Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу n А32-27176/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-27176/2012

12 апреля 2013 года                                                                           15АП-2188/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Чотчаева Б.Т.

судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от истца: представитель Кечин А.А., доверенность  от 13.11.2012;

от ответчика: представитель Гейденрих Р.О., доверенность от 01.08.2012

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лоза» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2012 по делу  № А32-27176/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью «Лоза»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Трансторг»

о понуждении заключить договор,

принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Лоза» (далее – истец, ООО «Лоза») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Трансторг» (далее – ответчик, ООО «Трансторг») об обязании заключить договор аренды следующих нежилых помещений: третий этаж, литер А2 №58, площадью 18,4 кв.м., помещения подвала №19, 20, литер под/А площадью 37,9 кв.м. и 73,7 кв.м. соответственно, нежилое помещение первого этажа №42 литер А площадью 37,5 кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО «Лоза» является субарендатором спорных помещений. В связи с расторжением договора аренды от 14.05.2005 истец имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (статья 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1.4 договора аренды от 14.04.2005).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда мотивировано тем, что истец не представил доказательства направления ответчику оферты, содержащей все существенные условия договора аренды недвижимого имущества (ст.ст.435, 607, 654 ГК РФ), что исключает возможность удовлетворения исковых требований. Кроме того, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2012 по делу №А32-39908/2011 в отношении ООО «Трансторг» введена процедура внешнего наблюдения. Руководствуясь статьей 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» внешний управляющий уведомил истца об отказе от исполнения договора аренды от 14.04.2005 и договора субаренды от 06.12.2007, поскольку исполнение указанных договоров с учетом установленного размера арендной платы может привести к причинению убытков должнику и затруднить восстановление его платежеспособности.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «Лоза» обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил  отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2012 и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции об отсутствии доказательств направления ответчику оферты, содержащей все существенные условия договора аренды недвижимости, противоречат фактическим обстоятельствам дела. В силу пункта 1.4 договора аренды от 14.04.2005 истец имеет право на заключение на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Доказательства направления ответчику предложения о заключении договора аренды в указанном порядке представлены в материалы дела. Выводы суда первой инстанции о возможном причинении убытков ответчику в случае заключения договора аренды на условиях ранее предусмотренной арендной платы являются неверными. Указанный в плане внешнего управления диапазон арендной платы (4000-4500 руб./кв.м.) приведен внешним управляющим без каких-либо документальных обоснований. Согласно справке ТПП Краснодарского края от 25.10.2012 диапазон арендной платы за 1 кв.м. недвижимости в спорном районе составляет от 800 руб. до 1000 руб. Судом также не дана оценка тому факту, что истец разместил на депозите нотариуса денежные средства в виде арендной платы, что является доказательством исполнения обязательств по договору аренды. ООО «Лоза» полагает, что имеются предусмотренные частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены решения суда по безусловным основаниям, поскольку в судебном заседании участвовал от имени ответчика не представитель Самоткан Ю.В., а представитель Гейденрих Р.О., в связи с чем, протокол судебного заседания подписан не тем лицом, которое присутствовало в судебном заседании.

В дополнении к апелляционной жалобе ООО «Лоза» указало, что в нарушение статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» ответчик отказался от исполнения договора субаренды и от заключения договора аренды спорных помещений на оставшийся срок субаренды, несмотря на то, что обязательство по уплате арендных платежей исполнено истцом в полном объеме. Кроме того, внешний управляющий в нарушение условий плана внешнего управления заключил договоры аренды спорных помещений с арендной платой ниже, чем предусмотрено планом. В связи с этим, отказ от заключения договора обусловлен не намерением предотвратить возможные убытки, а желанием устранить неугодного арендатора.

В отзыве ООО «Трансторг» просило оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2013 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ответчик указал, что внешний управляющий ООО «Трансторг» на основании статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» отказался от исполнения договора аренды от 14.04.2005 и договора субаренды от 06.12.2007, поскольку дальнейшее исполнение указанных сделок могло привести к причинению убытков должнику и затруднить восстановление его платежеспособности.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней.

Представитель ответчика выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании объявлялся перерыв на 09.04.2013 на 14 час. 50 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено 09.04.2013 в 16 час. 05 мин. в отсутствие представителя ответчика.

Представитель истца поддержал ранее изложенную правовую позицию по делу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.04.2005 между ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект» (арендодатель) и ООО «Торговый Дом Карандаш-сервис» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилых помещений по адресу: г. Краснодар, ул. Орджоникидзе 41, сроком до 01.01.2020, который был зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1 л.д.9).

С учетом дополнительного соглашения б/н от 22.08.2005 к указанному договору в пользование арендатора предоставлены следующие нежилые помещения: третий этаж литер А2 № по плану 58 площадью 19,4 кв.м.; подвальные помещения литер А № по плану 19 площадью 37,9 кв.м., № по плану 20 площадью 36,9 кв.м., № по плану 21 площадью 37,1 кв.м., первый этаж литер А № по плану 42 площадью 37,6 кв.м., общей площадью 168,9 кв.м.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу №А32-22955/2011 установлено, что арендодатель исполнил свои обязательства по передаче указанного недвижимого имущества, что подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от 11.04.2005. В связи с переходом права собственности на спорное недвижимое имущество от ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект» к ЗАО «ГражданИнвест» к договору аренды от 14.04.2005 было заключено дополнительное соглашение от 01.03.2010 о замене арендодателя с ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект» на ЗАО «ГражданИнвест». В дальнейшем, право собственности на нежилые помещения перешло от ЗАО «ГражданИнвест» к ООО «Трансторг» на основании договора купли-продажи от 21.12.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.01.2011 сделана запись регистрации №23-23­01/964/2010-061, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 23-АИ №458527 (т.1 л.д.27).

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вышеизложенные фактические обстоятельства, установленные преюдициальными судебными актами по делу №А32-22955/2011, являются обязательными для сторон и не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем, право требования арендной платы по договору аренды перешло к истцу (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в связи с переходом к ООО «Трансторг» права собственности на спорное недвижимое имущество, к нему также перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 14.04.2005.

Пунктом 1.3 договора аренды от 14.04.2005 предусмотрено, что арендатор имеет право передавать арендованное имущество в субаренду.

Согласно пункту 1.4 договора аренды от 14.04.2005 досрочное прекращение договора аренды, на основании которого заключен договор субаренды, не влечет расторжение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды, а арендодатель обязан заключить с субарендатором договор аренды.

Между ООО «Торговый дом Карандаш-Сервис» (арендодатель) и ООО «Лоза» (субарендатор) был подписан договор субаренды от 06.12.2007 нежилых помещений, расположенных в административном здании по адресу г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, 41, а именно: подвальное помещение, литер А №19 площадью 37,9 кв.м., №20 площадью 36,9 кв.м., №21 площадью 37,1 кв.м., первый этаж №42 площадью 37,6 кв.м., третий этаж литер А2 №58, площадью 19,4 кв.м., общей площадью 168,9 кв.м. сроком до 01.01.2020 (т.1 л.д.17).

Договор субаренды от 06.12.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 05.03.2008.

Пункт 1.4 договора субаренды от 06.12.2007 предусматривает, что досрочное прекращение договора аренды, на основании которого заключен договор субаренды, не влечет расторжение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект» договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды (п.1.4 договора аренды от 14.04.2005).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2012 договор аренды от 14.04.2012, заключенный между ООО «Торговый Дом «Карандаш-Сервис» и ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект» расторгнут на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В удовлетворении иска в части истребования у ООО «Лоза» нежилых помещений: подвала №19,20 литер под/А, нежилого помещения первого этажа №42 литер А, нежилого помещения третьего этажа №58 литер А2, в административном здании, расположенном по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Орджоникидзе,41, отказано, поскольку ООО «Лоза» не лишено права требовать заключения договора аренды в отношении спорного имущества в порядке статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В письме от 14.08.2012 ООО «Лоза» предложило ООО «Трансторг» заключить договор аренды спорного недвижимого имущества в пределах оставшегося срока договора субаренды от 06.12.2007 на условиях договора аренды от 14.04.2005 (т.1 л.д.26).

Полагая, что ООО «Трансторг» незаконно уклоняется от заключения договора аренды спорных нежилых помещений, ООО «Лоза» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Положения названной статьи направлены на защиту интересов добросовестного субарендатора путем предоставления ему возможности продолжить использование имущества на прежних условиях до