцию кафе. В свою очередь, договор аренды от 27.03.2006 № 669 заключен под размещение магазина строительных материалов. Суд также отметил, что условия договора не предусматривают возмещение стоимости неотделимых улучшений.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Скиф» обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- судом не установлено: прекращены ли обязательства по договору аренды от 23.01.2003 и возникли ли основания для заключения нового договора от 27.03.2006. сторонами не заключалось соглашение о расторжении договора в установленной форме;

- суд посчитал установленным права собственности г. Каменск-Шахтинского, однако данное обстоятельство судом не исследовалось. Государственная регистрация права собственности на помещение № 75 не произведена;

- судом не учтено, что неотделимые улучшения помещений № 75, 76 произведены с согласия арендодателя.

В судебном заседании представители Общества изложили доводы апелляционной жалобы и дополнений к апелляционной жалобе, представители Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

С целью предоставления сторонам возможности ознакомиться с материалами дела в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 00 минут 12 июля 2010 года.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и дополнений к апелляционной жалобе, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, стороны неоднократно подписывали договоры в отношении помещений, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, проспект Карла Маркса, 12.

В материалы дела предоставлен договор аренды от 30.12.2000 № 18 в отношении помещений общей площадью 93,6 кв.м., сроком с 01.01.2001 по 31.12.2002 (т. 1 л.д. 89-90).

По договору аренды от 23.01.2003 № 258 Комитет передал во временное владение и пользование Обществу помещения общей площадью 107,1 кв.м. для размещения кафе, сроком с 01.01.2003 по 30.12.2003 года (т. 1 л.д. 93-94). В последующем дополнительными соглашениями от 01.10.2003 (т. 1 л.д. 108), от 20.01.2005 (т. 1 л.д. 110), от 23.12.2005 (т. 1 л.д. 111) в названный договор аренды вносились изменения и дополнения относительно размера арендной платы и площади используемых помещений.

По договору аренды от 27.03.2006 № 669 Комитет передал во временное владение и пользование Обществу нежилые помещения, расположенные по адресу:  Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, проспект Карла Маркса, 12, общей площадью 110,4 кв.м., литер А, 1 этаж, комнаты № 10, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, 27, 28, 75, 76, сроком с 01.03.2006 по 31.01.2007 года (т. 1 л.д. 10-11). В последующем дополнительными соглашениями от 11.12.2007 (т. 1 л.д. 12), от 31.12.2008 (т. 1 л.д. 13), в названный договор аренды вносились изменения относительно размера арендной платы и площади используемых помещений.

Согласно доводам Общества, договор аренды от 27.03.2006 № 669 является ничтожным, поскольку заключен в период действия другого договора в отношении тех же помещений, договор аренды от 23.01.2003 № 258 сторонами не расторгнут. Указанный довод отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Действительно, сторонами не предоставлено соглашение, в котором бы однозначно и недвусмысленно было бы указано на расторжение договора аренды от 23.01.2003 № 258. Однако наличие двух договоров в отношении одних и тех же помещений между одними и теми же сторонами создает противоречие в договорном регулировании, которое подлежит устранению путем толкования.

Согласно ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ч. 2 ст. 431 ГК РФ).

Оценив существующую практику отношения сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при заключении договора аренды от 27.03.2006 № 669 стороны имели цель прекратить действие договора аренды от 23.01.2003 № 258.

В пользу указанного вывода свидетельствует полное тождество объектов по договору от 23.01.2003 № 258 в отношении помещений общей площадью 110,4 кв.м. (в редакции дополнительного соглашения от 23.12.2005 – т. 1 л.д. 111) и договору от 27.03.2006 № 669 (т. 1 л.д. 10). 15 марта 2006 года Общество обратилось с заявлением о расторжении договора аренды помещений по соответствующему адресу (т. 2 л.д. 174). По акту приема-передачи муниципального имущества от 28.02.2006, являющегося приложением к договору от 23.01.2003 № 258, комиссия Комитета приняла арендованные помещения от Общества (т. 1 л.д. 107). В свою очередь по акту от 01.03.2006, являющемуся приложением к договору аренды от 27.03.2006 № 669 Комитет передал во временное владение и пользование Обществу арендуемое имущество. При этом согласно условиям п. 1 и п. 7.1 договора аренды от 27.03.2006 № 669 (т.е. заключенному после подачи заявления о расторжении договора), стороны распространили его действия на отношения, существовавшие до заключения договора – с 01 марта 2006 года. Более того, из материалов дела следует, что между Комитетом и Обществом существовали давние отношения по использованию помещений. При этом прекращение одного предшествующего договора оформлялось не путем заключения соглашения о расторжении договора, а путем подписания нового договора аренды.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что к договору аренды от 27.03.2006 № 669 были заключены дополнительные соглашения от 11.12.2007 (т. 1 л.д. 12), от 31.12.2008 (т. 1 л.д. 13). Однако до возникновения настоящего спора стороны ни разу не ссылались на условия договора аренды от 23.01.2003 № 258. Следовательно, стороны воспринимали его как прекращенный.

Таким образом, условия договора от 27.03.2006 № 669 в совокупности с практикой, установившейся во взаимоотношениях сторон, последующим поведением сторон, позволяет прийти к выводу, что договор аренды от 27.03.2006 № 669 был направлен на расторжение договора аренды от 23.01.2003 № 258.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку договор аренды от 27.03.2006 № 669 заключен в той же форме (письменной), что и договор аренды от 23.01.2003 № 258, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что форма соглашения о расторжении договора соблюдена.

Довод Общества о том, что арендуемые Обществом помещения не принадлежат муниципальному образованию, в связи с чем Комитет не обладал полномочиями по предоставлению их в аренду по договору от 27.03.2006 № 669, обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Во-первых, Обществу как арендатору со стороны Комитета было обеспечено беспрепятственное владение и пользование всеми помещениями, обозначенными в качестве объекта аренды. При таких обстоятельствах Общество, не заявляя о своих правах на объект аренды, не вправе оспаривать титул арендодателя. У Общества отсутствует интерес, подлежащий защите таким образом. Иные лица о своих правах на арендованное имущество не заявили, с надлежащими способами защиты (с учетом продолжительного владения Общества от имени и по воле муниципального образования) не обратились. При таких обстоятельствах для целей оценки исполнения договора аренды Общество не вправе оспаривать титул арендодателя, от которого получено владение арендуемым имуществом.

Аналогичное толкование изложено в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 февраля 2010 года по делу А32-22870/2008: «Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылается лишь на невозможность установить принадлежность спорного нежилого помещения истцу. Поскольку отношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды и самим договором, то арендодатель не должен при взыскании арендной платы доказывать наличие права собственности на объект договора аренды. Кроме того, общество, ссылаясь на отсутствие у истцов права собственности на спорное имущество, не представило суду надлежащих доказательств того, что нежилое помещение до 2007 года принадлежало на праве собственности (ином вещном праве) другому лицу».

Во-вторых,