Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 по делу n А53-20490/2012. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

этаже здания комнаты №№1, 2а, 2б, 2-3, 4-5 5, 5а, 5б, 5в, 6, 7а, 7б, 7-8, 8а, 9, 10, 11, 12, 13, 14, на 3-м этаже здания комната №6, для использования под офис, общей площадью 289,7 кв.м, согласно плана помещений, которые являются неотъемлемой частью договора. Сдаваемые помещения обеспечены теплом, водой, электроэнергией.

Пунктом 3.1 указанного договора установлен размер арендной платы за пользование нежилым помещением и составляет 376 рублей за квадратный метр в месяц.

Пунктом 3.2 указанного договора установлено, что арендная плата вносится «Арендатором» ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетные счета «Арендодателей» в равных долях.

Сторонами подписан акт приема-передачи помещения от 01.11.2011.

Обязательства по оплате арендных платежей открытым акционерным обществом Ростовское специализированное управление «Гидроспецфундаментстрой» до настоящего времени не исполнены.

Задолженность открытого акционерного общества Ростовское специализированное управление «Гидроспецфундаментстрой» перед индивидуальным предпринимателем Орловым Владимиром Анатольевичем составляет 438 560 рублей 68 копеек, что подтверждается подписанным сторонами актом сверки взаимных расчетов.

Таким образом, общая сумма задолженности открытого акционерного общества Ростовское специализированное управление «Гидроспецфундаментстрой» перед индивидуальным предпринимателем Орловым Владимиром Анатольевичем составляет                 2 021 234 рубля 70 копеек (50 процентов от общей суммы задолженности  по арендной плате, так как вторые 50% права требования принадлежат  Войцеховскому Игорю Глебовичу, как  владельцу ? части здания сдаваемого в аренду).

В подтверждение права собственности заявителя на спорные объекты недвижимости в материалы дела представлено свидетельство от 10.05.2007г. серии 61АГ №381908 о государственной регистрации 1/2 общей долевой собственности Орлова В.А. на Административное здание, площадью 1 159,5 кв.м, литер А1, этажность 3, подземная этажность 1, расположенное по адресу: г.Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, ул. Фурмановская, д.148, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.05.2007г. сделана запись регистрации №61-61-01/200/2007-122.

Должником в подтверждение частичного исполнения обязанности по уплате арендных платежей в материалы дела представлены платежные поручения от 11.11.2010г. №578 на сумму 1 450 000 руб., от 21.12.2010г. № 750 на сумму 3 000 руб., от 09.06.2011г. № 318 на сумму 300 000 руб., от 19.08.2011г. №470 на сумму 61 500 руб.

Заявителем представлен расчет задолженности по договорам аренды от 01.01.2010г. №17, от 01.12.2010г. №23, от 01.11.2011г. №25 (т. 1 л.д. 56-58).

Согласно пояснениям заявителя исполнение п. 2.3.12 договора (о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг) происходило следующим образом: арендодатели получали от организаций оказывающих коммунальные услуги документы, содержащие информацию об объемах и стоимости коммунальных услуг за расчетный период. При этом в документах, отражающих расчеты за газ и транспортировку газа, потребителем (плательщиком, заказчиком) указывался Орлов В.А. На основании указанных документов в соответствии с п. 3.4 договора аренды производились расчеты сумм, подлежащих возмещению, и между Орловым В.А. и ОАО РСУ «Гидроспецфундаментстрой» оформлялись акты, в которых фиксировались: количество и стоимость услуг за месяц по документам, выставленным Орлову В.А. поставщиками коммунальных услуг; расчет количества; сумма, подлежащая возмещению. В материалы дела представлены акты, подписанные сторонами в соответствии с п. 3.4 договора аренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 95-100), товарные накладные, счета, а также чеки, подтверждающие расходы предпринимателя.

Спорная сумма задолженности отражена в бухгалтерской отчетности должника. Так, бухгалтерский учет задолженности по услугам по аренде нежилого помещения под офис, возмещение коммунальных услуг в рамках заключенных договоров на аренду помещений с ИП Орловым В.А. ведется по балансовому счету 60.1 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» в корреспонденции со счетом 26 «Общественные расходы» по статье «Аренда помещений» и «Коммунальные услуги» соответственно и отражается в регистрах бухгалтерского учета по мере оказания услуг (проведения оплат). В материалы дела представлена карточка счета 60.1 по контрагенту Орлов В.А. за период с 01.01.2010г. по 05.06.2012г. В отчетности задолженность перед предпринимателем отражается в целом без разбивки по договорам. Так, задолженность перед Орловым В.А. по аренде помещений, коммунальным услугам по состоянию на 05.06.2012г. составляет 2 021 234,70 руб.

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции неверно указал временного управляющего, вместо «Потапенко Сергей Михайлович» указан «Коваленко Кирилл Викторович», что противоречит фактическим обстоятельствам дела, нарушает права и законные интересы временного управляющего не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку неверное указание кандидатуры временного управляющего является опиской, опечаткой, которая исправляется в порядке ст. 179 АПК РФ. Кроме того, определением суда от 07.03.2013г. данная опечатка в обжалуемом определении была исправлена.

В части доводов заявителя жалобы об отсутствии производственной необходимости  в использовании всех арендуемых площадей судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Доводы временного управляющего о том, что нежилые помещения, согласно условиям договора, принимались должником для использования под офис, с целью размещения работников Арендатора, трудовая деятельность которых  предполагает наличие постоянного рабочего места и то, что в период действия договора аренды нежилого помещения от 01.01.2010г. №17 согласно штатного расписания, утвержденного приказом генерального директора ОАО РСУ «Гидроспецфундаментстрой» от 01.12.2009г. с 01.01.2010г. (по 01.08.2010г.), штат предприятия определен в количестве 49 человек, из которых, по мнению временного управляющего, осуществление трудовой деятельности которых связана с нахождением в офисе – 27 человек, и в подтверждение своей позиции временным управляющим представлены данные в таблице, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Согласно представленной в материалы дела справки от 19.11.2012г. №225 списочный состав должника на 01.01.2010г. составлял 105 чел., по состоянию на 01.01.2011г. – 109 чел., по состоянию на 01.01.2012г. – 105 чел. При этом на предприятии принята система, согласно которой работники предприятия поделены на «рабочих» и «(ИТР) инженерно-технические работники», в штатное расписание включаются только работники, относящиеся к ИТР (т.2, л.д. 131).

Исходя из представленных в материалы дела договора от 01.01.2010г. №17, поэтажных планов помещений, которые являются Приложениями к договору аренды, общее количество сдаваемых помещений по указанному договору составляет 43, из которых: 27 кабинетов для размещения рабочих мест работников предприятия, санитарно-бытовых помещений и архива; 4 коридора; 7 санузлов.

В последующем должником вносились изменения в штатное расписание, ввиду уменьшения численности работников. При незначительном уменьшении численности работников в короткий период времени для предприятия не могло явиться причиной для уменьшения  площади арендуемых помещений по указанному договору. Кроме того, в штатных расписаниях указывались вакантные должности тех работников, которые расторгли трудовой договор.

В связи с чем, вывод временного управляющего относительно уменьшения общей площади арендуемых помещений в связи с внесением изменений в штатное расписание и уменьшением численности работников предприятия является необоснованным.

В соответствии с договором от 01.12.2010г. №23 в аренду были предоставлены комнаты общей площадью 305,60кв.м.

01.06.2011г. сторонами было подписано дополнительное соглашение №1 к договору от 01.12.2010г. №23, в соответствии с которым уменьшена площадь передаваемых в аренду помещений до 289,7 кв.м.

В период с 01.12.2010г. по 31.05.2011г. арендуемая площадь для использования под офис составила 305,60кв.м. Согласно штатному расписанию, которое действовало  в период с 01.10.2010г. по 31.12.2010г. штат предприятия определен в количестве 44 человек, из которых, по мнению временного управляющего 23 единицы, осуществляющие трудовую деятельность в офисе. Исходя из договора аренды и поэтажных планов помещений, которые являются Приложениями к договору аренды, общее количество сдаваемых помещений по указанному договору составляет – 26, из которых 16 кабинетов для размещения рабочих мест работников предприятия, санитарно-бытовых помещений и архива; 2 коридора; 5 санузлов.

Согласно штатного расписания, которое действовало в период 01.01.2011г. по 31.05.2011г. штат предприятия определен в количестве 44 человек, из которых, по мнению временного управляющего 20 штатных единиц, осуществляющие трудовую деятельность. Исходя из договора аренды и поэтажных планов помещений, которые являются Приложениями к договору аренды, общее количество сдаваемых помещений по указанному договору составляет – 26, из которых 16 кабинетов для размещения рабочих мест работников предприятия, санитарно-бытовых помещений и архива; 2 коридора; 5 санузлов. При этом 3 санузла состоят из 2-х комнат (1-й эт. 1 с/у комнаты №10, 11; 2-й эт. 2-й с/у комнаты №11, №12, 3-й с/у комнаты №13,14).

После уменьшения площади передаваемых в аренду помещений до 289,7 кв.м. (дополнительное соглашение от 01.06.2011г. №1) число арендуемых помещений было уменьшено на одно, и составило 25, из которых 15 кабинетов.

01.11.2011г. сторонами подписан договор аренды №25, согласно которому общая площадь арендуемых помещений составила 289,7кв.м.

Согласно штатного расписания, которое действовало в период 01.09.2011г. по 30.12.2011г. штат предприятия определен в количестве 46 человек. Общее количество арендуемых помещений по указанному договору составило 25, из которых: 15 кабинетов для размещения рабочих мест работников предприятия, санитарно-бытовых помещений и архива; 2 коридора; 5 санузлов. При этом 3 санузла состоят из 2-х комнат (1-й эт. 1 с/у комнаты №10, 11; 2-й эт. 2-й с/у комнаты №11, №12, 3-й с/у комнаты №13,14).

Должник  представил  в материалы дела  пояснения, с указанием фактического расположения работников общества  в арендуемом помещении.

Временный управляющий   в обоснование доводов жалобы представил   в материалы дела  таблицу, в которой изложил доводы о  возможности размещения сотрудников в  различные периоды в 14-15 кабинетах, из чего сделал вывод об отсутствии  необходимости в  аренде помещения  в заявленном в договорах  объеме. При этом Общество в  обоснование возражений, заявленных временным управляющим,  представило в материалы дела   сведения о фактическом размещении  работников должника. Вместе с тем  временный управляющий не представил  обоснование, свидетельствующее о том, что фактическое размещение  работников   не соответствовало   требованиям   СНиП   31-05-2003.

Материалами дела подтверждается, что в период ухудшения платежеспособности должника принимались меры,  свидетельствующие  об  уменьшении площади арендуемых помещений.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отклоняет довод временного управляющего о том, что у должника отсутствовала производственная необходимость в использовании под офис всех нежилых помещений, как необоснованный.  При  этом суд апелляционной  инстанции принимает во внимание, что   доказательств наличия  иного  помещения, в том числе в собственности   должника  в материалы дела не представлено.

Временным управляющим заявлен довод о том, что размер арендной платы, установленный в спорных договорах аренды нежилых помещений, является завышенным и не соответствует рыночной стоимости аренды в данном районе. В обоснование указанного временным управляющим представлены запрос, направленный в Торгово-промышленную палату Ростовской области, из которого следует, что  запрашивались сведения  о среднерыночном размере  арендной платы за 1 кв. м. нежилого помещения  по ул. Фурмановская для использования под офис в 2010-2012г. при условии, что коммунальные платежи  в арендную плату не  включаются и оплачиваются отдельно и  ответ на запрос от 25.12.2012г. № 04801/2012/257, согласно которого, среднерыночный размер арендной платы за 1 кв., в районе ул. Фурмановской г. Ростова-на-Дону за период 2010-2011гг. за помещения площадью до 600 кв.м. составляла от 250 до 300 руб. за кв.м., а за помещения площадью до 300 кв.м. составляла от 310 до 370 руб. за кв.м.

В свою очередь в обоснование возражений по заявленным  временным управляющим доводы, собственники здания обратились в  Тогово-промышленную  плату Ростовской области  с запросом о предоставлении сведений  о среднерыночной стоимости  аренды в 2010-2012 годах офисных помещений  в интервале улиц Нариманова (район пересечения с Нагибина), Фурмановской (район стадиона СКА), начала Северного жилого массива и ответ  ТПП Ростовской области от 27.12.2012г. №3029-1/14, согласно которому средняя рыночная стоимость аренды офисных помещений в СЖМ г. Ростова-на-Дону и примыкающим к нему районам в 2012г. составила от 400-600 руб./мес./кв.м. в зависимости  о  физического состояния, этажности, уровня технического оснащения, наличия парковочных мест.  Кроме того, указано, что данные о средней стоимости арендной платы за 2012г. Можно также применить для оценки ситуации в 2010-2011г.

Также собственниками  здания  представлено  письмо ООО «Новая Линия – недвижимость» от  28.12.2012г. №764 на запрос, аналогичного содержания, из которого следует, что  средняя цена помещений, находящихся по адресу ул. Фурмановская, 148, с учетом наличия зеленой зоны, удобного подъезда с собственной парковкой на более 30 машино-мест, современной телекоммуникацией, внутренней планировки объекта, включающую помещения разной площади – составляет 600-750 руб. за один квадратный метр в месяц. Данные о средней стоимости арендной платы за 2012г. Можно также применить для оценки стоимости арендной платы за офисные помещения в 2010-2011г.г. В приложении к данному письму приведены конкретные объекты.

Учитывая  представленные в материалы дела сведения о   средней стоимости  арендованных помещений, суд апелляционной инстанции  пришел к выводу о том, что   временным управляющим не представлено  доказательств, свидетельствующих о    несоответствии размера арендной платы рыночной стоимости подобных услуг в обозначенный период времени, с учетом аналогичности объекта.  При этом суд апелляционной инстанции  принимает во внимание, что период  более высокой стоимости  арендной платы  в размере 685 руб. за квадратный метр    был  с 01.12.2010г. по 01.06.2011г. при этом в пределах размера, указанного в  ответах, на запросы.

Временным управляющим не представлены доказательства, что требования аффилированных лиц ИП Войцеховского И.Г. и ИП Орлова