Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2012 по делу n А53-12046/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-12046/2011

02 февраля 2012 года                                                                        15АП-14107/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Мисник Н.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии:

от истца: представитель Бутко Светлана Александровна (доверенность от 18.03.2011 № ИЗ-8080/13),

от ответчика: представитель Костюченко Дмитрий Викторович (доверенность от 20.09.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сити-Парк»

на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Смолькова А.В.) от 28 октября 2011 года по делу №А53-12046/2011

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сити-Парк» (ИНН 6167090901, ОГРН 1076167001734),

при участии третьего лица: Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области,

о взыскании арендной платы за землю, пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сити-Парк» (далее – общество) о взыскании 17 186 863 рублей 50 копеек задолженности по арендной плате за землю за период с 01.01.2011 по 30.06.2011 по договору аренды №31617 от 05.11.2009, пени за период с 21.03.2011 по 30.06.2011 в сумме 263 474 рублей 62 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.10.2011 заявленные требований удовлетворены в полном объеме.

Сославшись на правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №3413/11 от 13.09.2011, от 22.04.2008 №16975/07, суд первой инстанции отклонил довод ответчика о том, что предмет аренды прекратил свое существование в результате раздела и, следовательно, прекратились арендные отношения.

Суд указал, что земельный участок перешел во владение ответчика на основании договора аренды от 05.11.2009, зарегистрированного 03.12.2009 под номером 61-61-01/793/2009-195. Указанное владение не прекращалось, земельный участок арендодателю не возвращался.

Расчет задолженности, произведенный истцом, суд признал правильным и удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, производство по делу прекратить.

В обоснование жалобы апеллянт указал, что с даты предоставления в собственность по договору купли-продажи одного из образованных участков объект аренды изменился, индивидуально-определенный участок с кадастровым номером 61:44:0030115:2 перестал быть предметом аренды, следовательно, и сам договор аренды №31617 от 05.11.2009 является незаключенным с 29.09.2010.

По мнению апеллянта, иск о взыскании арендной платы в отношении земельного участка, который был продан по договору, полностью исполненному сторонами, и не подлежащему как сделка государственной регистрации, не подлежит удовлетворению, поскольку после продажи участка у департамента отсутствуют полномочия по распоряжению им, и по взысканию арендной платы.

Апеллянт также указал, что после раздела исходного земельного участка 61:44:0030115:2, находящегося в аренде у общества, один из образованных земельных участков с кадастровым номером 61:44:0030115:5 был предоставлен в собственность ответчика для целей, отличных от тех, на которых был предоставлен как исходный земельный участок, так и остальные образованные в результате раздела участки, а именно для целей эксплуатации расположенных на нем строений. В связи с указанным, по мнению апеллянта, арендная плата подлежит пересчету с учетом целей предоставления участков.

Ответчик также считает, что после раздела земельного участка, являющегося предметом договора аренды, общество отказалось от трех земельных участков (кадастровые номера 61:44:0030115:8, 61:44:0030115:7, 61:44:0030115:4), поскольку они были переведены в состав земель находящихся в государственной собственности (да разграничения прав). Таким образом, взыскание арендной платы за использование указанных земельных участков, право пользования которыми не принадлежало ответчику с 08.09.2010, неправомерно.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал довод жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направило. В отношении указанного лица дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 17.10.2008 №1077 обществу с ограниченной ответственностью «УК «Сити-Парк» был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 59,5649 га с кадастровым номером 61:44:030115:2 на острове Зеленый на реке Дон для строительства комплекса организованного клубного отдыха. На основании данного постановления в целях строительства комплекса организованного клубного отдыха между ДИЗО г. Ростова-на-Дону, с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью «УК «Сити-Парк», с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка от 05.11.2009 №31617 (далее – договор аренды).

Согласно уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 03.12.2009 по заявлению ответчика произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка №31617 от 05.11.2009, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Окружная, 1, кадастровый (условный) номер 61:44:030115:2.

В рамках реализации вышеуказанного постановления Мэра г. Ростова-на-Дону общество с ограниченной ответственностью «УК «Сити-Парк» осуществляло освоение предоставленного ему земельного участка 59,5649 га с кадастровым номером 61:44:030115:2 на острове Зеленый по ул. Окружная, 1.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.08.2011 на земельный участок площадью 595 649 кв. м с кадастровым номером 61:44:030115:2, расположенный по ул. Окружная, 1 зарегистрировано право аренды общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сити-парк» сроком действия с 03.12.2009 по 17.10.2013.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязан производить арендные платежи ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

На момент заключения договора размер арендной платы в год установлен в сумме 29 885 000 рублей в год (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениям и вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов устного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

На основании пункта 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 08.09.2010 №668 ранее предоставленный обществу с ограниченной ответственностью «УК «Сити-Парк» земельный участок общей площадью 59,5649 га с кадастровым номером 61:44:030115:2 на острове Зеленый по ул. Окружная, 1 был разделен на земельные участки, предоставленные обществу с ограниченной ответственностью «УК «Сити-Парк» в аренду сроком на 5 лет для строительства комплекса объектов рекреационного назначения для массового отдыха граждан:

-         площадью 21,0384 га, в т.ч.: водоохранная зона площадью - 3,2198 га, охранная зона ЛЭП - 0,0512 га, охранная зона инженерных коммуникаций - 0,3730 га (КН 61:44:030115:5), для эксплуатации и строительства комплекса объектов рекреационного назначения для массового отдыха граждан;

-         площадью 23,7921 га, в т.ч.: водоохранная зона площадью - 0,1590 га, охранная зона ЛЭП - 0,3034 га, охранная зона инженерных коммуникаций - 0,3647 га, перспективная зона развития транспортной инфраструктуры города - 2,8874 га (КН 61:44:030115:3);

-         площадью 10,2729 га, в т.ч.: водоохранная зона площадью - 2Д519 га, охранная зона ЛЭП - 3,2218 га, охранная зона инженерных коммуникаций - 0,3781 га (КН 61:44:030115:6);

-         земельный участок (КН 61:44:030115:4) площадью 4,1227 га, в т.ч.: водоохранная зона площадью 1,1191 га, охранная зона ЛЭП - 0,8771 га, перевести в состав городских земель, находящихся в государственной (до разграничения прав) собственности (с учетом постановления от 14.03.2011 №143);

-         на земельные участки площадью 0,3012 га (КН 61:44:030115:7) и площадью 0,0378 га (КН 61:44:030115:8) для перевода в состав земель, находящихся в государственной (до разграничения прав) собственности.

Сформированному на основании Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 08.09.2010 №668 земельному участку с кадастровым номером 61:44:030115:5 площадью 21,0384 га с разрешенным использованием «для эксплуатации и строительства комплекса объектов рекреационного назначения для массового отдыха граждан» установлен адрес: улица Окружная, 1а в Пролетарском районе города Ростова-на-Дону.

Ответчик обратился в департамент с заявлением о приобретении в собственность указанного земельного участка.

Распоряжением ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 29.09.2010 №3383 обществу с ограниченной ответственностью «УК «Сити-Парк» предоставлен в собственность земельный участок стоимостью 6 967 918 рублей 08 копеек площадью 210 384 кв. м с кадастровым номером 61:44:030115:5, вид разрешенного использования «для эксплуатации и строительства комплекса объектов рекреационного назначения для массового отдыха граждан».

29.09.2010 между истцом и ответчиком на основании вышеуказанного распоряжения заключен договор купли-продажи земельного участка собственнику строений по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Окружная, 1.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Ростовской области от 15.07.2011 по делу №А53-8071/11 установлено, что ответчиком была полностью оплачена стоимость земельного участка. Данное обстоятельство подтверждено имеющимся в материалах дела письмом МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» в адрес общества с ограниченной ответственностью «УК «Сити-Парк» от 26.04.2011 №ФИ-1026 и не оспаривается самим истцом.

Вместе с тем, право собственности на вышеуказанный земельный участок ответчиком не зарегистрировано, что подтверждено уведомлением об отсутствии в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 21.03.2011 №01/097/2011-392.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что преобразование земельного участка с кадастровым номером 61:44:030115:2 путем его раздела на шесть земельных участков с присвоением новых кадастровых номеров, не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Данная особенность земельных участков отмечена