Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2013 по делу n А32-9821/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством. Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса). Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом. При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса) (постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14).

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Товарищество обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (подп. 7 п. 3.5 устава ТСЖ "Ставропольская, 268").

Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества (п. 2 ст. 149 ЖК РФ, п. 9.10 устава ТСЖ "Ставропольская, 268").

Ни Жилищным кодексом РФ, ни иными федеральными законами, ни уставом товарищества не предусмотрено обязательное одобрение расторжения или прекращения договора управления многоквартирным домом правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

Вместе с тем решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, о расторжении договора от 26.01.2009 № 3975 с ООО "ГУК – Краснодар", оформленное протоколом от 22.09.2011 № 3, в установленном п. 6 ст. 46 ЖК РФ порядке никем не оспорено и судом не проверялось.

По смыслу указанных норм права и правовой позиции Президиума ВАС РФ товарищество собственников жилья действует в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления многоквартирным домом и вправе прекратить данный договор в интересах собственников, выбравших товарищество в качестве способа управления домом.

Из материалов дела следует, что товарищество в установленном ЖК РФ и договором порядке в одностороннем порядке прекратило договор управления многоквартирным домом, сообщило управляющей организации о расторжении договора и потребовало передать товариществу техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, поэтому обязательства по данному договору прекратились (п. 2 ст. 453 ГК РФ, п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14). При наличии заявлений товарищества о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор не может считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором, и прекращает свое действие (п. 6 ст. 162 ЖК РФ, п. 8.2 договора). В связи с прекращением договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязана передать товариществу собственников жилья техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы (п. 10 ст.162 ЖК РФ).

При указанных обстоятельствах в соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции следует отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 декабря 2012 года по делу № А32-9821/2012 отменить.

Признать договор управления многоквартирным домом от 26.01.2009 № 3975, заключенный между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г.Краснодар, ул. Ставропольская, 268, и обществом с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания – Краснодар", прекратившим свое действие.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания – Краснодар" (ОГРН 1072311011431, ИНН 2311104687) передать товариществу собственников жилья "Ставропольская, 268" (ОГРН 1102309003202, ИНН 2309123516) бухгалтерскую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268: карточки регистрационного учета (форма 9, 10); выписки из лицевого счета на каждую квартиру (форма 36); реестр зарегистрированных граждан в данном доме; акт приема-передачи расчетов с потребителями коммунальных услуг по общим приборам учета; а также техническую документацию на указанный дом: акт приема-передачи электрооборудования; приложение к договору энергоснабжения (перечень приборов учета); копию технических условий электроснабжения; акты разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания – Краснодар" (ОГРН 1072311011431, ИНН 2311104687) в пользу товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268" (ОГРН 1102309003202, ИНН 2309123516) 4 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления, 20 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате услуг представителя в суде первой инстанции, 2 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                        С.А. Кузнецов

Судьи                                                                                                      Н.В. Ковалева

Б.Т. Чотчаев