Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 по делу n А53-28837/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

истец представил доказательства государственной регистрации права собственности на все арендуемые помещения, кроме помещения № 75 (свидетельство государственной регистрации права муниципальной собственности от 23.05.2006 серия 61 АГ№ 061151 – т. 2 л.д. 154). Суд первой инстанции верно отметил, что основанием для государственной регистрации права муниципальной собственности послужило решение Малого совета Каменск-Шахтинского городского Совета народных депутатов от 22.07.1992 № 77, принятое в порядке разграничения государственной собственности на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». При таких обстоятельствах права муниципальной собственности возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в силу п. 1 ст. 6 названного Закона признается государством независимо от факта государственной регистрации.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют лишь доказательства возникновения права муниципальной собственности на помещение № 75. Соответственно Общество в силу ст. 180 ГК РФ могло бы оспаривать право муниципальной собственности и соответственно договор аренды только в части данного помещения.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что с 01.01.2009 площадь помещения № 75 не учитывалась при расчете размера арендной платы и площади, арендуемых Обществом помещений (дополнительное соглашение от 31.12.2008 – т. 1 л.д. 13). Так согласно дополнительному соглашению от 31.12.2008 площадь арендуемых помещений составляет 83,1 кв.м. В материалах дела имеется экспликация площади арендуемых помещений (т. 1 л.д. 165), согласно которой площадь помещения № 10 составляет 10,1 кв.м., № 12 – 9,1 кв.м., № 13 – 33,4 кв.м., № 14 – 8,6 кв.м., № 15 – 8,9 кв.м., № 16 – 2,1 кв.м., № 18 – 7,7 кв.м., № 76 – 3,2 кв.м. Таким образом, включением помещения № 75 в предмет договора аренды для целей взыскания арендной платы за период с 01.01.2009 года интерес Общества не может быть нарушен.

Более того, само помещение № 75 создано Обществом для Комитета в соответствии с условиями договора аренды от 23.01.2003 № 258.

Так согласно условиям договора аренды от 23.01.2003 № 258 на общество возложены обязанности:

- своевременно за счет собственных средств производить ремонт помещения (п. 4.2.10 договора);

- после окончания срока действия договора в трехдневный срок передать помещение Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального (п. 4.2.5 договора);

- по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендодателю передаются все произведенные арендатором капитальные вложения, которые подлежат зачислению арендодателем в собственные основные средства (п. 6 «Дополнительные и особые условия договора» - т. 1 л.д. 94).

При этом п. 3.2.3 договора от 23.01.2003 № 258 предусмотрено всего два случая, когда расходы по ремонту и восстановлению помещения подлежат частичному возмещению арендодателем: если помещение пришло в негодность в силу форс-мажорных обстоятельств или иск к третьему лицу не может быть удовлетворен.

Постановлением главы города Каменск-Шахтинский Ростовской области от 18.02.2004 № 329 Обществу разрешено осуществить реконструкцию кафе «Вечернее» с устройством самостоятельного входа (т. 1 л.д. 114). Во исполнение постановления главы города Обществом получено архитектурно-планировочное задание от 02.03.2004 № 2699 (т. 1 л.д. 115-118), необходимые заключения, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 113 (т. 1 л.д. 125) и выполнены работы по оборудованию отдельного входа: к помещению № 76 сооружена холодная пристройка (помещение № 75) общей площадью 4,6 кв.м. Описание холодной пристройки, в частности, приведено в акте оценки (т. 2 л.д. 12).

По окончании строительных работ по заявлению Общества составлен технический паспорт на арендованные помещения по состоянию на 22.09.2004 (т. 2 л.д. 25).

В связи с окончанием строительных работ сторонами подписано дополнительное соглашение от 20.01.2005 года к договору аренды от 23.01.2003 № 258, которым увеличена площадь арендуемых помещений. По акту приема-передачи муниципального имущества от 28.02.2006, являющемуся приложением к договору от 23.01.2003 № 258, комиссия Комитета приняла арендованные помещения от Общества (т. 1 л.д. 107). При этом, подписывая дополнительные соглашения к договору аренды, а также акт возврата арендуемого имущества, Общество не заявляло о возмещении ему неотделимых улучшений.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Однако содержание п. 6 договора аренды от 23.01.2003 № 258 в совместном толковании с п. 4.2.10, 4.2.5, 3.2.3, а также с учетом последующего поведения сторон позволяют прийти к выводу, что арендодатель не обязан возмещать стоимость произведенных арендатором капитальных вложений; указанные вложения подлежат зачислению в собственные основные средства арендодателя без возмещения их стоимости арендатору. То обстоятельство, что в п. 6 договора аренды от 23.01.2003 № 258 стороны прямо не указали, что произведенные капитальные вложения не подлежат возмещению арендатору, не позволяет Обществу требовать стоимости соответствующих неотделимых улучшений – все условия договора в совокупности свидетельствуют о том, что арендодатель не возмещает арендатору расходы на ремонт, реконструкцию, а также стоимость улучшений арендованного имущества.

Таким образом, суд первой инстанции верно отказал в удовлетворении встречного иска в части взыскания стоимости неотделимых улучшений.

Кроме того, указанные обстоятельства свидетельствуют о правомерном (не самовольном) возведении пристройки в целях передачи ее арендодателю (муниципальному образованию в лице Комитета), а потому Общество, для целей внесения арендной платы, не имеет интереса, подлежащего защите путем признания договора аренды недействительным.

С учетом изложенного, отношения сторон по использованию нежилых помещений подлежат регулированию договором аренды от 27.03.2006 № 669.

Кроме того, нет оснований в возврате платежей, перечисленных Обществом Комитету (требование о применении последствий недействительности сделки в сумме 348 296 рублей 82 копеек).

Общество также ссылается на недействительность договора аренды земельного участка под зданием и просит произвести зачет соответствующих арендных платежей. Согласно доводам встречного иска, Общество приобрело право пользования земельным участком в силу заключенного договора аренды помещений, поэтому отдельно заключенный договор аренды земельного участка является ничтожным, как противоречащий ст. 652 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, соглашением от 23.05.2006 № 150-06 Общество выразило согласие на присоединение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:52:03 00 08:0001, расположенным под зданием, помещения в котором арендуются Обществом (т. 1 л.д. 67). К указанному соглашению неоднократно заключались дополнительные соглашения, касающиеся размера доли Общества и размера арендной платы. По расчетам Общества размер арендной платы, внесенной за земельный участок за период с 28.05.2001 по 30.12.2009, составляет 73 076 рублей (расчет  - т. 1 л.д. 63).

Указанные требования не подлежат удовлетворения ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В то же время, из представленных договоров аренды нежилых помещений прямо следует обязанность Общества вносить плату за пользование земельным участком по дополнительно заключаемому договору аренды земельного участка (п. 4.2.11 договора аренды от 27.03.2006 № 669, п. 4.2.14 договора аренды от 23.01.2003 № 258). Следовательно, само заключение договора аренды земельного участка под зданием не противоречит требованиям закона. Поскольку Общество не мотивировало, чему противоречит внесение платы за пользование с 2001 по 2003 годы, суд апелляционной инстанции также отклоняет и данные требования.

По тем же основания отклоняется довод о ничтожности договора аренды земельного участка от 28.04.2009 № 106-09 (т. 1 л.д. 75, 80).

С учетом изложенного в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.

Комитет испрашивает задолженность по арендной плате за период с 01.12.2008 по 31.10.2009 в размере 112 692 рублей 20 копеек.

Согласно п. 2.3 договора аренды от 27.03.2006 № 669 арендная плата вносится ежемесячно в размере 1/12 годовой сумы арендной платы, не позднее 10 числа начала следующего месяца.

Согласно дополнительному соглашению от 11.12.2007 года размер арендной платы в месяц без НДС, подлежащей взысканию за декабрь 2008 года составляет 9 836 рублей 64 копейки (т. 1 л.д. 12). За период с 01.01.2009 по 31.10.2009 года размер арендной платы без учета НДС составляет 18 780 рублей 60 копеек в месяц (т. 1 л.д. 13).

Расчет задолженности подробно раскрыт Комитетом (т. 2 л.д. 178-179), в указанном расчете учтены платежи Общества. Общество не оспаривает расчет истца, а также не доказывает факт внесения платежей в большем размере. Следовательно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате.

Согласно п. 2.7 договора аренды от 27.03.2006 № 669 в случае невнесения аренной платы в установленные договором сроки, арендатор уплачивает в бюджет пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Истец испрашивает пени в размере 7 490 рублей 22 копеек пени за период с 01.12.2008 по 31.10.2009. Расчет пени, составленный истцом (т. 2 л.д. 178-179), проверен судом первой инстанции и Обществом не оспаривается.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 27.03.2006 № 669.

В материалы дела представлена претензия Комитета от 17.09.2009 № 3190, в которой содержится требование о расторжении договора аренды по основанию невнесения арендной платы более двух месяцев подряд, а также установлен срок для погашения задолженности до 17.10.2009 года (т. 1 л.д. 6-7). Указанная претензия получена Обществом 22 сентября 2009 года (т. 1 л.д. 8). Факт получения претензии Обществом не оспаривается.

В соответствии с пп. 3 ст. 619 ГК РФ, пп. «в» п. 3.1.1. договора аренды от 27.03.2006 № 669 по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Обществом неоднократно допускалась просрочка внесения арендной платы более двух месяцев подряд: декабрь 2008 – февраль 2009, июль – август 2009 и т.д. На момент направления претензии размер задолженности составлял 75 131 рубль, что превышает трехмесячный размер арендной платы. На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции факт нарушения договора аренды не устранен. При таких обстоятельствах исковые требования в части расторжения договора аренды удовлетворены обоснованно.

В связи с прекращением договора аренды Общество обязано возвратить арендуемые помещения Комитету (ст. 622 ГК РФ).

Судом первой инстанции правильно определен предмет доказывания, выводы суда основаны на представленных в материалы дела доказательствах. Нарушений положений ч. 4 ст. 270 АПК РФ не допущено. Оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 апреля 2010 года по делу № А53-28837/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий                                                           В.В. Галов

Судьи                                                                                             М.Н. Малыхина

О.Х. Тимченко