Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2008 по делу n А32-5985/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

соответствии с п. 15 ст. 48 ГрК РФ проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В случаях, предусмотренных ст. 49 ГрК РФ, застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

При этом, в соответствии с ч. 4 ст. 210 АПК РФ по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение.

В силу ст. 26.2 КоАП РФ доказательствами по делу об административном правонарушении являются любые фактические данные, на основании которых судья, орган, должностное лицо, в производстве которых находится дело, устанавливают наличие или отсутствие события административного правонарушения, виновность лица, привлекаемого к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные устанавливаются протоколом об административном правонарушении, иными протоколами, предусмотренными Кодексом, объяснениями лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, показаниями потерпевшего, свидетелей, заключениями эксперта, иными документами, а также показаниями специальных технических средств, вещественными доказательствами.

Такие доказательства должны быть собраны административным органом в ходе проведения производства по делу об административном правонарушении. Сбор административным органом доказательств после окончания этого производства, после привлечения лица к административной  ответственности нормами КоАП РФ не допускается, так как этим нарушаются права лица, уже привлечённого к административной ответственности.

Исходя из этого, привлекая общество к административной ответственности по ч.1 ст. 9.4 КоАП РФ за отсутствие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий Управление должно было собрать в ходе производства по делу об административном нарушении доказательства осуществления обществом строительства мансардного этажа к указанному объекту – двухэтажному зданию.

Судом апелляционной инстанции установлено, что спорный объект незавершённого строительства перешёл к обществу в уже частично построенном виде. Так, объект был приобретён обществом у Вороновой М.А. в собственность как объект незавершённого строительства по договору купли-продажи от 21.07.07г. (т.1 л.д. 38). Воронова М.А. достраивала этот объект на основании разрешения на строительство от 15.05.07г. № 172 сроком действия до 14.05.08г., выданного градостроительной инспекцией, а затем продала этот объект обществу.

В связи с этим, при решении вопроса о лице, которое совершило вменённое обществу в вину правонарушение, Управление как орган, реализующий властные полномочия, обязано было установить, кем конкретно (Вороновой М.А. или обществом) к двухэтажному зданию достраивался третий (мансардный) этаж и, исходя из этого, кто должен был получить положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий; собрать необходимые доказательства, подтверждающие этот вывод и затем – привлечь виновного к ответственности. То есть, в данном конкретном случае для привлечения общества к ответственности по ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ тех доказательств, которых было бы достаточно в случае, если бы строительство объекта было начато и продолжалось только обществом (разрешения на строительство и документов, в которых зафиксировано состояние объекта на дату проверки), не достаточно. Управление должно было собрать доказательства, подтверждающие, что строительство осуществлялось именно обществом.

Изучив представленные Управлением в материалы дела документы, на основании которых общество было привлечено у административной ответственности, дополнительно изучив доводы, приведённые Управлением в отзыве на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашёл в деле доказательств, безусловно подтверждающих вывод Управления о том, что вменённое обществу в вину правонарушение было совершено обществом.

Так, в акте проверки и протоколе об административном правонарушении только констатируется, что у общества фактически отсутствует положительное заключение государственной экспертизы проектной документации на строительство объекта (л.д. 63, 66). Совершения обществом действий по возведению этого мансардного этажа в акте и протоколе не зафиксировано. На сделанных в ходе проверки фотографиях объекта также не видно, что в нём ведутся работы по возведению мансардного этажа и вообще какие-либо строительные работы (л.д. 34-35).

О наличии у Управления на дату проведения проверки, составления протокола об административном правонарушении каких-либо иных доказательств возведения обществом мансардного этажа сведений в материалах дела не имеется. В качестве приложений к протоколу об административном правонарушении значатся только акт проверки и фотоматериалы (л.д. 66). В постановлении о привлечении общества к административной ответственности также не указано на наличие у Управление иных дополнительных доказательств того, что выявленное Управлением нарушение совершено именно обществом.

В отзывах на заявление общества и на его апелляционную жалобу Управление в качестве доказательства того, что субъектом вменённого обществу в вину правонарушения является именно общество, Управление ссылается на следующие документы: договор купли-продажи от 21.09.2007 между Вороновой М.А. и обществом, выданное Вороновой М.А. разрешение на строительство от 15.05.2007 № 172 сроком действия до 18.05.2008 и выданное обществу свидетельство от 27.10.07г. 23 АД 302522 о государственной регистрации права собственности на незавершённый строительством комплекс.

Как поясняет Управление, именно эти документы подтверждают то, что мансардный этаж возведён обществом, а не Вороновой М.А., так как в них указано, что общество приобрело у Вороновой М.А. и, соответственно, оформило право собственности, на двухэтажный объект незавершённого строительства. Соответственно, поскольку при проверке сотрудниками Управления было установлено, что этот объект незавершённого строительства имеет также мансардный этаж, то из этого следует вывод о том, что  этот мансардный этаж был достроен обществом самостоятельно после покупки строения у Вороновой М.А., следовательно общество должно было получить положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по проекту строительство указанного объекта капитального строительства.

Изучив эти документы, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что, при отсутствии иных документов, прямо подтверждающих ведение обществом, нанятой им подрядной организацией, строительных работ по достройке к приобретённому им у Вороновй М.А, двухэтажному зданию мансардного этажа, перечисленные Управлением документы не  не могут быть использованы в качестве прямых доказательств, подтверждающих совершение обществом вмененного ему в вину административного правонарушения.

Так, в названных договоре купли-продажи с актом приёма-передачи к нему и свидетельстве о регистрации права собственности,  спорный объект, право собственности на который перешло к обществу, действительно, описывается как комплекс, состоящий из двух этажей.

Однако, эти документы официально свидетельствуют только о том, что конкретно общество приобрело у Вороновой М.А. (согласно этим документам, общество приобрело у Вороновой М.А. два этажа в объекте незавершённого строительства, на что и зарегистрировало право собственности). Эти документы не могут быть приняты в качестве безусловных доказательств отсутствия у здания мансардного этажа на дату продажи двух его этажей обществу.

Описание объекта в этих документах носит заявительный характер и соответствие этого описания действительности не может быть проверено государственным регистрирующим органом. У этого госоргана отсутствует обязанность по каждому случаю регистрации права собственности выходить по месту нахождения соответствующего объекта недвижимости и сличать сведения о площади, этажности и т.д. со  сведениями об этом, имеющимися в представленных ему документах.

Кроме того, в случае, если объект недвижимости в действительности имеет какие-либо пристройки, надстройки, не оформленные его собственником надлежащим образом, государственный регистрирующий орган не вправе регистрировать переход права собственности на объект с такими пристройками, достройками до их надлежащего введения в гражданский оборот.

Так, в соответствии с п.п. 2, 3 ст. 25 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.97г. № 127-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции Федерального закона от 31.12.05г. № 206-ФЗ (далее – закон № 127-ФЗ), в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности на объект незавершённого строительства на этом земельном участке регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершённого строительства.

Отсутствие этих документов является основанием для отказа в государственной регистрации.

Как следует из отзыва правопредшественника общества – Вороновй М.А. и представленных ею документов, на дату заключения договора купли-продажи спорного объекта с обществом, она имела надлежащим образом оформленные документы только на строительство двухэтажного здания – это разрешение на строительство от 15.05.07г. № 172. Кроме этого, после получения этого разрешения на строительство она принимала меры к дополнению этого разрешения разрешением на возведение помимо двух этажей также мансардного этажа, который, как она указывает в отзыве на жалобу, она к тому времени уже возвела хозяйственным способом. Так, Воронова М.А, предоставила суду Архитектурно-планировочное задание на спорное здание от 11.10.04г.  с изменениями, внесёнными 19.06.07г., и постановление главы муниципального образования Славянский район Краснодарского края от 09.06.07г. № 2376 «Об утверждении протокола от 24.05.07г. № 7 заседания межведомственной комиссии по предварительному выбору земельных участков под все виды строительства, осуществляемые на территории муниципального образования Славянской район».

В соответствии с названным постановлением, межведомственная комиссия, рассмотрев заявление Вороновой М.А., признала возможным внесение изменений в строительство и проектирование спорного объекта – двухэтажного комплекса и постановило читать вместо «двухэтажный комплекс» на «двухэтажный комплекс с мансардным этажом (1 этаж – торгово-выставочный зал, 2 этаж и мансардный – офисные помещения)». Однако, эти изменения были внесены при условии прохождения госэкспертизы. На основании этого постановления, 19.06.07г. управлением архитектуры и градостроительства было внесено соответствующее изменение в АПЗ от 11.01.04г.

Как следует из отзыва Вороновой М.А., возведя мансардный этаж, она не успела до продажи здания провести обязательную государственную экспертизу исправленной проектной документации на двухэтажное здание с мансардным этажом. 

Исходя из этого, фактически продав обществу двухэтажное здание с мансардным этажом, Воронова М.А. и общество в договоре на наличие этого мансардного этажа не указали и Воронова М.А. обществу документов для регистрации перехода права собственности на этот этаж и положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий не передала, так как сама этих документов не имела.

Соответственно, на дату заключения договора купли продажи и оформления перехода права собственности, мансардный этаж не был введён в хозяйственный оборот в качестве объекта гражданского права со всеми вытекающими из этого для общества и Вороновой М.А. последствиями.

Однако, эти последствия относятся к области гражданско-правовых отношений и предметом рассмотрения в рамках настоящего дела не являются.

Для настоящего дела, возникающего из административно-правовых отношений, существенное значение имеет то обстоятельство, доказан или не доказан факт возведения мансардного этажа именно обществом.

Как следует из проанализированных выше документов, представленных Управлением, обществом и Вороновой М.А., мансардный этаж в спорном объекте был возведён Вороновой М.А., а не обществом. Таким образом, спорный объект продавался обществу Вороновой М.А. уже при наличии мансардного этажа.

Кроме этого, как следует из материалов дела, спорный объект является объектом незавершённого строительства, то есть, по смыслу ст. 130 ГК РФ, ст. 25 закона  127-ФЗ, на дату получения обществом свидетельства о регистрации на него права собственности, он не являлся предметом действующего договора строительного подряда. Иное означало бы отказ в государственной регистрации этого объекта в качестве объекта недвижимого имущества.

В связи с этим, Управление, настаивая на доводе о том, что после такой регистрации общество вело строительные работы по возведению на этом объекте мансардного этажа, должно было предоставить доказательства изменения статуса этого объекта и заключения обществом подрядного договора на строительство этого мансардного этажа, либо доказательства возведения обществом этого этажа своими силами, либо хозяйственным способом. Управление суду таких доказательств не представило.

В силу приведённых выше особенностей возведения спорного объекта, протокол об административном правонарушении, акт проверки и фотографии спорного объекта не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве таких надлежащих и полных доказательств. Такими доказательствами также не являются договор купли-продажи, разрешение на строительство и свидетельство о регистрации права собственности. Эти доказательства могут быть приняты лишь в качестве косвенных доказательств, совокупность которых, при отсутствии прямых доказательств возведения обществом мансардного этажа, не может быть положена в основу признания общества виновным в совершении инкриминируемого ему Управлением административного правонарушения.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции прошёл к выводу о том, что Управлением не предоставлено доказательств, прямо и безусловно подтверждающих факт совершения обществом правонарушения, за которое оно привлечено к административной ответственности.

Отсутствие надлежащего оформления права Вороновой М.А. на возведение мансардного этажа в спорном объекте, ненадлежащее оформление