Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2008 по делу n А32-14786/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

«КубаньИнвест», департаментом финансово-бюджетного надзора Краснодарского края соблюден порядок привлечения общества к административной ответственности, постановление о назначении административного наказания вынесено уполномоченным в силу положений ст. 23.64 КоАП РФ, постановления главы администрации Краснодарского края от 29.12.2006 г. № 1187 (т. 1 л.д. 56) и Положения о департаменте финансово-бюджетного надзора Краснодарского края (т. 1 л.д. 57-63) должностным лицом, в пределах установленного статьей 4.5 КоАП РФ срока давности привлечения к ответственности с соблюдением прав, предоставляемых лицу, привлекаемому к ответственности, нормами Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 14.28 КоАП РФ, выражающегося в привлечении денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 2 статьи 3); застройщик определяется как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (статья 2); застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (пункт 1 статьи 3).

По смыслу положений статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик определяется как физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

   Как следует из обстоятельств дела, признакам застройщика, определенным приведенными выше нормами права, отвечает Жилищно-строительный кооператив «КубаньИнвест» как юридическое лицо, распоряжающееся земельным участком на праве аренды, на имя которого выдано в установленном порядке разрешение на проведение строительных работ на данном земельном участке, следовательно, ООО «КубаньИнвест» не является застройщиком в силу положений действующего законодательства, в связи с чем не наделено правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного жилого дома с последующим возникновением у них права собственности на жилое помещение в таком доме.

   Доводы ЗАО «КубаньИнвест» о том, что обществом заключались предварительные договоры купли-продажи квартир, а не договоры долевого участия в строительстве, и что для заключения такого предварительного договора необязательно, чтобы недвижимое имущество, выступающее предметом договора, существовало как объект права, признаются несостоятельными как не соответствующие действующему законодательству.

   В силу положений статьей 4 и 5 Закона о долевом участии в строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; при этом в качестве обязательных условий договора долевого участия в строительстве законодатель устанавливает определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства; договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

   Согласно положениям предварительного договора купли-продажи, заключаемого ООО «КубаньИнвест» с физическими лицами, на примере договора № 42/СОЛ-1/3 от 06.04.2007 г. (т. 1 л.д. 114-119), предмет договора – квартира, право собственности на которую будет передано покупателю по основному договору купли-продажи, определен согласно проектной документации (пункт 2.2. договора); в договоре не установлен срок передачи объекта строительства участнику долевого строительства, но определен срок сдачи в эксплуатацию жилого дома (пункт 4.1.1); предварительный договор не содержит условия о цене, в пункте 2.4. оговаривается, что стоимость квартиры определяется на основании цены одного квадратного метра общей площади квартиры, устанавливается цена одного квадратного метра – 30880 рублей (при этом общая площадь квартиры согласно пункту 2.2. договора составляет 90,67 кв.м), а пунктом 3.2. договора предусматривается внесение гарантийного взноса в размере 2 799 889 рублей 60 копеек, равного по сумме стоимости квартиры исходя из приведенных выше данных (стоимости одного квадратного метра площади и общей площади квартиры). При этом остальные требования к форме договора долевого участия в строительстве не соблюдаются (так, в силу приведенных выше норм закона, договор не считался бы заключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации). Таким образом, приведенные выше условия договора, с учетом их системного анализа, позволяют сделать вывод об общей направленности заключаемых обществом предварительных договоров купли-продажи недвижимости на привлечение денежных средств граждан для финансирования работ по строительству многоквартирного жилого дома при несоблюдении установленной законом формы договора долевого участия в строительстве. Использование полученных от граждан в качестве гарантийного взноса средств для финансирования строительных работ подтверждается пояснениями, полученными от представителя ЗАО «КубаньИнвест» в судебном заседании (протокол судебного заседания от 17.01.2008 г.).

   По смыслу положений гражданского законодательства, предварительный договор направлен на согласование воли сторон по заключению в будущем основного договора, а также на определение и закрепление существенных условий основного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454, статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает лишь с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, привлекая денежные средства по предварительному договору купли-продажи жилья, инвестор, выступающий в роли продавца, одновременно не принимает на себя по данному договору обязательство, исполнение которого повлечет возникновение права собственности у покупателя, поскольку в силу закона не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции признает правомерным вывод суда первой инстанции о необходимости применения к предварительному договору купли-продажи жилья, содержащему условие об обеспечительном платеже, норм Закона о долевом участии в строительстве.

   Согласно положениям части 1 и 3 статьи 4.1. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, административное наказание за совершение административного правонарушения назначается в пределах, установленных законом, предусматривающим ответственность за данное административное правонарушение, в соответствии с Кодексом, при назначении административного наказания юридическому лицу учитываются характер совершенного им административного правонарушения, имущественное и финансовое положение юридического лица, обстоятельства, смягчающие административную ответственность, и обстоятельства, отягчающие административную ответственность.

Часть 1 статьи 14.28 КоАП РФ в части определения административного наказания предусматривает для юридических лиц наложение административного штрафа в размере от четырехсот до пятисот тысяч рублей. Постановлением о назначении административного наказания от 02.07.2007 г. № 7-032/110 в отношении ООО «КубаньИнвест» избрана минимальная мера ответственности, предусмотренная санкцией указанной статьи, что не противоречит нормам действующего законодательства.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием к отмене или изменению решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 ноября 2007 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО «КубаньИнвест» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         Н.Н. Иванова

Судьи                                                                                                           С.И. Золотухина

              Т.И. Ткаченко