Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 по делу n А53-10736/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ремонта и отделимых улучшений, определением суда от 31.10.2011г.  назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам  Таганрогской межрайонной Торгово-промышленной палаты.

На разрешение экспертам поставлены вопросы определения стоимости капитального ремонта нежилого здания литер Т2, Т3, расположенного по адресу г. Таганрог, ул. Ленина, 216-А по состоянию на 31.07.2009г.

Определением от 13.02.2012г. назначена дополнительная экспертиза для определения стоимости спорного помещения по состоянию на 01.02.2012г. с учетом нормального износа.

Определением суда от 07.08.2012г. назначена дополнительная экспертиза для определения стоимости восстановительного ремонта спорного помещения с исключением перечисленных отделимых улучшений, установления стоимости отдельных видов работ.

Заключением эксперта от 12.10.2012 N 0850400217 установлена итоговая стоимость капитального ремонта спорного нежилого помещений, за исключением отделимых улучшений, которая составляет 5 926 131,33 руб.

Суд обоснованно установил, что экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в его достоверности не имеется. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"). Заключение эксперта соответствует требованиям статей 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является надлежащим доказательством по делу.

Возражая против удовлетворения требований ответчика по встречному иску, Комитет и финансовый орган ссылались на условия договора в соответствии с пунктом 2.36 которого арендатор обязался возвратить безвозмездно Балансодержателю все неотделимые улучшения помещения либо иные его изменения.

Кроме того, истец по первоначальному иску считает, что работы, проведенные в арендованном помещении носят характер неотделимых улучшений произведенных без согласования арендодателя (статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данные доводы также заявлены в апелляционных жалобах заявителей.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований по встречному иску.

Как следует из акта приема-передачи от 01.07.2008 помещение в отношении которого был заключен договор аренды на момент передачи требовало капитального ремонта, так в акте отмечено, что требуется замена кровли, оконных витражей, отопления, электричества, внутренней отделки, потолка. Состояние помещения подтверждается также фотоматериалами, составленными ответчиком при передаче здания.

Суд пришел к выводу, что при заключении договора стороны исходили из того обстоятельства, что здание не может быть использовано без капитального ремонта. Вместе с тем, по условиям договора на арендатора была возложена обязанность проведения текущего ремонта (пункт 2.3.8 договора аренды).

 В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" само по себе указание в акте приема-передачи арендованного помещения на его аварийное состояние не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения использоваться оно фактически не могло. Доказательств принятия надлежащих мер со стороны арендодателя к капитальному ремонту помещения суду не представлено. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих проведение капитального ремонта в помещениях с момента их постройки и до передачи ответчику.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под капитальным ремонтом понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Экспертными заключениями от 12.10.2012 N 0850400217, от 12.01.2012 N 085 04 004464, от 02.05.2012 N 0850400057, подтверждено выполнение работ, соответствующих по своему объему капитальному ремонту, так истцом по встречному иску были произведены работы по устройству новой кровли, установке окон и дверей, перегородок, прокладка сетей тепло-, водо-, электроснабжения. Факт несения затрат на проведении ремонта подтвержден договором между Федерацией и ООО "АвтоСпецСтрой" от 31.07.2008 на сумму 7986019, 55 руб.

Довод представителя финансового органа о неверном определении экспертами стоимости работ судом обоснованно отклонен, так как выводы эксперта не опровергнуты иными доказательствами в порядке, установленном статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также судом первой инстанции обоснованно отклонен довод о незаконной реконструкции помещений, поскольку в отношении спорного имущества после проведения ремонта выдано свидетельство о праве собственности от 19.04.2010, более того, из материалов дела следует, что надлежащая инвентаризация объекта была произведена только после его ремонта.

В соответствии с частью 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Анализ указанной нормы в системной взаимосвязи с положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что арендатор улучшивший имущество в результате капитального ремонта, проведенного им в связи с неисполнением данной обязанности арендодателем и невозможностью использования имущества по назначению, даже при отсутствии на то согласия арендодателя имеет право на возмещение его стоимости.

Иное привело бы к обогащению собственника имущества при отсутствии договорных либо законных оснований. При этом ответчиками по встречному иску не приведены доводы о неразумности либо отсутствии необходимости проведения капитального ремонта. Перечень отделимых улучшений определен экспертным путем (заключение эксперта от 12.10.2012 N 085 04 00217).

При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному  выводу об удовлетворении исковых требований Федерации бильярдного спорта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.

С учетом удовлетворения основного и встречного требований суд обоснованно произвел зачет в результате которого пришел к выводу о взыскании с Комитета, а при недостаточности денежных средств в порядке субсидиарной ответственности с Финансового управления г. Таганрога за счет средств казны муниципального образования "Город Таганрог" денежные средства в сумме 3 214 479,83 руб.

В обоснование жалобы заявители сослались на то, что судом не принято во внимание ч. 2 ст. 612 ГК РФ, согласно которой арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Данные доводы подлежат отклонению, поскольку из материалов дела следует, что передано в аренду помещение, требующее 100% капитального ремонта. При этом, стороны не возложили обязанность по капитальному ремонту на арендатора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Заявитель указывает, что удовлетворение требований истцов повлечет за собой бюджетные затраты (причем за невыполненные надлежащим качеством и  объемом работы), в результате которых будут сокращены другие социально-значимые статьи расходов бюджета, что повлечет за собой нарушение прав другой части населения города Таганрога. Истец злоупотребил  своим правом по встречному иску.

Данные доводы подлежат отклонению, поскольку в соответствии с нормами ст. 1102 ГК РФ недопустимо неосновательное обогащение одной стороны за счет другой. Обязанность по капитальному ремонту помещения лежит на его собственнике в силу ст. 210 ГК РФ.

Необоснованны доводы, что нарушены права муниципального образования по распоряжению своим имуществом и принятию самостоятельного решения по ремонту собственных помещений.

Спорное помещение введено ответчиком в хозяйственный оборот, передано в аренду в целях размещения офиса общественной организации, создания бильярдного клуба. Между тем, передано помещение в 100% отсутствие капитального ремонта в отсутствие возможности эксплуатации. 

Иные доводы заявителей о проведенной арендатором перепланировке, стоимости капитального ремонта, порядка проведения экспертизы являлись предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. В апелляционной жалобе не приведены доводы, ссылки на доказательства, которые бы не были предметом исследования и оценки, опровергли бы выводы суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

           Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2012 по делу       №А53-10736/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Ю.И. Баранова

Судьи                                                                                             М.Г. Величко

И.В. Пономарева