Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2008 по делу n А32-4388/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-4388/2008-50/31

27 августа 2008 г.                                                                               15АП-4861/2008

                                                                                                                15АП-4862/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Ломидзе О.Г., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: Щедрин Алексей Сергеевич, удостоверение № 111 от 02.06.2008г., доверенность от 19.08.2008г. № 10088/01

от ответчика: Васильев Виталий Федорович, паспорт серия 0305 № 925830, выдан 12.07.2005г. УВД Центрального округа г. Краснодара Краснодарского края

от общества с ограниченной ответственностью "Вариант": Павлюк Галина Борисовна, паспорт серия 0305 № 226990, выдан 28.11.2003г. УВД Западного округа г. Краснодара Краснодарского края, доверенность от 14.07.2008г. № 58;

Пелипенко Ольга Александровна, паспорт серия 0300 № 758337, выдан  25.04.2001г. ПВС УВД Западного округа г. Краснодара Краснодарского края, доверенность от 08.07.2008г. № 52

апелляционные жалобы Администрации муниципального образования г. Краснодар и общества с ограниченной ответственностью "Вариант"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2008г.  по делу № А32-4388/2008-50/31

по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар

к ответчику  индивидуальному предпринимателю Гридиной Марине Геннадьевне

о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка,

принятое судьей Анциферовым В.А.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Гридиной Марине Геннадьевне (далее – предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2003г.    № 300011461 и об обязании освободить земельный участок общей площадью 154 кв.м., расположенный в Центральном административном округе г. Краснодара на территории Кооперативного рынка по ул. Карасунской, 86, кадастровый номер 23:43:0303066:0182 и приведении его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования; об аннулировании записи о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права аренды на земельный участок площадью 154 кв.м., расположенный в Центральном административном округе г. Краснодара на территории Кооперативного рынка по ул. Карасунской, 86, кадастровый номер 23:43:0303066:0182.

Исковые требования мотивированы невозможностью дальнейшего исполнения договора аренды в связи с заключением администрацией инвестиционного соглашения, предметом которого является, в том числе, территория спорного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2008г.  по делу № А32-4388/2008-50/31  в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что администрацией не соблюден порядок выкупа недвижимого имущества в порядке статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлен акт резервирования спорного земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Администрация муниципального образования г. Краснодар обжаловала указанное решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что указанный договор аренды должен быть расторгнут на основании пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба по настоящему делу подана также обществом с ограниченной ответственностью «Вариант» (далее – общество), указывающим на то, что вынесенное судом первой инстанции решение затрагивает его права и законные интересы, в связи с чем, просило судебный акт отменить, и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска администрации и обязании предпринимателя освободить спорный земельный участок и привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, аннулировать запись о регистрации права аренды предпринимателя в отношении спорного земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил решение Арбитражного суда Краснодарского края оставить без изменения как соответствующее нормам материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Представитель ООО «Вариант» пояснил, что общество является лицом, которому администрация г. Краснодара предоставила полномочия осуществлять реконструкцию рынка, в пределах которого расположен спорный земельный участок, поэтому права и законные интересы общества нарушаются отказом предпринимателя освободить земельный участок. Ходатайствовал о привлечении общества к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца. Администрация настаивала на удовлетворении ходатайства общества, предприниматель против удовлетворения ходатайства возражал.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2008г.  по делу № А32-4388/2008-50/31  оставить без изменения, возместить расходы на представителя в суде апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба администрации не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Краснодара от 12.08.2003 г. № 1906 индивидуальному предпринимателю Гридиной Марине Геннадьевне предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 154 кв.м., для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Карасунская, 86.

Указанное постановление явилось основанием для заключения договора аренды земельного участка от 22.10.2003 г. № 430001461 со сроком действия до 12.08.2008 г.

Стороны предусмотрели в разделе 6 указанного договора возможные случаи расторжения договора по инициативе арендодателя и арендатора.

Земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи № 1, являющемуся неотъемлемой частью договора от 22.10.2003 г.

Письмом от 25.07.2007 г. администрация известила предпринимателя о намерении расторгнуть договор. Письмом от 04.10.2007г. Департамент муниципальной собственности и городских администрации муниципального образования г. Краснодар сообщил индивидуальному предпринимателю, о том, что прекращение договора аренды земельного участка  связано с реализацией в 2007 – 2010 г.г. проекта по реконструкции квартала, в пределах которого расположен предоставленный предпринимателю участок.

Настоящий иск заявлен в связи с отказом предпринимателя расторгнуть договор аренды и освободить земельный участок.

Предприниматель является собственником нежилого помещения первого этажа № 24-27, здания литер Н общей площадью 103,2 кв.м., расположенного в г. Краснодаре по ул. Карасунская, 86, что подтверждается представленными в материалы дела договором купли-продажи от 26.06.2001г., свидетельством о государственной регистрации права  серии 23-АА№ 246666.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков. Это право подлежит реализации путем заключения гражданско-правовой сделки – договора аренды земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в установленном порядке.

Порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе права аренды, предусмотрен пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанная норма является специальной, поскольку в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельные участки граждане и юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.

Как следует из материалов дела, сторонами соблюден предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации порядок заключения договора аренды спорного земельного участка.

Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы – подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования собственника объекта недвижимости.

Следствием существования законодательного установления принципа единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества является правило, установленное в статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации – отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, осуществляется в том случае, когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли.  

Таким образом, для изъятия земельного участка у собственника расположенного на нем объекта недвижимости необходимо соблюдение процедуры резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом необходимым условием является также решение вопроса о судьбе объекта недвижимости на земельном участке.

Акт о резервировании земельного участка ограничивает права на недвижимое имущество в понятии статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

По смыслу названной нормы государственная регистрация ограничений прав также является единственным доказательством их существования.

В материалы дела не представлены доказательства резервирования земельного участка, принадлежащего предпринимателю на праве аренды, для государственных или муниципальных нужд.

Администрация при обращении в арбитражный суд с настоящим иском в качестве правового основания для расторжения договора указала на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в качестве существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, указывает на принятие главой муниципального образования г. Краснодар распоряжения от 07.05.2007 г. № 1119-р «Об инвестиционном проекте», согласно пункту 1 которого в период 2007-2010 г.г. необходимо осуществить реализацию проекта по реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской-Карасунской-им. Гоголя-Коммунаров.

Апелляционная коллегия полагает необходимым согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для квалификации заключенного соглашения как существенного изменения обстоятельств, способного повлиять на исполнение сторонами договора аренды спорного участка.

Заключение администрацией инвестиционного соглашения с ООО «Вариант» о реконструкции рынка, в пределах которого расположен спорный земельный участок, не имеет правового эффекта для собственника объекта недвижимости и законного владельца земельного участка в отсутствие акта о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

По этим же обстоятельствам подлежит отклонению ходатайство общества о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований в отношении предмета спора, на стороне администрации.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Поскольку апелляционная жалоба ООО «Вариант» подана лицом, не имеющим права на обжалование судебного акта в порядке апелляционного производства, жалоба принята апелляционным судом к производству, и в судебном заседании суда апелляционной инстанции обществу отказано в привлечении к участию в деле, производство по жалобе подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с отказом в удовлетворении требований о расторжении договора аренды подлежат отклонению