Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по делу n А32-44465/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

(Постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 №8611/09).

Следовательно, момент документального переоформления прав на земельный участок, необходимый для использования приобретенного предпринимателем недвижимого имущества, не имеет правового значения, поскольку право аренды земельного участка, при его наличии у продавца недвижимости, переходит к покупателю в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенный на спорном земельном участке.

Судом первой инстанции установлено, что по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества №50-86/06 от 07.04.2006 предприниматель приобрела у комбината объекты недвижимости, расположенные, в том числе, на земельном участке с кадастровым номером 23:20:07 014 001:0262, в отношении которого между комбинатом и администрацией был подписан договор аренды земельного участка № 2000002111 от 21.06.2005. Государственная регистрация перехода к предпринимателю права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, осуществлена 24.07.2006.

Вместе с тем, на указанный момент комбинат не являлся арендатором спорного земельного участка, ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В соответствии со статьями 131 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 4 и 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор аренды земельного участка №2000002111 от 21.06.2005 до момента его государственной регистрации 25.04.2008 являлся незаключенным.

По смыслу статей 420, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, незаключенный договор аренды не порождает никаких правовых последствий.

При таких обстоятельствах, до государственной регистрации договора аренды №2000002111 от 21.06.2005 истец не обладал правом аренды на спорный земельный участок и не мог передать данное право предпринимателю в порядке статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отчуждением последнему объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

Применительно к правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 04.10.2011 №4904/11, суд первой инстанции обосновано указал, что по смыслу статьи 164, пункта 1 статьи 425, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащий обязательной государственной регистрации договор аренды земельного участка должен соответствовать законодательству, действовавшему на момент его заключения, то есть на момент государственной регистрации указанного договора.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

На момент государственной регистрации договора аренды №2000002111 от 21.06.2005, определяющей также момент его заключения (25.04.2008), комбинат не являлся собственником каких-либо объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:20:07 014 001:0262. Исключительным правом на приобретение права аренды данного земельного участка обладала ИП Авдеева В.Е., как собственник объектов недвижимости, расположенных на указанном участке.

Следовательно, комбинат не мог являться арендатором спорного земельного участка. Договор аренды №2000002111 от 21.06.2005, заключенный с момента его государственной регистрации между обществом и администрацией, противоречит требованиям статей 1, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы ответчика, как собственника объектов, расположенных на данном земельном участке.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у комбината прав арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:20:07 014 001:0262 и ничтожности соглашения от 03.10.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды №2000002111 от 21.06.2005, поскольку данный договор, являясь недействительным (ничтожным), не может порождать каких-либо прав, в том числе посредством замены стороны указанного договора.

В связи с этим, подлежат отклонению и ссылки комбината на условия пункта 2.5 соглашения от 03.10.2008, согласно которому предприниматель обязан возместить сумму в размере 109462 рублей, уплаченную обществом по договору № 2000002111 от 21.06.2005 с 2-го квартала 2006 года по 2-ой квартал 2007 года согласно акту сверки взаимной задолженности в течение 30 дней с момента заключения соглашения.

Ничтожность соглашения от 03.10.2008 исключает возможность взыскания спорных денежных средств в соответствии с условиями данного соглашения.

Оценивая правовую природу взыскиваемых денежных средств, суд первой инстанции обоснованно указал, что произведенные обществом платежи следует рассматривать в качестве неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных норм в предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения должны входить следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт пользования ответчиком этим имуществом; размер доходов, полученных в результате использования имущества, то есть факт наличия имущественной выгоды на стороне ответчика за счет истца; период пользования суммой неосновательного обогащения. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на истце.

С учетом принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации), как основополагающего начала земельных отношений, отсутствие надлежащим образом оформленного вещного или обязательственного титула на земельный участок, в том числе, ничтожность договора аренды земельного участка, не является основанием для освобождения собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке от внесения платы за землю.

Из представленных в дело платежных поручений следует, что комбинат внес плату за спорный земельный участок за 3, 4 кварталы 2006 года и 1, 2 кварталы 2007 года в общей сумме 109 462 руб., то есть после государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном участке (т.1 л.д.30-33). Получателем указанных платежей, являлось УФК по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений Краснодарскому краю).

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В связи с этим, обязанность внесения платы за пользование земельным участком, необходимым для размещения и эксплуатации объекта недвижимого имущества, возлагается на собственника данного объекта недвижимости.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 с момента государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на объекты недвижимости истец утратил право пользования земельным участком, на котором расположено данное недвижимое имущество.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество порождает обязанность покупателя уплачивать плату за земельный участок под объектами недвижимости, предназначенный для их использования вне зависимости от наличия договора аренды с собственником земли. Соответственно с указанного момента прекращается обязанность истца оплачивать землепользование, обусловленное размещением на спорном земельном участке недвижимого имущества.

Следовательно, с момента отчуждения предпринимателю объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, у общества отсутствовали правовые основания для внесения, а у администрации – для принятия платы за земельный участок, занимаемый указанными объектами недвижимости.

Доказательства того, что комбинат был уполномочен ответчиком вносить указанные платежи (ст.313 Гражданского кодекса Российской Федерации), отсутствуют.

Иных правовых оснований для внесения комбинатом и принятия администрацией (указанным администрацией получателем денежных средств) платы за земельный участок, занимаемый приобретенными ответчиком объектами недвижимости, в период после государственной регистрация перехода права собственности на них к предпринимателю, также не имелось.

Договор аренды №2000002111 от 21.06.2005 таким основанием не является, поскольку на момент внесения платежей являлся незаключенным, а с момента государственной регистрации – недействительным.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что на стороне ответчика не возникло неосновательного обогащения за счет истца, поскольку ответчик не являлся получателем ошибочно оплаченных истцом денежных средств за пользование земельным участком и не наделял последнего полномочиями по внесению данной платы.

Более того, ответчика нельзя признать лицом, неосновательно пользовавшимся имуществом истца и вследствие этого сберегшим за его счет собственное имущество, поскольку земельный участок, занятый объектом недвижимости, не принадлежит истцу на праве собственности или ином вещном праве, следовательно, истец не вправе требовать внесения платы за фактическое пользование ответчиком спорным земельным участком.

Следовательно, к отношениям сторон положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.03.2012 №ВАС-1752/12, постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2009 и от 01.09.2009 по делу №А53-11669/2007.

В связи с этим, вопрос о возврате ошибочно внесенных обществом платежей за пользование земельным участком, занимаемым приобретенными ответчиком объектами недвижимости в период после государственной регистрация перехода права собственности на них к предпринимателю, может являться предметом самостоятельного иска, предъявленного к надлежащему ответчику (получателю денежных средств).

В свою очередь администрация не лишена права требовать от предпринимателя внесения платежей за земельный участок, необходимый для использования приобретенного предпринимателем недвижимого имущества, с момента государственной регистрации перехода к ответчику прав на недвижимое имущество.

Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ИП Авдеева В.Е. заявила о применении последствий пропуска обществом срока исковой давности (т.1 л.д.185).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (часть 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ничтожность соглашения от 03.10.2008 исключает возможность определения сроков возврата предпринимателем спорных платежей применительно к условиям пункта 2.5 данного соглашения. В связи с этим, определенный пунктом 2.5 соглашение от 03.10.2008 момент внесения ответчиком спорных платежей не имеет правового значения и не изменяет момент начала течения срока исковой давности.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что о нарушении своих прав истец должен был узнать