Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2008 по делу n А32-4042/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-4042/2008-35/88

27 августа 2008 г.                                                                               15АП-4109/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.

судей  Малыхиной М.Н.,  Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.

при участии:

от истца - директора Самурганова Г.Е., представителей Иванова Р.П. по доверенности от 18.07.2008, Волобуева В.В. по доверенности от 02.04.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Денисенко Людмилы Ивановны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2008г. по делу № А32-4042/2008-35/88,

принятое в составе судьи Моргунова С.В.,

по иску закрытого акционерного общества «Феникс», пос.Афипский

к  индивидуальному предпринимателю Денисенко Людмиле Ивановне, пос.Афипский

об изменении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Феникс» (далее – ЗАО «Феникс») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Денисенко Людмиле Ивановне (далее – ИП Денисенко Л.И.) об изменении условий договора аренды от 21.06.2001, заключенного между ОАО «Афипское торговое предприятие» и Денисенко Л.И., а именно,

1) изложить пункты договора в редакции:

п.3.4 раздел 3 «Капитальный ремонт арендуемых помещений проводится за счет Арендодателя».

п.3.5 раздел 3 «В случае необходимости проведения капитального ремонта арендуемых помещений, стороны руководствуются следующим порядком:

-Арендодатель, если с инициативой ремонта выступает он, должен письменно уведомить Арендатора не позже чем за 14 (четырнадцать) календарных дней до фактического начала ремонта, о проведении ремонтных работ, с указанием точных даты и времени его начала. С момента уведомления Арендатора, Арендодатель имеет право по истечении указанного выше срока в безусловном порядке начать производство ремонтных работ;

-Арендатор, если с инициативой ремонта выступает он, должен письменно уведомить Арендодателя о необходимости проведения ремонтных работ. В этом случае сторонами создается комиссия в составе уполномоченных лиц Арендодателя и Арендатора, на которой согласовываются: необходимость проведения ремонта, характер ремонта, сроки его проведения и так далее».

п.4.1 раздел 4 «Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю арендную плату в размере 300 (триста) рублей за 1 (один) кв. метр арендуемых помещений в месяц».

п.4.7 раздел 4 «Арендная плата уплачивается Арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в разделе 8 настоящего договора, либо путем внесения денежных средств в кассу Арендодателя».

п.4.9 раздел 4 «В случае если Арендодатель выставит арендуемое помещение для продажи, арендатор имеет первоочередное право купить его по цене, объявленной Арендодателем для любого добросовестного покупателя».

п.6.2. раздел 6 «В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в разделе 4 настоящего договора, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, но не более 10 % от размера месячной арендной платы».

п.7.4 раздел 7 «Срок аренды помещения по настоящему договору устанавливается в 10 лет с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке».

2) исключить из договора следующие пункты:

п.1.2. раздел 1 «Арендодатель утрачивает право распоряжаться сданными в аренду помещениями на срок действия договора».

3) дополнить договор пунктами следующего содержания:

п.2.4 раздел 2 «Арендатор возвращает, а Арендодатель принимает арендуемые помещения в течение5 (пяти) календарных дней по Акту сдачи-приемки с момента истечения срока действия договора или с момента его расторжения».

п.2.5 раздел 2 «Одновременно с передачей помещений на срок действия настоящего договора Арендатору передается в пользование находящийся под помещениями и необходимый для их использования земельный участок размером 600 (шестьсот) кв.м.».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2008г. исковые требования удовлетворены частично. Условия п. 4.1 договора аренды нежилого помещения от 21.06.2001 изменены и изложены в следующей редакции: «Арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату в размере 300 руб. за один квадратный метр арендуемых помещений в месяц». В остальной части иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что ответчик, не осуществив перерасчета арендной платы, допустил нарушение условия п.4.8 договора и злоупотребление правами арендатора (ст. 10 ГК РФ). Суд установил нарушение баланса имущественных интересов между участниками гражданского оборота, выразившееся в том, что отказ арендатора согласовать изменение размера арендной платы в соответствии с рыночными ставками арендной платы за аналогичное имущество, допускает неосновательное сбережение денежных средств за счет арендодателя. Оценив указанные обстоятельства в совокупности, суд пришел к выводу о наличии оснований для изменения условий п. 4.1 договора о стоимости арендной платы в размере, подтвержденном сведениями Северской районной торгово-промышленной палаты, в соответствии с положениями ст.ст. 424,450,452,614 Гражданского кодекса Российской Федерации. В остальной части иска отказано ввиду отсутствия между сторонами спора.

ИП Денисенко Л.И. обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2008г в порядке, установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  Ответчица указала, что пунктом 4.1 договора аренды от 21.06.2001 арендная плата установлена в размере 650 руб. в месяц. При этом стороны пришли к соглашению, что указанная ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению в одностороннем порядке не подлежит. Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что изменение размера арендной платы и порядка ее внесения  допускается лишь по соглашению сторон. 25.10.2007 по предложению арендодателя стороны заключили соглашение об изменении договора аренды от 21.06.2001, которым подтвердили неизменность размера арендной платы и основных условий договора на весь срок действия договора. Ответчица не допускала нарушений условий договора аренды, что подтверждается также пояснениями представителя истца в судебных заседаниях 03.04.2008, 07.05.2008. При указанных обстоятельствах суд пришел к необоснованному выводу о наличии оснований для изменения договора, предусмотренных ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обжалуемое решение  не содержит обоснования увеличения арендной платы в 70 раз. (с 4,5 руб. до 300 руб. за 1 кв.м.).

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.  Указал, что свои требования истец основывал как положениями ст.ст.10,450 ГК РФ, так и существенно изменившимися обстоятельствами (ст.451 ГК РФ), а именно повышением уровня рыночного размера арендной платы, повышением федеральных и региональных цен на товары, работы, услуги и уклонением ответчика от приведения уровня арендной платы в соответствие с рыночными ставками. Договор аренды носит возмездный характер (ст.423,606 ГК РФ). Несоблюдение принципа возмездности влечет нарушение баланса имущественных интересов.

ИП Денисенко Л.И. в судебное заседание не явилась, направила телеграмму, в которой изложила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с п.3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства.

В судебном заседании представители истца апелляционную жалобу не признали, по основаниям, изложенным в отзыве. Представили справку Северской районной торгово-промышленной палаты №89 от 16.07.2008, согласно которой средняя рыночная стоимость аренды нежилого помещения расположенного в п.Афипском по ул. Октябрьской, д.59, по состоянию на июль месяц 2008 г.составляет: за торговые площади – 350-450 руб. за 1 кв.м. в месяц, вспомогательные и складские помещения – 130 – 150 руб. за 1 кв.м. в месяц. Пояснили, что считают возможным изменить решение суда, изложив п.4.1 договора аренды в соответствии с размером арендной платы указанным в справке. Указали, что затраты на содержание и ремонт арендованного имущества по условиям договора аренды несет ответчик, однако общество, ввиду символического размера арендной платы, ежегодно причиняются убытки в размере 1277 руб. 16 коп., составляющие разницу между годовым земельным налогом и годовой арендной платой.

В судебном заседании, по ходатайству истца, протокольным определением объявлялся перерыв с 14 по 20 августа 2008 г.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно уставу ЗАО «Феникс» создано в результате изменения типа и названия открытого акционерного общества  «Афипское торговое предприятие».

21.06.2001 между ОАО «Афипское торговое предприятие» (арендодатель) и Денисенко Л.И. (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого арендатору, по приемо-сдаточому акту от 29.06.2001,  было передано помещение, состоящее из основного  кирпичного строения (лит. А), 1977 года постройки, крытого толью и залитого гудроном, включая: торговый зал 4 площадью 65,2 кв.м. и подсобное помещение, состоящее из кирпичного строения (лит. Б), включая склад 3 площадью 81,6 кв.м., расположенные по адресу: п.Афипский Северского района, ул.Октябрьская, д.59. Срок аренды установлен п.7.4 договора в 10 лет. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав не недвижимое имущество и сделок с ним 28.06.2001 за № 23-01.17-3.1.2001-215.

Согласно п.4.1 договора аренды от 21.06.2001 арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование помещением в течение установленного в договоре срока арендную плату в размере 650 руб. в месяц. Указанная ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению в одностороннем порядке не подлежит.

Пунктом 4.8 договора аренды предусмотрена возможность изменения размера арендной платы и порядка ее внесения  по соглашению сторон. Пункт 7.7 договора аренды устанавливает применение гражданского законодательства Российской Федерации в случаях, не предусмотренных договором.

Заявляя требование об изменении договора аренды от 21.06.2001, истец ссылается на существенное нарушение условий п.4.8, п.7.7 договора (ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации) и существенное изменение обстоятельств, выразившихся в изменении уровня инфляции, повышении федеральных и региональных цен на товары, работы, услуги и рыночных ставок арендной платы (ч.2 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.п. 1,2 ст.1, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п.1 ст.450 ГК РФ).

Согласно п.3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Учитывая, что в пункте 4.8 договора аренды от 21.06.2001 предусмотрена возможность изменения условия об арендной плате по соглашению сторон, арендодатель вправе в судебном порядке требовать изменения условий договора только в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами.

В соответствии с п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательства нарушения ИП Денисенко Л.И. условий договора аренды от 21.06.2001 истцом не представлены. Отказ ответчика от подписания соглашений об изменении размера арендной платы существенным нарушением условий договора аренды не является. Из буквального толкования п.4.8 договора аренды от 21.06.2001 следует, что любой из сторон предоставлено право предложить пересмотреть размер арендной платы, но не установлена обязанность в любом случае согласиться с предложенной ценой. Основания для применения п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Согласно ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно  следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при такой степени заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора