Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 по делу n А53-27145/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-27145/2012

26 февраля 2013 года                                                                        15АП-550/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Чотчаева Б.Т.

судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2012 по делу № А53-27145/2012

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону

к ответчику индивидуальному предпринимателю  Оганяну Левону Герасимовичу

при участии третьего лица Саакяна Артура Аветиковича

о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка,

принятое в составе судьи Захарченко О.П.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Оганяну Левону Герасимовичу (далее – ответчик, ИП Оганян Л.Г., предприниматель) о расторжении договора аренды от 23.12.2010 № 32791; об обязании ИП Оганян Л.Г. освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Карла Маркса, д. 9 с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050 от всех объектов, расположенных на указанном земельном участке и передать свободный земельный участок по акту приема-передачи департаменту в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда.

Исковые требования предъявлены на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды от 23.12.2010 № 32791 предприниматель незаконно возвел на арендованном земельном участке капитальное строение. Размещение ответчиком капитального объекта привело к нарушению режима целевого использования земельного участка.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Саакян Артур Аветикович (далее – Саакян А.А.)

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции установил, что право собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, зарегистрировано в установленном законом порядке за Саакяном А.А. Поскольку законность возведения спорного объекта недвижимости не является предметом исследования, требования о сносе здания кафе в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлены, а Саакян А.А. не привлечен к участию в деле в качестве ответчика, как фактический владелец спорного объекта, иск департамента не подлежит удовлетворению.

Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2012 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

По мнению заявителя жалобы, исковые требования подлежат удовлетворению применительно к статьям 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду допущенных предпринимателем существенных нарушений в режиме использовании арендованного имущества.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

Департамент представил ходатайство о рассмотрении дел в отсутствие его представителя.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ИП Оганяном Л.Г. (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка                       № 32791 от 23.12.2010, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050, общей площадью 20 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Карла Маркса, дом 9, в целях эксплуатации временного павильона (т.1 л.д.21).

Срок аренды установлен с 16.09.2010 по 16.09.2015 (п.2.1 договора).

Государственная регистрация договора аренды № 32791 от 23.12.2010 подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.10.2012 (т.1 л.д.47).

В пункте 6.2 договора указано, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче (п.4.1.1 договора).

Пунктом 6.4 договора также предусмотрен особый порядок расторжения договора аренды в случае перехода прав на временный объект к другим лицам. Договор в данном случае расторгается с момента заключения договора купли-продажи.

По условиям договора земельный участок предоставляется арендатору без права возведения капитальных строений (пункт 8.10 договора).

Вместе с тем, материалами дела подтверждается возведение на земельном участке, переданном в аренду ИП Оганяну Л.Г. капитального строения – здание кафе Литер В, общей площадью 111,8 кв.м.

Так, в акте обследования земельного участка от 15.05.2012 № 791, составленном сотрудником департамента, отражено, что в ходе обследования было установлено размещение на земельном участке с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050, общей площадью 20 кв.м, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Карла Маркса, 9, стационарного строения с признаками капитальности, эксплуатируемого под кафе. На данное строение зарегистрировано право собственности гражданина Саакяна А.А. (свидетельство о государственной регистрации права от 19.01.2012 № 61-61-01/790/2011302). Также на земельном участке расположено стационарное строение с признаками капитальности, используемое под платный туалет. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на пользование указанным земельным участком не оформлены (т.1 л.д.12-15).

Из представленной в дело копии свидетельства о государственной регистрации права от 19.01.2012 серия 61-АЖ № 022149 следует, что право собственности в отношении здания кафе Литер В, общей площадью 111,8 кв.м, возведенного на арендованном ответчиком земельном участке, зарегистрировано за Саакяном А.А. Основанием регистрации права собственности указан договор купли-продажи нежилого строения от 20.12.2011 (т.1 л.д.40).

В претензии от 29.05.2012 №ИЗ-25928/8 департамент предложил предпринимателю устранить в срок до 26.06.2012 нарушения условий договора аренды посредством демонтажа незаконно возведенного объекта (т.1 л.д.10-11).

Поскольку указанные требования не были исполнены предпринимателем, департамент направил ответчику уведомление № ИЗ-32476/6 от 23.07.2012 о прекращении договорных отношений и необходимости освобождения земельного участка в срок до 06.08.2012. В уведомлении указано, что неисполнение требований департамента будет являться основанием для обращения в арбитражный суд с иском о расторжении договора и освобождении земельного участка (т.1 л.д.7-9).

Неисполнение предпринимателем требований истца в добровольном порядке явилось основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды соблюден департаментом, что подтверждается претензией от 29.05.2012 №ИЗ-25928/8 и уведомлением от 23.07.2012 № ИЗ-32476/6 (т.1 л.д.7-11).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что в качестве основания для расторжения договора аренды № 32791 от 23.12.2010 департамент ссылается на нарушение условий пункта 8.10 договора, устанавливающих запрет возведения капитальных строений на арендованном земельном участке.

Факт возведения на земельном участке с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050 капитального объекта – здания кафе Литер В, общей площадью 111,8 кв.м, отвечающего признакам недвижимого имущества (ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации), подтверждается актом обследования №791 от 15.05.2012, свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2012 серия 61-АЖ № 022149 и не оспаривается участвующими в деле лицами (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что спорный объект является временной постройкой, что исключает возможность применения к спорным отношениям условий пункта 6.4 договора аренды № 32791 от 23.12.2010 о расторжении договора в случае перехода прав на временный объект.

Кроме того, из материалов дела следует, что первоначальный владелец спорного объекта недвижимости, являющийся также арендатором по договору аренды № 32791 от 23.12.2010 на момент его заключения, передал здание кафе Оганяну К.Г. в качестве отступного по условиям мирового соглашения, утвержденного определением Ленинского районного суда от 06.09.2011 (т.1 л.д.46).

В настоящий момент, собственником здания кафе является Саакян А.А., право собственности которого зарегистрировано 19.01.2012 на основании договора купли-продажи от 20.12.2011 (т.1 л.д.40).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.06.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, право собственности Саакян А.А. на спорный объект в установленном порядке не оспорено.

Заявляя о незаконном возведении спорного объекта недвижимости на земельном участке, департамент не требует признания объекта самовольной постройкой и применения санкций, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полномочиями по изменению предмета иска или основания иска по собственной инициативе арбитражный суд Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не наделен.

В связи с этим, суд первой инстанции правильно указал, что вопрос о наличии у здания кафе здание кафе Литер В, общей площадью 111,8 кв.м. признаков самовольной постройки, равно как легитимность государственной регистрации права собственности на данный объект Саакяна А.А., привлеченного к участию в деле в качестве третьего