Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2010 n 15АП-2108/2010 по делу n А32-21729/2009-21/411 По делу о признании ничтожными договора аренды и договора субаренды, взыскании задолженности по договору субаренды.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2010 г. N 15АП-2108/2010
Дело N А32-21729/2009-21/411
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Галова В.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Решетниковым Р.А.
при участии: от истца - Зверева А.Л. по доверенности от 01.03.2010,
от ответчиков: ООО "Стройторг" - Косорукова В.А. по доверенности от 11.01.2010,
ООО МП "Агропромсервисбыт" - Королькова А.Н. по доверенности от 01.06.2010,
от третьего лица - Зверева А.Л. по доверенности от 07.03.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "Пересвет-Инвест", г.Краснодар
к обществу с ограниченной ответственностью "Стройторг", г.Краснодар
обществу с ограниченной ответственностью МП "Агропромсервисбыт", г. Краснодар
при участии третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Трансриэлт", г.Краснодар
о признании договоров аренды ничтожными
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Пересвет-Инвест" (далее ООО "Пересвет-Инвест") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройторг" (далее ООО "Стройторг") и обществу с ограниченной ответственностью "МП "Агропромсервисбыт" (далее ООО "МП "Агропромсервисбыт") о признании договора аренды N 05 от 01.01.2007 г. между ООО "Стройторг" и ООО "МП "Агропромсервисбыт" и договора субаренды N 03 от 06.02.2008 г. между ООО "Пересвет-Инвест" и ООО "Стройторг" ничтожными; о взыскании 4077060 руб. задолженности по договору N 03 от 06.02.2008 г. (с учетом принятого определением суда от 19.10.2009 г. увеличения исковых требований, л.д. 154-156 т. 2).
Иск заявлен на основании ст. ст. 608, 168 ГК РФ и мотивирован тем, что на момент заключения договора аренды N 05 от 01.01.2007 г. право собственности арендодателя (ООО "МП "Агропромсервисбыт") на нежилые помещения, являющиеся объектом аренды, зарегистрировано не было. Регистрация права собственности произведена 09.03.2007 г. Распоряжение помещениями до указанной даты свидетельствует о ничтожности сделки. Поскольку арендатор (ООО "Стройторг") получил имущество по ничтожной сделке, он не имел права на передачу помещений в субаренду, следовательно, договор субаренды N 03 от 06.02.2008 г. ничтожен.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2009 г. ООО "Трансриэлт" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора о признании ничтожными договора субаренды N 03 от 06.02.2008 г. и аренды N 05 от 01.01.2007 г. (л.д. 143-144).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2010 г. ООО "Пересвет-Инвест" и ООО "Трансриэлт" в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Решение мотивировано тем, что нарушение процедуры последовательности регистрации и распоряжения объектом не привело к заключению ничтожной сделки. Договор субаренды прекратил свое действие вследствие его расторжения, ввиду допущенных субарендатором нарушений. Истец не доказал нарушения своего права фактом несвоевременной регистрации права собственности на полученное в аренду имущество, не опроверг достоверности акта приема-передачи имущества от 06.02.2008 г. и факта пользования имуществом в соответствии с условиями договора. Третьему лицу с самостоятельными требованиями в иске отказано ввиду того, что оно не является стороной оспариваемых сделок, не доказал нарушения своих прав.
В мотивировочной части решения указано на отклонение ходатайства о рассмотрении дела с участием арбитражных заседателей, по тому основанию, что согласно ч. 3 ст. 17 и абз. 1 ч. 2 ст. 19 АПК РФ арбитражные заседатели привлекаются к рассмотрению дела, если какая-либо из сторон заявит соответствующее ходатайство не позднее чем за один месяц до начала судебного разбирательства. Право на заявление такого ходатайства носит преклюзивный характер, т.е. сторона утрачивает его, не реализовав в установленный процессуальный срок.
ООО "Пересвет-Инвест" и ООО "Трансриэлт" обратились с апелляционными жалобами на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2010 г. в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просили отменить решение, исковые требования удовлетворить. Жалобы мотивированы тем, что судом применены ст. ст. 608, 615 ГК РФ не подлежащие применению, т.к. договор аренды заключен до государственной регистрации права собственности арендодателя на переданное в аренду имущество. Не применены положения ст. 219 ГК РФ, согласно которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Вывод суда о том, что право собственности и право распоряжения на вновь создаваемое недвижимое имущество возникло у ООО "МП "Агропромсервисбыт" в соответствии с актом приемки законченного строительством объекта от 11.06.2006 г. и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 16.10.2006 г. N 66, является неверным. Судом не исследовался вопрос об источниках финансирования строительства объекта, необоснованно не привлечен к участию в деле партнер арендодателя - ООО "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг". Суд вынес решение на основании доказательств, не исследованных в судебном заседании, использовал недопустимое доказательство - гарантийное письмо N 63 от 12.02.07 г. ООО "МП "Агропромсервисбыт". Признавая законным ничтожный договор, суд нарушил п. 1 ст. 252 НК РФ. Незаконно отклонено ходатайство о привлечении к участию в деле ИМНС N 4. Незаконно возложена на истца обязанность доказывать вину ответчиков в рамках арбитражного процесса, что противоречит Конституции РФ. Не применены нормы п. 2 ст. 167 ГК РФ, что исключило возможность реституции в виде взыскания 4077060 руб. Истцу не направлялись определения о назначении судебного заседания на 19.11.09, 25.12.09, 12.10.09. Нарушены права ООО "Трансриэлт" на рассмотрение дела с участием арбитражных заседателей. При привлечении третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, рассмотрение дела не начато сначала; не выносилось определение об отказе рассмотрения дела с арбитражными заседателями; не указана дата изготовления мотивированного решения - 18.01.2010 г.
В отзывах на апелляционную жалобу ООО "Стройторг" и ООО "МП "Агропромсервисбыт" просили оставить решение суда без изменения. Указали, что отсутствие регистрации права собственности на недвижимое имущество в момент заключения договора аренды не привело к нарушению прав ни ООО "Стройторг", ни ООО "Пересвет-Инвест", т.к. договор субаренды с истцом был заключен после 09.03.2007 г., т.е. после получения свидетельства о праве собственности. Иск заявлен не с целью признания оспариваемых договоров ничтожными, а с целью затягивания рассмотрения дела о взыскании с ООО "Пересвет-Инвест" арендной платы в сумме 8154120 руб., расторжении договора субаренды и выселении из занимаемых помещений. Решение суда не может повлиять на права ИФНС N 4 г.Краснодара, в привлечении инспекции к участию в деле обоснованно отказано. ООО "Трансриэлт" не является стороной оспариваемых договоров, его права не нарушены.
Определением от 16.04.2010 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 4 ст. 270 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца и третьего лица с самостоятельными требованиями исковые требования поддержал, просил признать недействительными (ничтожными) договор аренды N 05 от 01.01.2007 г. и договор субаренды N 03 от 06.02.2008 г., взыскать с ответчика 4077060 руб. Заявил ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями ИМНС N 4 по г.Краснодару, в качестве третьих лиц ТСЖ "Тургеневский двор-3", Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, ООО СИК "Девелопмент-Юг"; об истребовании подлинников документов, о рассмотрении дела с участием арбитражных заседателей и направлении запроса в Конституционный Суд РФ о конституционности положений статьи 266 в части невозможности рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции с участием арбитражных заседателей.
Представители ответчиков просили в удовлетворении исковых требований отказать, против удовлетворения заявленных истцом и третьим лицом с самостоятельными требованиями ходатайств возразили.
Протокольным определением суда от 18.06.2010 в удовлетворении заявленных ООО "Пересвет-Инвест" и ООО "Трансриэлт" ходатайств отказано.
Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 01.01.2007 между ООО МП "Агропромсервисбыт" ("Арендодатель") и ООО "Стройторг" ("Арендатор") заключен договор аренды N 05, по условиям которого арендатору передаются нежилые помещения расположенные по адресу: г.Краснодар, ул. Гагарина, 232: подА пом., помещения цокольного этажа N 1-3, 11-35, 39, 40, 42, 43 согласно приложению N 1; 1 этаж: N 14-17, 26-50 согласно приложению N 2; 2 этаж: N 4, 9-13, 15-16 согласно приложению N 2. Договор заключен сторонами на одиннадцать месяцев с даты подписания договора аренды (п. 2.1. договора аренды).
В связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя данный договор продлен на неопределенный срок, что корреспондирует п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.
Пунктом 4.2.6 договора аренды N 05 от 01.01.07 ООО "Стройторг" предоставлено право сдачи в субаренду арендованных помещений.
06.02.2008 между ООО "Стройторг" и ООО "Пересвет-Инвест" заключен договор субаренды нежилых помещений N 03, по условиям которого истец принял во временное владение и пользование часть нежилых помещений на втором этаже в жилом доме, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Тургенева, 109/ул. Космонавта Гагарина, 232. Общая площадь помещений составила 1254,48 кв. м.
Срок действия договора субаренды определен равным одиннадцати месяцам с момента его подписания (п. 13.2 договора субаренды нежилых помещений N 03).
Согласно п. 1.2 договора от 06.02.2008 г. передаваемые в аренду помещения принадлежат ООО МП "Агропромсервисбыт" на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 23 АД N 015908, выданного 09.03.07, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.03.07 сделана запись регистрации N 23-23-01/014/2007-128 (л.д. 98, т. 1).
Договор аренды N 05 от 01.01.07 и договор субаренды нежилых помещений N 03 от 06.02.08 заключены на срок менее одного года. В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация указанных сделок не требуется.
Доказательства государственной регистрации представленного в дело договора аренды от 01.10.2007 г. между ООО МП "Агропромсервисбыт" и ООО "Стройторг", со сроком аренды на 6 лет, не представлены. В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ он не может считаться заключенным.
Ссылаясь на то, что на момент заключения сторонами договора аренды от 01.10.2007 у ООО МП "Агропромсервисбыт" отсутствовало зарегистрированное в установленном порядке право собственности на переданные в аренду помещения, следовательно, отсутствовало право распоряжения данными помещениями, истец и третье лицо с самостоятельными требованиями обратились в суд с настоящими исками.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду
Регистрация права собственности ответчика - ООО МП "Агропромсервисбыт" на помещения являющиеся объектом аренды произведена 09.03.07, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 23-23-01/014/2007-128 (свидетельство серия 23 АД N 015908 от 09.03.07; л.д. 98, т. 1).
Государственная регистрация представляет собой действие, завершающее юридический состав, определяющий возникновение и переход вещных прав на объекты, относящиеся к недвижимым, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Однако отсутствие государственной регистрации на момент проведения сделки не всегда является безусловным основанием для признания состоявшейся сделки недействительной.
По смыслу статьи 7 Закона о регистрации прав правила о государственной регистрации установлены в интересах охраны прав третьих лиц, которые должны получить достоверную информацию о недвижимом имуществе (правах, ограничениях (обременениях)).
У ООО МП "Агропромсервисбыт" имелось право на регистрацию завершенного строительства (объект создавался в установленном законом порядке, т.е. имеются акт приемки законченного строительством объекта от 11.06.06 (л.д. 80-81, т. 1), а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 16.10.06 N 066-в (л.д. 77-79, т. 1); другие лица не заявляют прав на это имущество и на момент рассмотрения спора право собственности зарегистрировано за арендодателем.
Действительно, статья 219 ГК РФ определяет регистрацию как момент, с которого возникает право собственности на вновь созданное недвижимое имущество. В то же время, суд исходит из того, что и до государственной регистрации права лицо, создавшее недвижимое имущество, так же является его собственником, хотя не может им распоряжаться как недвижимым.
Истец и третье лицо с самостоятельными требованиями не обосновали нарушения своего права фактом несвоевременной регистрации права собственности на полученное в аренду имущество, не опровергли достоверности акта приема-передачи арендуемого имущества от 06.02.2008 (л.д. 26, т. 1) и факта пользования ООО "Пересвет-Инвест" имуществом в соответствии с условиями договора.
В силу изложенного, суд приходит к выводу о том, что отсутствие
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2010 n 15АП-1813/2010 по делу n А53-20673/2009 По делу о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области  »
Читайте также