Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.11.2008 по делу n А53-4097/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-4097/2008-С3-26

21 октября 2008 г.                                                                              15АП-4725/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: Василевич О.М. по доверенности от 09.01.2008 № Д-8,

от ответчика: Некрасовой Ю.П. по доверенности от 26.03.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Ростсельмаш»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2008 по делу № А53-4097/2008-С3-26

по иску открытого акционерного общества «Ростсельмаш», г.Ростов-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью «Веста», г.Ростов-на-Дону 

при участии третьего лица Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование денежными средствами,

принятое в составе судьи Бондарь Т.С.

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Ростсельмаш» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Веста» о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2005 по 01.10.2006 в сумме 144296 руб. 38 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 33915 руб. 01 коп. за период с 20.03.2005 по 14.05.2008 (с учетом уточнений исковых требований в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принятых определением суда от 12.05.2008, л.д.1-6, 12-13 т.4).

Иск мотивирован тем, что на основании договора купли-продажи от 06.06.2003 № 1489, зарегистрированного в учреждении юстиции 04.09.2003, ООО «Веста» является собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке общей площадью 26824 кв.м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул.Менжинского, 2/1/13, находящимся в аренде у ОАО «Ростсельмаш» по договору от 18.06.2004 № 25601. В силу ст.271 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.35, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик является пользователем земельного участка пропорционально площади занимаемых объектов недвижимого имущества, что составляет 4041,77 кв.м. В связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств по переоформлению указанного земельного участка, истец нес затраты на его содержание с сентября 2003 по третий квартал 2006. Со стороны ответчика имеет место неосновательное сбережение денежных средств в виде затрат, понесенных истцом на содержание земельного участка общей площадью 4041,77 кв.м., рассчитанных исходя из ставок арендной платы, утвержденных Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 555 от 15.04.2004 в 2004-2006г.г.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2008 в иске отказано ввиду недоказанности истцом доводов об уплате им в полном объеме арендных платежей по договору от 18.06.2004 № 25601, в т.ч. за спорный период.

ОАО «Ростсельмаш» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда и удовлетворить исковые требования в полном объеме. Истец указал, что судом не были должным образом оценены платежные документы, подтверждающие произведенную ОАО «Ростсельмаш» оплату по договорам аренды за период с 2004 по 2006 г.г., в т.ч. по договору от 18.06.2004 № 25601, справки Департамента имущественно-земельных отношений № из-8321/6 от 01.06.2005, № из-10747/14 от 21.05.2008, подтверждающие отсутствие задолженности истца по договору от 18.06.2004 № 25601 по состоянию на 01.07.2005 и оплату согласно фактическим начислениям. Намерения одарить ответчика в размере суммы выплаченной арендной платы истец не имел. Со стороны ответчика имеет место злоупотребление правом, поскольку с сентября 2003 г. фактически используя земельный участок, ответчик не несет расходов по его содержанию, не уплачивает арендную плату арендодателю (ДИЗО г. Ростова-на-Дону) и не возмещает затраты понесенные истцом.

ООО «Веста» в отзыве на апелляционную жалобу указало, что постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону  № 1215 от 06.07.2004 ООО «Веста», ОАО «Ростсельмаш» и ООО «АСКИП» был выделен в аренду сроком на 49 лет со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 0,6346 га, в связи с чем, объект аренды по договору от 18.06.2004 № 25601 был ликвидирован, основания для осуществления арендных платежей по указанному договору у истца отсутствовали. Полномочиями на внесение арендных платежей от имени ответчика истец не наделен. Договор аренды от 18.06.2004 № 25601 заключен с нарушением п.1 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку у истца отсутствовало исключительное право на заключение договора аренды земельного участка на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие нескольким лицам. Платежные поручения не позволяют идентифицировать платежи, доказательства оплаты арендных платежей за спорный земельный участок отсутствуют.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержала по изложенным в жалобе основаниям, просила отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2008, исковые требования удовлетворить. Заявила ходатайство об отложении судебного разбирательства. Суду пояснила, что при составлении акта сверки с ДИЗО г.Ростова-на-Дону было установлено отсутствие соглашения о расторжении договора аренды № 25601 от 18.06.2004, в связи с чем акт сверки от 22.09.2008 по соглашению сторон признан недействительным. После оформления соглашения о расторжении, для конкретизации оснований произведенных истцом платежей с арендодателем будет произведена повторная сверка расчетов, по итогам которой истцом будут представлены доказательства  отсутствия задолженности по договору аренды от 18.06.2004 № 25601.

Представитель ответчика апелляционную жалобу не признала по основаниям, изложенным в отзыве, против отложения судебного разбирательства возразила. Пояснила, что обязанность по уплате арендных платежей за пользование спорным земельным участком площадью 4041,77 кв.м. у ответчика существует перед Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, относительно площади используемого ответчиком земельного участка спора нет.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствии неявившегося третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ОАО «Ростсельмаш» и ООО «Веста» был заключен договор купли-продажи №1489 16.06.2003 по условиям которого ООО «Веста» приобрело недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону ул. Менжинского, 2/1 ул.Троллейбусная/Страна Советов 13 - часть здания Учебно-производственного корпуса № 1, литер ГЩ, инв. № 397, площадью 2037,1 кв.м. в том числе: в подвальном помещении – 340,2 кв.м. (ком. № 1,2,3,5-13), на 1-м этаже - 817,4 кв.м. (ком.№№ 53-57, 60-68, 70-77), на 2-м этаже - 879, 5 кв.м. (ком. №№ 26-34,36-57,59).

Спорный объект недвижимого имущества передан ООО «Веста» по акту приема-передачи от 16.06.2003.

Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества №1489 16.06.2003 зарегистрирован в учреждении юстиции, что подтверждается отметкой о внесении записи в ЕГРП № 61-01/44-155/2003-227 от 04.09.2003.

Из пункта 1.2. договора купли-продажи №1489 16.06.2003 следует, что спорный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке, предоставленном ОАО «Ростсельмаш» по договору аренды № 384 «и» и №23685.

Согласно договору аренды земельного участка №25601 от 18.06.2004 ОАО «Ростсельмаш» является арендатором земельного участка общей площадью 26824 кв.м. с кадастровым номером 61:44:02 19 02:0055, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Менжинского, 2/1/13.

Сторонами не оспаривается тот факт, что объекты недвижимого имущества, приобретенные ООО «Веста» по договору купли-продажи №1489 16.06.2003, расположены на земельном участке общей площадью 26824 кв.м. с кадастровым номером 61:44:02 19 02:0055, находящимся по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Менжинского, 2/1/13, арендатором которого является ОАО «Ростсельмаш» по договору аренды земельного участка №25601 от 18.06.2004.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

Таким образом, в момент государственной регистрации перехода к обществу (покупателю) права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, действие договора аренды земли продавца этой недвижимости (ОАО «Ростсельмаш») прекращается в силу закона (статья 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество порождает обязанность покупателя уплачивать арендную плату за земельный участок под объектами недвижимости, предназначенный для их использования вне зависимости от наличия договора аренды, заключенного с собственником такого земельного участка.

Следовательно, с даты государственной регистрации перехода права собственности (04.09.2003) к ООО «Веста» перешло право пользования (аренды) земельным участком, занятым объектами недвижимости, и необходимым для их использования. Собственник земельного участка вправе требовать с указанного момента от  ООО «Веста»  уплаты арендных платежей.

В пунктах 3.4, 3.5 договора купли-продажи №1489 16.06.2003 стороны предусмотрели, что покупатель (ООО «Веста») обязуется с момента подписания акта приема-передачи до перехода права собственности на объект и переоформления договора аренды земельного участка ежеквартально возмещать продавцу (ОАО «Ростсельмаш») затраты, связанные с содержанием объекта и земельного участка, которые не входят в выкупную стоимость объекта.  Установлен срок для совместного обращения сторон к арендодателю с заявлением об изменении договоров аренды и вступлении покупателя в качестве соарендатора земельного участка пропорционально доле площадей в здании учебно-производственного корпуса №1.

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону № 1215 от 26.07.2004 у ОАО «Ростсельмаш» была изъята часть арендованного земельного участка площадью 0,6489 га. по ул. Менжинского, 2. и предоставлена в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет ООО «Веста», ООО «АСКИП» и ОАО «Ростсельмаш». На Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону была возложена обязанность заключить с ООО «Веста», ООО «АСКИП» и ОАО «Ростсельмаш» договор аренды на земельный участок, площадью 0,6489 га., а в договор аренды 384 «и» от 13.03.1997 внести изменения в установленном законом порядке.

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону № 798 от 08.08.2007 были внесены изменения в постановление Мэра города Ростова-на-Дону № 1215 от 26.07.2004 в части площади земельного участка, изъятого в пользу ООО «Веста», ООО «АСКИП» и ОАО «Ростсельмаш» (уменьшен до 0,6346 га), а также площади земельного участка, находящегося в аренде