Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2010 n 15АП-2694/2010 по делу n А32-52923/2009-73/931 По делу о взыскании неустойки по договору купли-продажи земельного участка и об изменении договора купли-продажи земельного участка в части, касающейся порядка оплаты.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2010 г. N 15АП-2694/2010
Дело N А32-52923/2009-73/931
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Решетниковым Р.А.
при участии:
от ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани" - Щупец М.Н. по доверенности от 01.01.2010,
от ИП Островского С.В. - Мерзлякова А.А. по доверенности от 22.04.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Нефтяник Кубани"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2010 по делу N А32-52923/2009-73/931,
принятое в составе судьи Нигоева Р.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Нефтяник Кубани", г. Анапа
к индивидуальному предпринимателю Островскому Сергею Владимировичу, г. Краснодар
при участии третьего лица Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа
об изменении условий договора купли-продажи и взыскании 4000000 руб. неустойки
и по иску индивидуального предпринимателя Островского Сергея Владимировича
к обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий "Нефтяник Кубани"
о взыскании 4646666 руб. 50 коп. долга и процентов и признании договора купли-продажи недействительным в части
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Санаторий "Нефтяник Кубани" (далее - ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исками к индивидуальному предпринимателю Островскому Сергею Владимировичу (далее ИП Островский С.В.) о взыскании неустойки по договору купли-продажи земельного участка от 17.01.2008 г. в размере 4000000 руб. (делу присвоен номер А32-52924/2009-73/972) и об изменении:
пункта 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008 г., расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ЗАО "Джемете", отд. 1 (Нижнее Джемете) по трассе Новороссийск-Керчь, площадью 6 000 квадратных метров, кадастровый номер 23:37:01 07 002:1181 и просит изложить его в следующей редакции:
"Цена земельного участка составляет 30000000 (тридцать миллионов) рублей и подлежит оплате покупателем продавцу с рассрочкой платежей в следующем порядке:
аванс в размере 19700000 (девятнадцать миллионов семьсот тысяч) рублей, уплаченный покупателем продавцу до заключения настоящего договора на основании предварительного договора от 19 сентября 2007 года, платежным поручением N 494 от 16 ноября 2007 года, в день сдачи сторонами документов в Управление федеральной регистрационной службы по Крансодарскому краю для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на земельный участок, погашает обязательство покупателя перед продавцом по оплате стоимости приобретаемого по настоящему договору земельного участка в размере фактически внесенного аванса.
10300000 (десять миллионов триста тысяч) рублей в течение 45 дней после регистрации за покупателем перехода права собственности на земельный участок, указанный в п. 1.1 договора.
Покупатель обязуется перечислить денежные средства в размере 4000000 (четыре миллиона) рублей в течение 15 дней после перевода продавцом земельного участка, указанного в п. 1.1. договора, из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности.
При этом у продавца в соответствии с п. 5 статьи 488 ГК РФ не возникает право залога на продаваемый земельный участок.".
- пункта 3.5 договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008 года, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ЗАО "Джемете", отд. 1 (Нижнее Джемете) по трассе Новороссийск-Керчь, площадью 6 000 квадратных метров, кадастровый номер 23:37:01 07 002:1181 и изложить его в следующей редакции:
"Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого земельного участка с момента перечисления по указанию Продавца на его банковский счет денежной суммы в размере 30000000 в порядке, предусмотренном п. 2.1. договора.
Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате вознаграждения за услугу, оказанную Продавцом в соответствии с п. 3.1.3. договора, с момента перечисления по указанию Продавца на его банковский счет денежной суммы в размере 4000000 рублей в порядке, предусмотренном п. 2.1. договора" (делу присвоен номер А32-52923/2009-73/971).
ИП Островский С.В. обратился Арбитражный суд Краснодарского края с исками к ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани" о взыскании 4564776 руб., в том числе 4000000 руб. долга по договору купли-продажи земельного участка от 17.01.2008 г. и 646666 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.01.2008 г. по 22.05.2009 г. (с учетом увеличения размера исковых требований л.д. 41, 61 (делу присвоен номер А32-4290/2009-73/26));
и о признании недействительным абз. 4 п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008 г. (делу присвоен номер А32-15544/2009-73/327).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2009 г. по делу N А32-4290/2009-73/26 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования г.-к. Анапа (л.д. 32-34 дело N А32-4290/2009-73/26).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2009 г. дела N А32-52924/2009-73/972, А32-52923/2009-73/971, А32-4290/2009-73/26, А32-15544/2009-73/327, объединены в одно производство, делу присвоен номер А32-52923/2009-73/971.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2010 г. ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани" в иске отказано. Признан недействительным абзац 4 пункта 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008 г. С ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани" в пользу ИП Островского Сергея Владимировича взыскано 4551777 руб., в том числе 4000000 руб. основного долга, 551777 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 34258 руб. 86 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. Решение суда мотивировано тем, что условие абз. 4 п. 2.1 договора об оплате под отлагательным условием не соответствует требованиям закона (ст. 190 ГК РФ), сделка в данной части в силу ст. ст. 168, 180 ГК РФ ничтожна. С учетом ничтожности данного условия договора, исходя из правил ст. 314, 395 ГК РФ суд взыскал в пользу ИП Островского С.В. долг и проценты. Суд посчитал, что положения ст. 157 ГК РФ не применимы по тем основаниям, что данная норма регулирует условия совершения сделки в целом, а не отдельных ее частей. В удовлетворении требований ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани" об изменении договора отказано ввиду отсутствия условий, установленных п. 2 ст. 450 ГК РФ.
ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани" обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2010 г. в установленном гл. 34 АПК РФ порядке. Жалоба мотивирована тем, что в абз. 4 п. 2.1 договора купли-продажи от 17.01.2008 г. предусмотрена обязанность покупателя по выплате 4000000 руб. после перевода продавцом земельного участка из одной категории в другую. Оплата указанных средств не поставлена в зависимость от юридического факта (события), которое никогда не наступит, тем более от конкретного решения определенного лица, органа государственной власти. Условие об оплате денежных средств относится не к событию, которое неизбежно наступит, а является совершением сделки под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ). Вывод суда о недействительности абз. 4 п. 2.1 договора по ст. ст. 190, 168 ГК РФ и неприменение положений ст. 157 ГК РФ является неверным. При определении периода просрочки судом необоснованно не применены ст. 486, п. 1 ст. 314 ГК РФ. Судом не дана оценка доводам о том, что основной целью приобретения участка являлось его использование под хозяйственную зону ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани", необходимую для строительства санаторно-курортного комплекса. В силу ст. 432 ГК РФ данное условие является существенным, для реализации которого в договоре предусмотрены обязательства предпринимателя (п. п. 3.1.3, 3.4, 5.3 договора).
Определением от 23.04.2010 г. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции по основаниям, установленным п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ.
В судебном заседании представитель ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и исковых заявлениях, просил исковые требования общества удовлетворить, в иске предпринимателю Островскому С.В. отказать. Заявил ходатайство о вызове в качестве свидетелей генерального директора ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани" Сливкина М.М. и ИП Островского С.В. для выяснения действительной воли сторон и цели заключения договора, для исследования вопросов о том, что стороны подразумевали под переводом земельного участка, на кого возложена обязанность по осуществлению перевода земельного участка, о размере вознаграждения за перевод земельного участка.
Протокольным определением суда от 25.06.2010, с учетом положений ст. 41 АПК РФ, в удовлетворении ходатайства отказано, ввиду отсутствия необходимости в опросе сторон в качестве свидетелей.
Представитель ИП Островского С.В. доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исковых заявлениях ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани" не признал. Просил свои исковые требования удовлетворить, в иске ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани" отказать. Пояснил, что условие абз. 4 п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008 не соответствует ст. 190 ГК РФ и подлежит признанию недействительным в соответствии со ст. ст. 180, 168 ГК РФ. Нормы ст. 157 ГК РФ к части сделки неприменимы. Факт непринятия предпринимателем мер к переводу земельного участка из земель сельхозназначения в земли иной категории, позволяющей использовать его под хозяйственную зону, не оспорил.
Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа отзыв на жалобу и на иск не представило, в ходатайстве заявило о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
В соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ дело в порядке апелляционного производства рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного разбирательства.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 25.06.2010 по 02.07.2010.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Между Островским Сергеем Владимировичем (продавец) и ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани" был заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.01.2008 г.
Предметом указанного договора явился земельный участок площадью 6000 кв. м, с кадастровым номером 23:37:01 07 002:1181, предоставленный для сельскохозяйственного производства, категория земли сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ЗАО "Джемете", отд. 1 по трассе Новороссийск-Керчь.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 555 ГК РФ условие о цене имущества является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.
Цена земельного участка согласована сторонами в п. 2.1 договора и составляет 34000000 рублей.
В соответствии с пунктом 2.1 стоимость земельного участка составляет 34000000 рублей и подлежит оплате с рассрочкой платежей в следующем порядке:
аванс в размере 19700000 рублей, уплаченный покупателем продавцу до заключения настоящего договора на основании предварительного договора от 19.09.2007 г.;
10300000 рублей в течение 45 дней после регистрации за покупателем перехода права собственности на земельный участок;
4000000 рублей в течение 15 дней после перевода земельного участка, указанного в пункте 1.1. договора из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности.
По условиям п. 3.1.3 договора продавец в срок до 31.07.2008 г. обязан перевести за счет своих средств земельный участок, указанный в п. 1.1 договора из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, позволяющую использовать земельный участок под хозяйственную зону ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани".
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 3.4 договора продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче земельного участка в собственность покупателя после фактической передачи земельного участка во владение покупателя и государственной регистрации перехода права собственности за покупателем, а также после перевода земельного участка в категорию земель промышленности позволяющую использовать земельный участок под хозяйственную зону ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани".
В силу п. 3.5 договора покупатель считается исполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого земельного участка с момента перечисления по указанию продавца на его банковский счет сумм, указанных в разделе 2 договора.
В случае неисполнения продавцом условий договора, указанных п. 3.1.3 продавец несет ответственность в виде штрафа в размере 4000000 руб. (п. 5.3 договора).
06.03.2008 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности ООО "Санаторий "Нефтяник Кубани" на земельный участок площадью 6000 кв. м, категории земель - сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 23:37:01 07 002:1181, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город-курорт
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2010 n 15АП-2636/2010 по делу n А53-26521/2009 По делу о признании незаконными действий общества с ограниченной ответственностью в лице генерального директора, связанных с чинением препятствий в проведении аудиторской проверки, обязании предоставить в установленном порядке необходимые документы.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области  »
Читайте также