Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 по делу n А53-29960/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А53-29960/2012

20 февраля 2013 года                                                                            15АП-103/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Чесноковой  Н.С.,

при участии:

от истца: Касьяненко Елена Николаевна, Бутенко Олег Николаевич (доверенность от 10.09.2012);

от ответчика: Бураков Максим Викторович (доверенность № 59-10 от 05.02.2010, после перерыва доверенность № 33-13 от 04.02.2013), Гарбовская Оксана Эдуардовна (доверенность № 149-10 от 02.12.2010), Бояхчиари Давид Саркисович (доверенность № 31-13 от 04.02.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционную жалобу  открытого акционерного общества «Таганрогский котлостроительный завод «Красный котельщик»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от  20 декабря 2012 г. по делу № А53-29960/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью «Донагробизнес» (ИНН 6163080010, ОГРН 1066163059731)

к ответчику  открытому акционерному обществу «Таганрогский котлостроительный завод «Красный котельщик» (ИНН 6154023009, ОГРН 1026102573562)

о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, регистрации перехода права,

принятое   судьей Пипник Т.Д.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Донагробизнес»(далее истец, ООО «Донагробизнес» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу «Таганрогский котлостроительный завод «Красный котельщик» (далее ответчик, ОАО ТКЗ«Красный котельщик») о заключении основного договора купли-продажи движимого и недвижимого имущества (котельной) и о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен предварительный договор от 16.03.201 № 11У/ОУАС-6, по которому ответчиком в собственность истца переданы объекты движимого и недвижимого имущества (котельной). Цена  имущества определена в размере 35 000 000 руб., аванс по условиям предварительного договора  в размере 15 000 000 руб. оплачен истцом полностью. Согласно дополнительному соглашению № 2  к предварительному договору, основной договор должен был  заключен не позднее 31.01.2012 г. Поскольку ответчик уклоняется от заключения основного договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20 декабря 2012 г.  исковые требования удовлетворены частично. Суд  принял решение о регистрации перехода  права собственности от открытого акционерного общества «Таганрогский котлостроительный завод «Красный котельщик» к обществу с ограниченной ответственностью «Донагробизнес» на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Ленина, 220:

нежилое здание котельная с антресолями № 1, № 2, нежилое здание котельной, нежилое здание трансформаторная подстанция, нежилое здание котельной, нежилое здание трансформаторная подстанция, нежилое здание котельной, нежилое здание газораспределительная подстанция литеры М, М2, М2, п/М2, М3, М4, М5 площадью 4918,9 кв.м,

нежилое здание гараж литер МЕ площадью 15 кв.м,

нежилое здание склад литер МП площадью 352,2 кв.м,

нежилое здание склад литер МР площадью 304,5 кв.м,

нежилое здание склад литер МС площадью 70,2 кв.м,

нежилое здание насосная литер МФ площадью 15,5 кв.м,

земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003477:176 площадью 15167 кв.м. В остальной части иска отказал. С  открытого акционерного общества «Таганрогский котлостроительный завод «Красный котельщик» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Донагробизнес» взысканы  судебные расходы в размере 4000 рублей.

 Суд пришел к выводу, что заключение договора в качестве предварительного связано с отсутствием земельного участка как объекта права и наличием обременения на весь участок, из которого надлежало выделить часть занятую приобретаемой недвижимостью. Руководствуясь разъяснениями Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» суд первой инстанции квалифицировал, заключенный сторонами предварительный  договор как договор купли- продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Не согласившись с решением суда ОАО ТКЗ «Красный котельщик» обратилось в суд с апелляционной жалобой. Заявителем жалобы указал, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.

Суд установил, что указанные в предварительном договоре объекты переданы во владении истцу на основании договора аренды, но сделал вывод о недоказанности оплаты арендных платежей.

Между тем, ответчиком в дело приобщены пояснения исх. № 1498, а также документы, из которых следует что в период с 01.11.2011 г. по 31.10.2012 г. ответчик выставлял истцу счета-фактуры на сумму арендных платежей, оплата которых произведена платежными поручениями, а также путем зачета встречных однородных требований.

В решении указано о том, что земельный участок необходимый для обслуживания объектов недвижимости с кадастровым номером 61:58:0003477:176 площадью 15167 кв.м. создан 16.06.2011 г., свободен от обременения, ответчик не уведомил истца о готовности  его  к передаче имущества.

Однако, обременение банка действовало до 26.011.2012 г., предварительный договор не обязывал продавца информировать покупателя о готовности объекта к передаче. У стороны по предварительному договору имеется право направить предложение о заключении основного договора. Стороны предварительного договора в срок до 31.01.2012 г. не направляли предложения друг к другу о заключении основного договора.

Вывод суда о том, что воля сторон относительно заключения основного договора не изменилась, со ссылкой на предъявление иска, неверен, истец никаких действий по заключению основного договора не предпринимал,  ответчик же направил арендатору (истцу) 16.10.2012 г. уведомление о расторжении договора аренды, приняв решение самостоятельно  эксплуатировать котельную.

    Вывод суда о том, что наличие в предварительном договоре условия об авансовом платеже свидетельствует фактически  о заключении договора купли-продажи, противоречит положениям ст. 421 ГК РФ, судебной практике.

Суд квалифицировал предварительный договор, как договор о продаже будущей недвижимости, основываясь на том,  что земельного участка (необходимого  объекта при  продаже недвижимости)  в момент заключения соглашения не существовало. Однако, предметом предварительного  договора был не только земельный участок, но и иное недвижимое имущество, которое физически существовало и находилось в собственности ОАО ТКЗ «Красный котельщик», то есть, стороны имели возможность заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества котельной. В случае заключения такого договора к ООО «Донагробизнес» перешло бы право собственности на земельный участок, необходимый для их использования, обремененный залогом в пользу ОАО «Сбербанк России» (договор ипотеки №27-02-07/1890и от  10.02.2010 г.). Однако, истец был заинтересован в приобретении объектов котельной и земельного участка без обременения, в постановке земельного участка на кадастровый учет силами ОАО   ТКЗ «Красный  котельщик». Данные условия по состоянию на 16 марта 2011 г. не могли быть соблюдены. В свою очередь продавец не располагал необходимой денежной суммой для приобретения  имущества. По этой причине, воля сторон была направлена именно на заключение предварительного договора и на заключение в срок до 31.01.2012 г. основного договора купли-продажи. Кроме того, истец сам  расценивает данный договор именно, как предварительный, о чем свидетельствуют исковые требования о понуждении заключить основной договор. Заявитель жалобы просит решение отменить, в иске ООО «Донагробизнес» отказать.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Донагробизнес» указало, что наличие между сторонами арендных отношений не имеет правого значения, так как законодательством не запрещено продавцу при заключении договора купли-продажи до государственной регистрации перехода права собственности, передавать имущество покупателю на возмездной основе.

ОАО ТКЗ «Красный Котельщик» не только не уведомил ООО «Донагробизнес» о готовности объекта к продаже после постановки земельного участка на кадастровый учет, но и своими действиями (заключение дополнительного соглашения от 27.10.2011г., согласно которого срок передачи в собственность имущества истцу был продлен до 31.01.2012г.) ввел в заблуждение истца относительно возможных сроков регистрации за ним права собственности на спорное имущество.

Кроме того, как следует из представленных ответчиком документов, им было заключено дополнительное соглашение № 6 к договору ипотеки № 27-02-07/1890 от 10.02.2010г. с ОАО «Сбербанк России», согласно которому, обременение в виде залога земельного участка в пользу банка продлевалось до 26.01.2012г. Однако, ОАО ТКЗ «Красный Котельщик» могло предоставить и иное имущество в залог банку по своим кредитным обязательствам, зная, о своих обязательствах перед ООО «Донагробизнес» по предварительному договору.

Согласно ст. 10 ГК РФ указанные действия ОАО ТКЗ «Красный Котельщик» свидетельствуют о злоупотреблении правом стороны по сделке.

Действия истца по настоящему иску указывают на его желание приобрести котельную на условиях, оговоренных предварительным договором от 16.03.2011г. Истцом в адрес ответчика были направлены ряд писем  № 134 от 05.03.2012г., № 193 от 27.03.2012г., № 351 от 28.04.2012г., в которых  истец просил ОАО ТКЗ «Красный Котельщик» исполнить обязательства согласно предварительного договора от 16.03.2011г. После того, когда ответчик официально подложил истцу заключить новый договор купли-продажи спорного имущества и по новой цене в сентябре 2012г., истец вынужден был обратиться за защитой своих прав суд.

Ответчик не согласен с квалификацией предварительного договора от 16.03.2011г. как договора о продаже будущей недвижимости,  не учитывая, при этом положения ст. 35 ЗКРФ, согласно которой, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, если они принадлежат одному лицу. В данном случае заключение в будущем отдельного договора купли- продажи земельного участка  противоречило бы указанной статье.

Предварительный договор включает в себя все условия, чтобы квалифицировать его как договор купли-продажи недвижимости, обязательства об оплате аванса истцом выполнены. ООО «Донагробизнес» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон доводы жалобы и отзыва на нее поддержали.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ОАО ТКЗ«Красный котельщик» является собственником объектов недвижимости: зданий котельной, водоочистных сооружений, гаража, склада, насосной, что подтверждается выписками из ЕГРИП (том  5, лист дела 83-89 )

Имущество расположено на земельном участке по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Ленина, 220,общая площадь участка составляет 1063150 кв.м., кадастровый номер 61:58:0003477:172 принадлежит на праве собственности на основании договора купли-продажи № 3.27-10 от 29.11.2010. В подтверждение  выдано свидетельство о регистрации права собственности серии 61 АЖ № 185349.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

16.03.2011 между ООО «Донагробизнес»(покупатель) и ОАО ТКЗ«Красный котельщик» (продавец) заключен предварительный договор  № 114/ОУАС-6 о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Ленина, 220:

нежилое здание котельная с антресолями № 1, № 2, нежилое здание котельной, нежилое здание трансформаторная подстанция, нежилое здание котельной, нежилое здание трансформаторная подстанция, нежилое здание котельной, нежилое здание газораспределительная подстанция литеры М, М2, М2, п/М2, М3, М4, М5 площадью 4918,9 кв.м,

нежилое здание гараж литер МЕ площадью 15 кв.м,

нежилое здание склад литер МП площадью 352,2 кв.м,

нежилое здание склад литер МР площадью 304,5 кв.м,

нежилое здание склад литер МС площадью 70,2 кв.м,

нежилое здание насосная литер МФ площадью 15,5 кв.м,

земельный участок, занимаемый указанными зданиями, сооружениями и оборудованием и необходимый для их использования в качестве котельной, с границами, отображенными на плане границ земельного участка (приложение № 1), являющемся неотъемлемой частью договора, ориентировочной площадью 15720 кв.м.

Стороны указали в договоре, что согласны на уточнение площади по результатам межевания. Стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее 1.11.2011.

Пунктом 1.4 договора зафиксировано, что земельный участок является частью участка общей площадью 1063150 кв.м, принадлежащего продавцу на праве собственности.

Пунктом 2.1.4 на ответчика (продавца) возложена обязанность до заключения основного договора своими силами и за свой счет сформировать земельный участок, являющийся предметом договора, в границах, установленных сторонами согласно приложению № 1, ориентировочной площадью 15720 кв.м., поставить его на кадастровый учет и осуществить действия, необходимые для последующей регистрации