Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу n А32-27176/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

истечения срока аренды, установленного договором аренды, в течение которого субарендатор вправе был рассчитывать на возможность использования имущества (ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из буквального толкования статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды предоставлено субарендатору только в случае реализации диспозитивно установленной законом модели, согласно которой досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Вместе с тем, стороны вправе предусмотреть иной порядок урегулирования отношений арендодателя, арендатора и субарендатора в случае досрочного прекращения договора аренды, в том числе сохранение действие договора субаренды. В данной ситуации, необходимость применения положений статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве субарендатора на заключение договора аренды отсутствует, поскольку условия о защите интересов субарендатора на продление арендных отношений урегулированы сторонами в договорном порядке.

Пунктом 1.4 договора аренды от 14.04.2005, заключенного между ООО «Торговый Дом «Карандаш-Сервис» и ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект» (в настоящий момент ООО «Трансторг»), предусмотрено, что досрочное прекращение договора аренды, на основании которого заключен договор субаренды, не влечет расторжение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды, а арендодатель обязан заключить с субарендатором договор аренды.

Аналогичное условие содержится в пункте 1.4 договора субаренды от 06.12.2007, заключенного между ООО «Торговый Дом «Карандаш-Сервис» и ООО «Лоза».

Таким образом, стороны при заключении договора аренды от 14.04.2005 и договора субаренды от 06.12.2007 согласовали условие о том, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного договора субаренды. Вследствие указанного соглашения после досрочного расторжения договора аренды от 14.04.2005, договор субаренды от 06.12.2007 не прекратил своего действия. Произошла перемена лиц в обязательстве, права и обязанности арендодателя по договору субаренды от 06.12.2007 перешли к арендодателю по основному договору – ООО «Трансторг». Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2010 по делу №А63-19818/2009.

С учетом изложенного, основания для применения положений статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, направленных на защиту интересов добросовестного субарендатора посредством предоставления преимущественного права на заключение договора аренды на условиях досрочно прекращенного договора аренды, отсутствовали, поскольку досрочное расторжение договора аренды от 14.04.2005 не повлекло прекращение действия договора субаренды от 06.12.2007.

Часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным данной статьей, другими федеральными законами и соглашением сторон.

В силу пункта 1 статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

Пунктом 2 статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора (пункт 3 статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2012 по делу №А32-39908/2011 в отношении ООО «Трансторг» введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Гоголенко Д.С. Суд на основании представленного временным управляющим анализа финансового состояния должника установил, что основными причинами утраты платежеспособности является отсутствие ликвидных активов в достаточном количестве, а также финансовая неустойчивость и нерентабельная деятельность предприятия. Вместе с тем, наличие у должника необходимых производственных мощностей, собственных оборотных активов для осуществления деятельности предприятия, позволило суд сделать вывод о возможности восстановления платежеспособности и целесообразности введения в отношении ООО «Трансторг» процедуры внешнего управления (т.1 л.д.72).

Внешний управляющий ООО «Трансторг» Гоголенко Д.С. на основании статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» заявил отказ от исполнения договора аренды от 14.04.2005 и от исполнения договора субаренды от 16.12.2007, мотивированный тем, что заключение договора аренды с ООО «Лоза» на условиях договора аренды от 14.04.2005, либо исполнение договора субаренды от 06.12.2007, с учетом предусмотренного указанными договорами размера арендной платы, может повлечь причинение убытков должнику по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Заявление внешнего управляющего ООО «Трансторг» об отказе от исполнения договора было направлено в адрес ООО «Лоза» телеграммой и получено ответчиком 08.08.2012, а также направлено повторно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения и получено ООО «Лоза» 21.08.2012 (т.1 л.д.82-86).

Таким образом, предусмотренный пунктом 1 статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»  3-месячный срок для заявления внешним управляющим отказа от сделки, соблюден.

Из диспозиции статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» следует, что внешний управляющий может отказаться от исполнения договоров в одностороннем порядке при наличии одного из условий:

- если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника;

- если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции обоснованно согласился с выводами внешнего управляющего о том, что договор аренды от 14.04.2005 и договор субаренды от 16.12.2007, с учетом согласованного в них размера арендной платы, являлись убыточным для ООО «Трансторг».

По условиям договора субаренды от 16.12.2007, продолжившего свое действие после досрочного расторжения договора от 14.04.2005, субарендатор обязуется уплачивать субарендодателю ежемесячную арендную платы за субаренду подвальных помещений площадью 111,9 кв.м. в размере 300 рублей за 1 кв.м., что в сумме составляет 33 570 рублей. За пользование помещениями первого и третьего этажей площадью 56,8 кв.м. субарендатором уплачивается в сумме 590 рублей  за 1 кв.м., что в сумме составляет 33 512 рублей. В сумме за пользование субарендуемыми помещениями субарендатор ежемесячно уплачивает субарендодателю арендную плату в размере 67 082 рубля (пункт 6.1 договора от 06.12.2007).

Пунктом 6.1 договора аренды от 14.04.2005, на условиях которого ООО «Лоза» просит обязать ответчика заключить договор аренды, арендатор обязуется уплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату за аренду подвальных и подсобных помещений в размере 225 рублей за 1 кв.м. За пользование помещениями первого и третьего этажей арендатором уплачивается арендная плата в сумме 450 рублей за 1 кв.м.

При этом, из представленного в суд первой инстанции плана внешнего управления №072312.02 следует, что диапазон арендной платы за нежилые помещения №19,20 литер под/А составляет от 4000 до 4500 рублей за 1 кв.м., а для нежилых помещений первого этажа – от 1500 до 2000 рублей за 1 кв.м. (т.1 л.д.94).

При рассмотрении апелляционной жалобы ООО «Лоза», с целью оспаривания изложенных в плане внешнего управления №072312.02 выводов о величине арендной платы за спорные помещения, представило справку ТПП Краснодарского края №01/1/2012/467 от 25.10.2012, согласно которой размер арендной платы за офисные помещения, аналогичные по своим характеристикам арендуемым истцом помещениям, составляет 1000 рублей за 1 кв.м.; за подвальные помещения – 800 рублей за 1 кв.м. (т.1 л.д.132).

Кроме того, истец представил копию договора аренды нежилого помещения от 29.12.2012, согласно которому размер арендной платы за подвальные помещения №19, 20, арендуемые  ранее истцом, составил 1000 рублей за 1 кв.м.

Таким образом, рыночный размер арендной платы за спорные помещения, подтвержденный реальными сделками ответчика, существенно превышает размер арендной платы, установленный договором аренды от 14.04.2005 (225 руб./кв.м. за подвальные помещения и 450 руб./кв.м. за помещения первого и третьего этажей) и договором субаренды от 06.12.2007 (300 руб./кв.м. за подвальные помещения и 590 руб./кв.м. за помещения первого и третьего этажей).

Следовательно, при продолжении исполнения договора субаренды от 06.12.2007 или заключении с истцом договора на условиях досрочно прекращенного договора аренды от 14.04.2005, ООО «Трансторг», находящееся в процедуре внешнего управления, лишалось бы возможности получения арендной платы в размере от 1000 рублей за кв.м., в связи с чем, несло бы убытки в виде упущенной выгоды.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что сохранение арендных отношений на условиях договора субаренды от 06.12.2007, а также урегулирование взаимоотношений сторон на условиях досрочно прекращенного договора аренды от 14.04.2005, явно не соответствует интересам как самого должника – ООО «Трансторг», заинтересованного в восстановлении своей платежеспособности и максимальном сохранении своего имущественного комплекса, так и интересам кредиторов должника, заинтересованным в погашении обществом имеющейся перед ними задолженности.

Доказательства того, что на момент заявления внешним управляющим ООО «Трансторг» отказа от договора субаренды от 06.12.2007 и заключения договора аренды на условиях договора от 04.04.2005 сделка аренды была исполнена в полном объеме, в материалах дела отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Лоза» о том, что судом первой инстанции не принято во внимание внесение арендатором оплаты по договору аренды в размере 147618 рублей не имеет правового значения для правильного рассмотрения существующего спора.

Денежные средства на депозит нотариуса, для передачи ответчику, внесены истцом 03.10.2012, то есть после заявления внешним управляющим ООО «Трансторг» отказа от договоров аренды. Кроме того, внесенная истцом сумма – 147618 рублей – не свидетельствует об исполнении ответчиком условий договора аренды о внесении арендной платы в полном объеме с учетом срока аренды и размера арендной платы, установленных договором субаренды от 06.12.2007 и договором аренды от 14.04.2005.

Принимая во внимание вышеизложенное и учитывая, что дальнейшее исполнение договора аренды от 06.12.2007, равно как и заключение договора аренды на условиях договора от 14.04.2005, являлось убыточным для ООО «Трансторг» и не способствовало восстановлению платежеспособности должника, внешний управляющий ответчика был правомочен реализовать право на отказ от дальнейшего исполнения сделки, закрепленное положениями статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Поскольку отказ внешнего управляющего ООО «Трансторг» от исполнения сделки соответствует действующему законодательству и в установленном порядке не оспорен истцом, договор субаренды от 06.12.2007, продолживший свое действие после досрочного прекращения договора аренды от 14.04.2005 на основании статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1.4 указанного договора аренды, был прекращен не позднее 21.08.2012 – в день получения ООО «Лоза» уведомления внешнего управляющего ООО «Трансторг» об отказе от сделки (пункт 3 статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что по смыслу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктов 1.4 договора аренды от 14.04.2005 и договора субаренды от 06.12.2007 право субарендатора на заключение с ним самостоятельного договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, может быть реализовано только при отсутствии обстоятельств, препятствующих передаче имущества в аренду на данных условиях.

Предусмотренное статьей 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» право временного управляющего на отказ от исполнения сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, направлено на обеспечение  восстановления платежеспособности должника в период процедуры внешнего управления. Реализованный внешним управляющим отказ от исполнения сделки следует рассматривать и как отказ от последующего заключения сделки на аналогичных условиях. В противном случае, возможность заключения должником в обязательном порядке сделки на условиях сделки, прекращенной ранее на основании отказа внешнего управляющего должника, нивелировало бы действие положений статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Заключение с истцом договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям досрочно прекращенного договора аренды от 14.04.2005, являлось бы убыточным для ООО «Трансторг» и не способствовало восстановлению платежеспособности должника, поскольку воспрепятствовало бы эффективному использованию имущества ООО «Трансторг» и получению арендной платы в реальном рыночном размере, значительно превышающем размер арендной платы, установленный условиями договора от 14.04.2005.

При таких обстоятельствах, требования ООО «Лоза» об обязании ООО «Трансторг» заключить договор аренды спорных помещений на условиях договора аренды от 14.04.2005, от исполнения которого внешний управляющий отказался с целью обеспечения восстановления платежеспособности должника,