Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2013 по делу n А53-34369/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 1 статьи 25 и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997г. № 122-ФЗ. Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с названным Федеральным законом. Такими документами являются свидетельства о государственной регистрации прав, которые выдаются правообладателю, арендатору земельных участков.

В соответствии с частью 9 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001г. № 137-ФЗ установлено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2012 г. № 5698/12 по делу № А41-9398/11 разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления данного Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В пункте 1 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  предусмотрено, что данный Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче информации о зарегистрированных правах.

Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 года (пункт 2 названной статьи).

В соответствии с абзацем 7 пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные после вступления в силу данного Указа органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными.

Как следует из материалов дела, в целях эффективного использования земель администрации Большеталовского сельсовета, выделенных для личных подсобных хозяйств населению, между администрацией Большеталовского сельсовета в лице главы администрации и правления ТОО «им Литунова» в лице председателя заключен договор от 26.06.1997г. № 2/12252.

В соответствии с пунктом 1 данного договора землепользователи согласно приложению к договору сдают землю в количестве 115 га для обработки ТОО «им Литунова» (т. 1 л.д. 16-20).

В силу пункта 2 договора правление ТОО «им Литунова» берет на себя обязанность по обработке земли в соответствии с агротехническими требованиями.

Данный договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Зерноградского района 01.08.1998г. за № 2/12252, о чем имеется соответствующая отметка в самом договоре.

В материалы дела также представлена копия договора аренды земельного участка № 3 от 08.06.1999г. (т .2 л.д. 1-2), согласно которого Большеталовская сельская администрация передает Голосной Марине Дмитриевне в аренду земельный участок общей площадью 117 га, расположенный в х. Большая-таловая.

Пунктом 1.2 данного догоаора установлено, что к договору прилагается план границ земельного участка, без которого договор не имеет юридической силы.

Согласно пункта 1.3 договора арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами и претензиями третьих лиц.

В силу пункта 9.3 договора право аренды земельного участка прекращается со дня аннулирования его государственной регистрации.

Указанный договор также зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Зерноградского района 12.08.1999г. за № 13 426, о чем имеется соответствующая отметка в самом договоре.

Согласно представленной в материалы дела доверенности (т. 2 л.д. 3) Нижеподписавшиеся граждане Большеталовского сельсовета по списку (т. 2 л.д. 4-12) доверяют землеустроителю Большеталовского сельсовета Голосной Марине Дмитриевне заключить вышеуказанный договор аренды земельных участков для введения личных подсобных хозяйств граждан для ведения коллективного огородничества с администрацией Большеталовского сельсовета в 1999 году и представлять их интересы при его подписании от их лица.

Копия приложения № 1 к договору – плана земельного участка также представлена в материалы дела (т. 2 л.д. 13).

Согласно письму главы администрации Зерноградского района Ростовской области от 27.04.2011г. № 2-16/505, адресованному Кириченко И.А., отказано последнему в предоставлении спорного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 993836 м?, расположенного по адресу: Ростовская область, Зерноградский район, х.Большая Таловая, в 0,2 км на восток от юго-восточной его окраины, кадастровый номер 1:12:0600201:969, в связи с тем, что обрабатывается ООО «имени Литунова» на основании договора от 26.06.1997г. № 2/12252, действие которого продлено на неопределенный срок. (т. 2 л.д. 19).

В судебном заседании Управлением в материалы дела представлена копия приказа Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость Ростовской области от 15.10.1999г. № 44 о создании Зерноградского филиала 61-12.

В судебном заседании представитель Управления на вопрос суда пояснил, что в соответствии выданным предписанием общество обязано зарегистрировать договор аренды в органах юстиции – в Управлении Росреестра или освободить его в установленный срок. Вина общества заключается в пользовании земельным участком без надлежащего зарегистрированного договора аренды в Управлении Росреестра.

Между тем, указанная позиция, поддержанная судом первой инстанции, прямо противоречит вышеуказанным нормам земельного законодательства, Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также фактическим обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции не учел, что зарегистрированные надлежащим образом вышеназванные договоры в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Зерноградского района до создания и функционирования Зерноградского филиала Управления, продленные сторонами на неопределенный срок, являются действительными. Государственная регистрация этих договоров может проводиться лишь по желанию сторон договоров.

Суд первой инстанции также не учел тот факт, что данный земельный участок фактически арендуется гражданами у администрации Большеталовского сельского поселения, а ООО «имени Литунова» оказывает услуги по обработке земельного участка в пользу третьих лиц - граждан-арендаторов, передавая им часть выращенного урожая на основании действующего гражданско-правового договора, который не оспаривается ни одной из сторон по договору.

При таких обстоятельствах, являются ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что договор, заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации, несмотря на прошедшую ранее регистрацию в соответствии с действующим на тот момент законодательством, в связи с чем, спорный земельный участок является свободным от прав граждан, арендующих вышеуказанный земельный участок, с вытекающими отсюда неправомерными последствиями.

Судом первой инстанции также сделан вывод о том, что указанный земельный участок является спорным и вопрос о возможности его предоставления тем либо иным хозяйствующим субъектам является предметом спора в Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-9159/2011. При этом суд не указывает, как это влияет на существо спора и каким образом доказывает вину общества при фактических обстоятельствах настоящего дела.

Кроме того, судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что что в материалах дела имеется выписка из ЕГРП № 15/044/2011-112 от 06.11.2011г., согласно которого собственником указанного земельного участка является Муниципальное образование Большеталовское сельское поселение Зерноградского района (т. 1 л.д. 125). В постановлениях прокурора и Управления также значится, что спорный участок находится в муниципальной собственности. Следовательно, даже наличие спора о праве на данный земельный участок, при наличии волеизъявления действующего собственника, право которого оформлено надлежащим образом, не может свидетельствовать ни о наличии события правонарушения, ни тем более о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Таким образом, оценивая доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отсутствуют доказательства события правонарушения и вины общества, а также доказательства наличия в действиях общества объективной стороны правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, что является обстоятельством исключающим производство по делу об административном правонарушении.

Правопреемство сторон, подписавших договор на момент вынесения постановления Управлением не подвергалось сомнению, каких-либо иных оснований, порочащих данную сделку, в том числе по материалам дела                               № А53-9159/2011, рассматриваемым Арбитражным судом Ростовской области, административным органом не выдвигалось. Кроме того, наличие договора               № 2/12252 от 26.06.1997г. было признано Управлением как смягчающее вину обстоятельство.

Из представленной Кириченко И.А. копии заключения экспертов от 05.02.2013г. № 53992,5393/05 не следует, что представленные в материалы дела вышеуказанные договоры аренды и обработки земельного участка являются поддельными. Их подлинность также не оспаривается сторонами по этим договорам.

Кроме того, как установлено судом, проверка прокуратурой и Управлением проведена ни по заявлениям собственника или граждан, получивших землю в аренду (по списку), а по обращению Кириченко И.А., являющегося заявителем по делу № А53-9159/2011, чьи права и интересы в принципе не могут быть затронуты принятым по настоящему делу судебным актом.

О том, что общество с ограниченной ответственностью «имени Литунова» создано путем реорганизации в результате преобразования ТОО «имени «Литунова», подтверждается представленными в материалы дела копиями свидетельства о государственной регистрации юридического лица серии 61                     № 006093540, выписками из Единый государственного реестра юридических лиц (т. 1 л.д. 9-14, 91-106).

Как следует из протеста председателя Ростовского областного суда в порядке надзора на решение Зерноградского районного суда от 09.06.2001г., ТОО имени Литунова решением общего собрания уполномоченных от 19.11.1999г. реорганизовано в СПК имени Литунова, который зарегистрирован постановлением главы администрации Зерноградского района от 06.03.2000г.

Решением Зерноградского районного суда от 20.02.2001г. решение общего собрания уполномоченных от 19.11.1999г. признано недействительным на то основании, что было неправомочно принимать решение о преобразовании. В связи с этим признано недействительным и постановление главы администрации от 06.03.2000г.

27.04.2001г. собрание уполномоченных ТОО имени Литунова вновь приняло решение о преобразовании ТОО имени Литунова в СПК  имени Литунова. По мнению председателя Ростовского областного суда, признавая недействительным решение собрания уполномоченных, суд не учел, что ТОО имени Литунова создано на базе реорганизованного колхоза имени Литунова. Учитывая это и другие допущенные судом нарушения просит Президиум Ростовского областного суда отменить решение Зерноградского районного суда (т.1 л.д. 73-74).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 22.10.2012г., ООО «имени Литунова» создано 04.07.2008г. путем реорганизации в результате преобразования сельскохозяйственного производственного кооператива имени Литунова.

Таким образом, ни Управление, ни суд первой инстанции не представили доказательства о том, что ООО «имени Литунова» не является правопреемником ТОО имени Литунова  и СПК  имени Литунова. Не представили доказательства недействительности записи о регистрации общества в Едином государственном реестре юридических лиц. Нет сведений о наличии корпоративного спора.

Более того, ни в постановлении прокурора о возбуждении дела об административном правонарушении, ни в оспариваемом постановлении Управления данный вопрос не был предметом исследования.

Об этом лишь заявлено третьим лицом, не являющимся ни участником общества, ни уполномоченным на это должностным лицом. Кириченко И.А. также не представлены доказательства аннулирования записи о создании и регистрации общества в Едином государственном реестре юридических лиц.

Таким образом, судом первой инстанции неправильно определен характер сложившихся правоотношений. Общество представило административному органу и суду достаточные доказательства, подтверждающие его права на осуществление деятельности на вышеуказанном спорном земельном участке. Более того, общество связано обязательствами по исполнению гражданско-правового договора по обработке этого земельного участка. Данный договор никогда и никем не оспаривался.

Кроме того, в рамках настоящего спора суд должен проверять законность и обоснованность оспариваемых постановления и предписания административного органа, и не рассматривает вопрос о законности сложившихся договорных обязательств.

Признавая вину общества, Управление и суд первой инстанции фактически исключили возможность осуществления трудовой деятельности (обработки) на земельном участке иных лиц, кроме правообладателей и возможность привлечения ими иных лиц на гражданско-правовой основе для проведения работ на земельном участке без передачи им прав на земельный участок.

В