Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2008 по делу n А32-12426/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

судами апелляционной и кассационной инстанции, с ответчика была взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.04.2004 по 15.05.2006г.

По делу № А32-1327/07-38/5 санаторием с ООО «ИНФЭКС» взыскивалась задолженность по арендной плате за период с  мая 2006г. по октябрь 2006г. Судом был принят отказ от иска в связи с погашением ответчиком истребуемой суммы в ходе судебного разбирательства. Указанное решение еще не вступило в законную силу.

В делах № А32-6251/2004-2/119, № А32-6934/06-38/135 участвовали те же лица (санаторий и общество), поэтому обстоятельства, получившие закрепление как установленные в судебных актах по этому делу являются для санатория и общества преюдициально установленными, не могут быть оспорены и опровергнуты в ином процессе.

По смыслу п. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд в настоящем деле не имеет права оценивать правомерность исчисления размера арендной платы истцом за период, в отношении которого, в производстве арбитражного суда имеется дело по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям. Поэтому проверка обоснованности расчета арендной платы за период с  мая 2006г. по октябрь 2006г. судом не производится, поскольку данный вопрос рассматривается в деле № А32-1327/07-38/5, решение по которому еще не вступило в законную силу.

В настоящем деле истец первоначально отыскивал задолженность за период с декабря 2006 года по сентябрь 2007 года, которая впоследствии, как указывалось выше, также была погашена ответчиком добровольно.

Таким образом, имевшаяся у ответчика задолженность за весь период действия договора либо признавалась судебными актами, вступившими в  законную силу, – и, следовательно, вопрос о правомерности ее расчета не может быть предметом рассмотрения настоящего дела – либо уплачивалась ответчиком добровольно, – и, следовательно, основания для проверки судом обоснованности ее расчета в настоящем деле отсутствуют.

Кроме того, вопрос о правомерности измененного санаторием размера арендной платы был исследован арбитражными судами при рассмотрении дела № А32-6934/06-38/135. Так, в Постановлении ФАС СКО от 25.04.2007г. данный вопрос разрешен в соответствии с разъяснениями ВАС РФ в пункте 11 информационного письма от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

В судебном заседании истец подчеркнул, что основывает свои требования на правилах ст. 450 ГК РФ о расторжении договора при существенном нарушении договора другой стороной. Данная норма указана им в обоснование своего требования и в исковом заявлении.

Ст. 450 ГК РФ определяет существенное нарушение договора одной из сторон как влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу указанных норм законный интерес арендодателя-собственника имущества, на реализацию которого последний рассчитывает при заключении договора, состоит в получении арендной платы за использование имущества арендатором и возвращении имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Т.е. интересам арендодателя противоречит ухудшение арендованного имущества и отсутствие дохода от его использования путем сдачи в аренду.

Соответственно, истец должен доказать наличие соответствующих оснований.

При рассмотрении спора между истцом и ответчиком в связи с исполнением договора аренды от 19.05.1995г. в рамках дела № А-32-12390/2007-9/370 арбитражными судами (в т.ч. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 24.01.2008г.) было установлено, что имело место улучшение арендованного имущества, арендатором был заключен ряд договоров подряда, выполнение работ по которым привело к улучшение спорного объекта (корпуса № 19) без утраты его прежних индивидуализирующих признаков. На основе анализа двух технических паспортов объекта: до и после осуществленных изменений было установлено, что несущие перегородки не переносились.

Данные выводы подтверждены и материалами настоящего дела. Так, из приложенного к договору аренды от 19.05.1995г. Акта технического состояния арендуемого корпуса № 19 в АОЗТ санаторий «Жемчужина моря» в п. Кабардинка от той же даты следует, что в аренду передано здание с поврежденной крышей, неисправной системой отопления, требующей полной замены. Отсутствуют санузлы. На окнах нет остекления, рамы, коробки окон и дверей гнилые. Требуется капитальный ремонт потолка, покрытие пола пришло в негодность, фундамент разрушен, стены и подвал сырые, на стенах имеются трещины. Электрооборудование, канализация, наружные инженерные сети требуют капитального ремонта и замены. Требуется замена лестниц, капитальный ремонт пристройки.

В п. 24 акта указано, что для использования корпуса № 19 (бывшая библиотека) под офис требуется капитальный ремонт здания с перепланировкой внутри корпуса.

П. 4 раздела 3 договора аренды  установлено, что арендатор переоборудует и перепланирует арендуемое строение по схеме без нарушения прочности здания.

Кроме того, имеющиеся в деле фотографии внешнего вида корпуса № 19 не соответствуют описанию внешнего вида строения в вышеуказанном акте и свидетельствуют об улучшении арендованного имущества.

Арендатором представлен также акт от 14.05.2008г. о текущем ремонте корпуса № 19 хозспособом.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом не представлены доказательства, опровергающие производство арендатором указанных в акте работ.

При таких обстоятельствах суд полагает, что произведенная ответчиком перепланировка помещений является их улучшением. Ст. 623 ГК РФ предусматривает возможность улучшения арендатором арендованного имущества и определяет судьбу  таких улучшений, в т.ч. неотделимых. Улучшение корпуса № 19 и приведение его в состояние пригодное к эксплуатации не может являться существенным нарушением договора и, напротив, соответствует его условиям.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что  ряд противопожарных мероприятий должен осуществлять собственник помещения. Ст. 37 ФЗ от 21.12.1994 № 69-ФЗ "О пожарной безопасности" не содержит подобного разграничения, а в общем виде относит к числу лиц обязанных обеспечивать пожарную безопасность в организациях руководителей. В соответствии с указанной нормой руководители организаций осуществляют непосредственное руководство системой пожарной безопасности в пределах своей компетенции на подведомственных объектах и несут персональную ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности.

Однако суд учитывает, что нарушение ответчиком противопожарных, равно как и санитарных, правил само по себе не влечет для арендодателя последствий, предусмотренных аб. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Кроме того, ответчиком представлены доказательства принятия мер по устранению допущенных нарушений: заключенный с ООО «Прораб» договор подряда от 19.08.2008г. №8 на производство работ по установке противопожарной сигнализации, ревизии электропроводки здания, испытанию электрооборудования, огнезащитной обработке деревянных конструкций кровли и др. и письмо в Государственный пожарный надзор г. Геленджика от 19.08.2008г. № 310 с уведомлением о частичном исполнении предписания № 6/161. На письме имеется отметка о его принятии Отделом ГПН г. Геленджика от19.08.2008г., вх. № 1318.

Суд отклоняет доводы истца о нецелевом использовании корпуса № 19, поскольку использование корпуса под офис было предусмотрено при заключении договора аренды и фактически осуществляется арендатором.

Довод истца о сдаче имущества в субаренду также отклоняется судом как невлекущий для арендодателя последствий, предусмотренных аб. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Действующих договоров субаренды помещений корпуса по пояснениям ответчика, против которых истец не возражал, в настоящее время не имеется. Кроме того, пунктом 4 раздела 3 договора аренды арендатору предоставлено право сдачи строения в аренду полностью (перенаем) либо в субаренду.

Материалами дела подтверждается систематическое нарушение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы. Так,  просрочки в уплате подтверждаются в том числе представленным в материалы дела ответчиком реестром денежных документов по уплате за аренду корпуса № 19 за период с 19.05.1995 по 01.05.2008 годы. Из реестра следует, что арендная плата вносилась несвоевременно, а в некоторые годы не вносилась вообще (л.д. 80, т. 3).

Договор аренды является возмездным, и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить арендную плату, что предусмотрено п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако суд учитывает, что на момент рассмотрения настоящего дела задолженность по арендной плате ответчиком погашена полностью, также уплачены проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами на сумму долга. При рассмотрении судами споров по взысканию задолженности ответчика за предшествующие периоды помимо взыскания суммы долга также взыскивались либо добровольно уплачивались ответчиком проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами (по делам № А32-6934/06-38/135, № А32-1327/07-38/5). Тем самым нарушенное право арендодателя полностью восстановлено.

Суд также  отклоняет доводы истца о необходимости расторжения договора в связи с тем, что задолженность по арендной плате погашалась только в ходе судебных разбирательств. Сам по себе факт необходимости обращения в суд за защитой нарушенного права не влечет возможность расторжения договора по основания, предусмотренным пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Поскольку в соответствии со ст. 110 АПК судебные расходы истца, в пользу которого принят судебный акт, могут быть взысканы с ответчика.

Представленное истцом уведомление № 70 от 17.04.2008г. от ООО «ИНФЭКС» в адрес санатория об отказе уплачивать арендную плату подписано главным инженером общества, ввиду чего не учитывается арбитражным судом как доказательство отказа ответчика от исполнения обязанности по уплате арендных платежей.

В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Действия главного инженера без соответствующей доверенности от имени исполнительного органа общества не могут иметь правового значения для участия общества в гражданском обороте.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных пп. 1 п.2 ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения по требованию истца заключенного между ним и ответчиком договора аренды от 19.05.1995г. по причине существенных нарушений арендатором своих обязанностей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении исковых требований ОАО «Санаторий  «Жемчужина моря» о расторжении договора от 19 мая 1995 г. на аренду жилого строения № 19 (Литер Е), расположенного в пос. Кабардинка, ул. Мира, 20, заключенного между ОАО «Санаторий  «Жемчужина моря» и ООО НПП «ИНФЭКС», и о выселении ООО НПП «ИНФЭКС» из арендованного строения отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                               М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

О.Х. Тимченко