Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2008 по делу n А32-4470/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения,Прекратить производство по апелляционной жалобе (ст.265, по аналогии со ст.150 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-4470/2008-39/79

09 сентября 2008 г.                                                                            15АП-4512/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ильина М.В.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от ответчика – Васильева  В.Ф. по доверенности от 16.04.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования г. Краснодар и общества с ограниченной ответственностью «Вариант»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 июня 2008г. по делу № А32-4470/2008-39/79,

принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.,

по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар

к индивидуальному предпринимателю Давтян Ирине Владимировне, г.Краснодар

об освобождении земельного участка.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Давтян Ирине Владимировне (далее – предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 05.02.2004 года № 4300011914; об обязании ответчика освободить земельный участок общей площадью 68 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара на территории Кооперативного рынка по ул. Карасунской, 86, кадастровый номер 23:43:0 30 366:0103 и привести его в первоначальное состояние пригодное для дальнейшего использования; об аннулировании записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права аренды ответчика на спорный земельный участок.

Исковые требования мотивированы невозможностью дальнейшего исполнения договора аренды в связи с заключением администрацией инвестиционного соглашения, предметом которого является, в том числе, территория спорного земельного участка. Заключение инвестиционного соглашение является основанием расторжения договора аренды, ввиду существенного изменения обстоятельств из которых стороны исходили при заключении такого договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 05.06.2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что по существу требования администрации  направлены на лишение ответчика права собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке. Исковое заявление администрации не содержит требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на объект недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, такое право в установленном порядке недействительным не признано. Заключение инвестиционного соглашения не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора аренды, а может расцениваться как изъятие имущества для муниципальных нужд. Между тем, истец не заявлял требования о принудительном изъятии у ответчика имущества по основаниям, предусмотренным ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация муниципального образования г. Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила судебный акт Арбитражного суда Краснодарского края отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы указал, что принятие распоряжения главы администрации Краснодарского края №885-р «О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодар» от 19.10.2005 является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, что позволяет администрации г.Краснодара требовать расторжения договора аренды в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство истца об отложении судебного разбирательства.

Общество с ограниченной ответственностью «Вариант» (далее – общество), обратилось с апелляционной жалобой в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав на то, что вынесенное судом первой инстанции решение затрагивает его права и законные интересы, в связи с чем, просило судебный акт отменить, и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска администрации и обязании предпринимателя освободить спорный земельный участок и привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, аннулировать запись о регистрации права аренды предпринимателя в отношении спорного земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил решение Арбитражного суда Краснодарского края оставить без изменения как соответствующее нормам материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 июня 2008 года оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Администрация г.Краснодара и ООО «Вариант» в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившихся заявителей жалоб, извещенных о времени и месте судебного разбирательства в порядке, установленном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба администрации не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Краснодара от 16.12.2003 № 3323 Давтян Ирине Владимировне предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 62,8 кв.м., для эксплуатации магазина, расположенного по ул. Карасунской,86 в городе Краснодаре.

Во исполнение указанного постановления главы администрации г.Краснодара между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 05.02.2004 № 4300011914 земельного участка площадью 68 кв.м., кадастровый номер 23:43:03 03 066:0103, расположенного по адресу: г.Краснодар, ул.Карасунская, 86. Срок аренды установлен пунктом 4.1. договора до 16.12.2008 (л.д.9-11).

В силу пункта 1.1 спорного договора, земельный участок предоставлен предпринимателю для эксплуатации магазина.

Земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи (приложение №1 к договору аренды от 05.02.2004 № 4300011914) (л.д.12).

В разделе 6 спорного договора аренды стороны предусмотрели возможные случаи расторжения договора по инициативе арендодателя и арендатора, в частности: по соглашению сторон,  по требованию арендодателя, если: арендатор умышленно или неосторожно ухудшает состояние участка, арендатор допускает не целевое использование участка, в том числе самовольное строительство на нем, арендатор более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендатор пользуется участком с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; арендатор передал участок в субаренду; арендатор нарушает существенный водоток, арендатор меняет поперечный профиль участка; арендатор нарушает инженерные сети и коммуникации; арендатор возводит какие-либо здания и сооружения, не предусмотренные проектной документацией; арендатор передал свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу.

Доказательства нарушения предпринимателем условий договора аренды от 05.02.2004 № 4300011914, предусмотренных разделом 6 спорного договора в качестве оснований для расторжения договора по требованию арендодателя, истцом не представлены.

Уведомлением от 25.07.2007 № 8573 администрация известила предпринимателя о намерении расторгнуть договор аренды от 05.02.2004 № 4300011914 досрочно (л.д.8). Уведомление было получено предпринимателем 17.09.2008 (л.д.7).

Настоящий иск заявлен в связи с отказом предпринимателя расторгнуть договор аренды и освободить земельный участок.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции находит обоснованными вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.

Согласно представленным в материалы дела договору купли-продажи от 20.02.2002 (л.д.35-36) и свидетельству о государственной регистрации права от 12.03.2002 серия 23АА №498728 (л.д.28) Давтян Ирине Владимировне принадлежат на праве собственности нежилые помещения – магазин (помещения 1,2,3) литер Т, общей площадью 62,3 кв.м., расположенные по адресу (г.Краснодар, Центральный округ, ул.Карасунская, 86).

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков. Это право подлежит реализации путем заключения гражданско-правовой сделки – договора аренды земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в установленном порядке.

Порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе права аренды, установлен пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанная норма является специальной, поскольку в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельные участки граждане и юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.

Как следует из материалов дела, сторонами соблюден предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации порядок заключения договора аренды спорного земельного участка.

Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы – подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования собственника объекта недвижимости.

Принцип единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества закреплен также в статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, осуществляется в том случае, когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд, либо ввиду ненадлежащего использования земли.

Таким образом, для изъятия земельного участка у собственника расположенного на нем объекта недвижимости необходимо соблюдение процедуры резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом необходимым условием является также решение вопроса о судьбе объекта недвижимости на земельном участке.

Акт о резервировании земельного участка по смыслу статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является ограничением права на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Государственная регистрация ограничений прав также является единственным доказательством их существования.

В материалы дела не представлены доказательства резервирования земельного участка, принадлежащего предпринимателю на праве аренды, для государственных или муниципальных нужд.

Администрация г.Краснодара, при обращении в арбитражный суд с настоящим иском, в качестве правового основания для расторжения договора указала на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в качестве существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, указывала на принятие главой муниципального образования г. Краснодар распоряжения от 07.05.2007 № 1119-р «Об инвестиционном проекте», согласно пункту 1 которого в период 2007-2010 г.г. необходимо осуществить реализацию проекта по реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской-Карасунской-им. Гоголя-Коммунаров.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для квалификации заключенного соглашения как существенного изменения обстоятельств, способного повлиять на исполнение сторонами договора аренды спорного участка.

Заключение администрацией инвестиционного соглашения с ООО