Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 по делу n А53-29960/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

перехода права собственности на него к покупателю.

Пунктом 1.6 продавец обязался передать покупателю все имущество свободным от любых прав и притязаний третьих лиц и от иных обременений (ограничений) и споров и преимущественных прав покупки.

Это условие, как установлено судом первой инстанции, включено в договор в связи с наличием на момент заключения предварительного договора ипотеки в отношении всего земельного участка.

Предварительный договор предусматривал условия о цене имущества и о порядке расчетов (раздел 3). Цена договора установлена в сумме 35 000 000 рублей. Оплата стоимости имущества предусмотрена в следующем порядке: аванс 15 000 000 рублей уплачивается покупателем в срок до 30.03.2011, далее два платежа по 10 000 000 совершаются в течение 5 и 30 дней с момента заключения основного договора.

Во исполнение этого соглашения истец осуществил платежи на сумму 15 000 000 рублей платежными поручениями от 18.03.2011 № 129, от 31.03.2011 № 153, от 7.04.2011 № 168. (том  1, лист дела 80-83 )

Дополнительным соглашением от 18.08.2011 стороны конкретизировали, что часть последнего из предусмотренных договором платежей – 5 000 000 рублей является платой за земельный участок.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Дополнительным соглашением от 27.10.2011 продлен срок для заключения договора купли-продажи до 31.01.2012. (том 1, лист дела 84).

24 марта 2011 г. ОАО ТКЗ«Красный котельщик»(арендодатель) и ООО «Донагробизнес»(арендатор) заключили договор аренды №11П/Р643-052, по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору часть имущества, являющегося предметом предварительного договора. (том 1,лист дела 98).

 ООО«Донагробизнес»,ссылаясь на исполнение своих обязательств по предварительному договору в части перечисления аванса, передачу ему имущества до заключения основного договора и уклонение продавца от заключения договора, обратилось в суд с иском об обязании ОАО ТКЗ«Красный котельщик» заключить договор купли-продажи имущества, поименованного в предварительном договоре,   земельного участка кадастровый номер 61:58:0003477:176 общей площадью 15176 кв.м., расположенного по адресу г. Таганрог, ул. Ленина, 220.

На основании пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса. В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Кодекса обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из искового заявления после истечения срока установленного пунктом 1.7 представительного договора: 31.01.2012 г., ООО «Донагробизнес» только 28 сентября 2012 г. обратилось с иском о понуждении продавца к заключению основного договора купли-продажи.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что заключение предварительного договора было связано с отсутствием земельного участка как объекта права, из которого надлежало выделить часть занятую приобретаемой недвижимостью и наличием обременения(залога) на весь земельный участок. Руководствуясь разъяснениями Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» квалифицировал  заключенный сторонами предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С указанным выводом суд апелляционной инстанции не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Проанализировав условия предварительного договора от 16.03.2011 г. №11/ОУАС-6 исходя из положений ст.431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает наличие волеизъявления сторон сделки на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. Пункты 1.1,1.2,1.7,2.1.,2.12,2.1.4 предварительного договора свидетельствуют о намерении сторон в будущем заключить договор купли –продажи в отношении недвижимого имущества, указанного в п.1.2.Указанный вывод подтверждается также пунктами 1.6, 2.1.4,2.1.6 предварительного договора, поскольку покупатель(истец) намерен был получить  имущество в собственность без каких-либо обременений правами третьих лиц.

Предусмотренный предварительным договором земельный участок был сформирован 16.06.2011 под кадастровым номером 61:58:0003477:176 площадью 15167 кв.м, право собственности на него зарегистрировано за ответчиком 05.09.2011. Согласно дополнительного соглашения № 6 к договору ипотеки № 27-02-07/1890 от 10.02.2010 г., подписанного ответчиком с ОАО «Сбербанк России» обременение  всего земельного  участка 61:58:0003477:172, принадлежащего ответчику действовало до 26.01.2012 г. (том 3,лист дела  182)

По смыслу нормы п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом применительно к указанному делу заключение предварительного договора порождало у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор. В этой связи, заключая предварительный договор, ответчик не распоряжался недвижимым имуществом, а принимал обязательство заключить с истцом в будущем договор купли-продажи.

Указанный вывод подтверждается тем, что помимо предварительного договора стороны  24 марта 2011 г. стороны заключили договор аренды движимого и недвижимого имущества(котельной). В  пункте 3.1 договора аренды от 24 марта 2011 г. указано, что имущество передается арендодателем(ответчиком) и принимается арендатором(истцом) по акту приема передачи 01июля 2011 г. При сопоставлении предмета предварительного договора  и договора аренды, судом апелляционной инстанции установлено, что  нежилое здание склад площадью 352,2 кв.м. литер МП, склад площадью 304,5 кв.м. литер МР по договору аренды истцу не передавались. Кроме того, по акту  приема–передачи к договору аренду от 24.03.2011 г. датированному 01.11.2011 арендатору(истцу) передано имущество, указанное в договоре аренды, за исключением   гаража площадью 15 кв.м. литер МЕ. (том 2,лист дела 36, 46)

Таким образом, часть спорного имущества передана истцу не в рамках исполнения предварительного договора, а по договору аренды от 24.03.2011 г., часть имущества: склад площадью 352,2 кв.м. литер МП, склад площадью 304,5 кв.м. литер МР, гараж площадью 15 кв.м. литер МЕ не были переданы истцу ни в рамках предварительного договора, ни по договору аренды.

 Исполнение сторонами условий договора аренды подтверждено: платежным поручением №   691 от 13.12.2011 г. на сумму 641087 руб. (арендная плата за ноябрь) (том 2,лист дела 48), выставленными ответчиком счет-фактурами на оплату арендных платежей, соглашением  сторон от 19 марта 2012 г. о зачете, предметом зачета была, в том числе, и задолженность истца по арендной плате на сумму 1 923 262 руб. (том 2, лист дела  48-61)

16.10.2012 г. письмом 3 38/1187, ответчик направил истцу уведомление об отказе  с 01.02.2013 г. от  договора аренды № 11П/Р643-052 от 24.03.2011 г. (том 2, лист дела 67).Таким образом, после истечения срока для заключения основного договора купли-продажи – 31.01.2012 г., истец являлся арендатором спорного имущества. 

Суд апелляционной инстанции отклоняет квалификацию предварительного договора как договора купли-продажи со ссылкой  ООО «Донагробизнес»на пункт 8 Постановления ВАС РФ № 54 от 11.04.2011 г.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из п.п.1.3., 1.4., предварительного договора от 16.03.2011  № П/ОУАС-6 видно, что в качестве объекта продажи  поименовано существующее на момент ее совершения недвижимое имущество, указаны реквизиты свидетельств о праве собственности ОАО ТКЗ «Красный котельщик». Следовательно, применение положений пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N54 к сложившимся отношениям невозможно, так как предмет договора - недвижимое имущество - существовало на момент подписания договора.

Ссылка ООО «Донагробизнес» на необходимость выделения самостоятельного  земельного участка необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, то есть создание в будущем объекта гражданского оборота, из принадлежащего ответчику земельного участка с кадастровым номером: 61:58:0003477:172, отклонена судом апелляционной инстанции.

В случае заключения договора купли-продажи  к ООО «Донагробизнес» перешло бы право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, а также, в соответствие с ч.2 ст. 552 ГК РФ, право собственности на земельный участок, необходимый для их использования с обременением. Между тем, как видно из условий предварительного договора имущество не должно быть обременено правами третьих лиц.

Кроме того, фактически, истец сам расценивает заключенный с ответчиком  договор как предварительный, о чем свидетельствуют исковые требования: об обязании заключить основной договор купли-продажи на следующих условиях...

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца о наличии в действиях истца злоупотребления правом, со ссылкой на не предоставление ответчиком в залог иного имущества, о несообщении готовности земельного участка к передаче, поскольку предоставление другого имущества в залог зависит не только ответчика, но и банка. Учитывая, что предварительный договор не обязывает ответчика уведомлять истца о готовности имущества к передаче, истец должен был руководствоваться положениями п.п.5,6 ст. 429 ГК РФ. Между тем, истец направил ответчику письма с просьбой о заключении основного договора только в марте 2012 г., то есть, после истечения срока для заключения основного договора, о чем истец указал в отзыве на жалобу.( письма № 134 от 05.03.2012г., № 193 от 27.03.2012г., № 351 от 28.04.2012г.)

Указание истца на нарушение его прав предложением ответчика заключить договор купли-продажи спорного имущества по новой цене, отклонено. Стороны не приняли мер для заключения основного договора в срок, предусмотренный предварительным договором, следовательно, обязательства сторон прекращены. Отсюда, ответчик вправе был предложить истцу заключить договор купли-продажи имущества на иных условиях.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции от 20 декабря 2012 г. надлежит отменить, в иске ООО «Донагробизнес» отказать.

Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, возложив их на ООО «Донагробизнес».

При подаче иска государственная пошлина истцом оплачена в федеральный бюджет платежным поручением № 327 от 23.05.2012 г., при подаче апелляционной жалобы ответчик оплатил государственную пошлину в размере 2000 руб. платежным поручением №10420 от 24.12.2012 г.

Определением апелляционной инстанции   от  18 января 2013 г. удовлетворено частично ходатайство ООО «Донагробизнес» о примени обеспечительных мер. Судом было запрещено ОАО   ТКЗ «Красный котельщик» чинить препятствия истцу в пользовании и эксплуатации спорного имущества.

Согласно части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта.

В связи с тем, что спор по существу разрешен, суд апелляционной инстанции с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 22 и 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер», пришел к выводу об отсутствии предусмотренных частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для сохранения обеспечительных мер.

Поэтому обеспечительные меры, принятые определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от  18 января 2013 г. по настоящему делу надлежит отменить.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 декабря 2012 г. по делу № А53-29960/2012 отменить.

В иске общества с ограниченной ответственностью «Донагробизнес» (ИНН 6163080010,ОГРН 1066163059731) отказать.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Донагробизнес» (ИНН 6163080010,ОГРН 1066163059731)   в пользу  открытого акционерного общества «Таганрогский котлостроительный завод «Красный котельщик» (ИНН 6154023009,ОГРН 1026102573562) судебные расходы 2000 (две тысячи ) рублей.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2013 года.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи