Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2013 по делу n А32-26900/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-26900/2012

13 мая 2013 года                                                                                 15АП-4118/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Чотчаева Б.Т.

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от истца: представитель Перекрестов П.А., доверенность № 07-02-45/11 от 16.01.2013;

от ответчика: представитель Берлизов М.П., доверенность от 08.01.2013; представитель Артюхов М.Е., доверенность от 08.01.2013

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2013 по делу № А32-26900/2012

по иску Администрации муниципального образования город-курорт Сочи

к ответчику закрытому акционерному обществу Санаторий "Кавказская Ривьера"

о расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу «Санаторий «Кавказская Ривьера» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 12.02.2009 №4900005055, заключенного между администрацией и обществом, о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 2130 кв.м. с учетным кадастровым номером части 19, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, общей площадью 142700 кв.м. земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова,1.

Исковые требования предъявлены на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» требований пунктов 5.2.8, 5.2.16 договора аренды от 12.02.2009 № 4900005055, выраженного в нарушениях строительных, эпидемиологических, противопожарных, экологических и других норм и правил, выявленных в рамках двух внеплановых проверок общества органами строительного надзора и отраженных в акте №14-Ю-92-АВ.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции установил, что ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» является собственником объектов недвижимости, входящих в состав объекта культурного наследия регионального значения «Здание дачи Хлудова, 1896г.» и частично расположенных на земельном участке, предоставленном для их эксплуатации по договору аренды от 12.02.2009 № 4900005055. На основании разрешения от 07.10.2009 №19/09, выданного Управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края, ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» осуществляет производство ремонтно-реставрационных работ по данному памятнику истории и культуры. Судебными актами по делам №А32-46652/2011 и №А32-6242/2012 отказано в привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной статьями 9.5, 19.5 КоАП РФ, поскольку законность производства обществом реставрационных работ, подпадающих под определение сохранения объекта культурного наследия, подтверждается разрешением №19/09 от 07.10.2009. Документы, составленные по результатам двух внеплановых проверок ответчика Сочинским отделом строительного надзора СКУ, а также акт проверки от 28.02.2011 №14-Ю-92-АВ, на которые ссылается истец, в дело не представлены. Доказательства нарушения ответчиком императивных требований действующего законодательства при эксплуатации земельного участка, предоставленного по договору от 12.02.2009 № 4900005055, отсутствуют. Уклонение ответчика от представления уполномоченным органам проектной документации и информации о выполненных работах на объекте культурного наследия «Здание дачи Хлудова, 1896 г.», расположенном на спорном земельном участке, не является существенным нарушением условий договора аренды в части требований к использованию земельного участка. В связи с этим, у суда отсутствуют основания для расторжения договора долгосрочной аренды земельного участка, в силу статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Не согласившись с решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2013, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила отменить оспариваемый судебный акт и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Заявитель жалобы указал, что в результате внеплановых проверок ответчика органами государственного строительного надзора установлены нарушения строительных, эпидемиологических, противопожарных, экологических и других норм и правил, о чем составлен акт №14-Ю-92-АВ от 28.02.2011, требования которого обществом не исполнены. Кроме того, письмом Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 29.04.2011 №78-2365/11-01-19 ответчик предупрежден об отзыве разрешения №19/09 от 07.10.2009, ввиду нарушений, допускаемых при производстве ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия, расположенном на спорном земельном участке. Данные обстоятельства, по мнению администрации, свидетельствуют о нарушении требований пунктов 5.2.8, 5.2.16 договора аренды от 12.02.2009 № 4900005055, что в силу пункта 4.1.1 указанного договора и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, является достаточным основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» в отзыве апелляционную жалобу не признало, просило оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2013 без изменения. По мнению ответчика, судебными актами по делу №А32-46652/2011 установлено, что общества осуществляет на спорном участке ремонтно-реставрационные работы на основании разрешения от 07.10.2009 №19/09. Расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости самовольной постройкой не признан, ответчик к сносу указанного объекта не обязан. Доказательств использования арендуемого земельного участка с нарушением его целевого назначения в материалы дела не представлено.

Представители ответчика в судебном заседании выступили против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании объявлялся перерыв на 07.05.2013 на 11 час. 15 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» является собственником здания лечебного корпуса №2 литер А площадью 340,9 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АА №286669 от 06.08.2001 (т.1 л.д.10).

Решением Краснодарского крайисполкома от 31.08.1981 №540 на государственную охрану был поставлен объект культурного наследия регионального значения «Здание Дачи Хлудова, 1896», государственный регистрационный номер 3190. Законом Краснодарского края от 17.08.2000 №313-КЗ «О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, расположенных на территории Краснодарского края» утвержден перечень объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, расположенных на территории Краснодарского края,  в который включено здание дачи Хлудова, Центральный район, ул. Егорова, 1 парк «Ривьера» (номер по государственному списку недвижимых памятников истории и культуры 3190).

В связи с этим, ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» приняло на себя обязательства по обеспечению режима содержания памятника «Здание дачи Хлудова, 1896г. Здесь находился штаб истребительного батальона 1941-1944 г.г.» - общей площадью 340,9 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1 (литер А), в том числе проводить ремонтно-реставрационные, консервационные, реставрационные  работы и др. (охранное обязательство №167/2002 от 30.07.2002 – т.1 л.д.18).

На основании постановления администрации города Сочи № 862 от 06.08.2008 между администрацией муниципального образования город-курорт Сочи (арендодатель) и ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» (арендатор) был подписан договор аренды № 4900005055 от 12.02.2009, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 2130 кв.м. с учетным кадастровым номером части 19, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв.м. земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова,1 для размещения архитектурного памятника «Дача Хлудова» и зоны отдыха и культурных развлечений. Земельный участок расположен в зоне «особо охраняемых территорий местного значения», имеющей особо ценное муниципальное значение, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в границах земель, занятых памятниками истории и культуры регионального значения и их временными охранными зонами, в экономико-планировочной зоне С-1-а (т.1 л.д.31).

Земельный участок площадью 2130 кв.м. с учетным кадастровым номером части 19, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв.м. земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова,1, поставлен на кадастровый учет 15.05.1997, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 10.03.2009 (т.1 л.д.37-42).

Пунктом 2.1 договора № 4900005055 от 12.02.2009 срок действия указанного договора установлен с момента его государственной регистрации до 06.08.2057.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой Управления Федеральной регистрационной службы Краснодарского края (т.1 л.д.36).

Пунктом 5.2.8 договора аренды № 4900005055 от 12.02.2009 предусмотрено, что арендатор при эксплуатации земельного участка обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовые акты органов местного самоуправления г. Сочи. Арендатор имеет право возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п.5.2.16 договора аренды № 4900005055 от 12.02.2009).

В исковом заявлении и апелляционной жалобе администрация указала, что в результате двух внеплановых проверок, проведенных органами государственного строительного надзора на объекте ответчика выявлены нарушения строительных, эпидемиологических, противопожарных, экологических и других норм и правил. На основании акта Управления государственного строительного надзора Краснодарского края 28.02.2011 №14-Ю-92-АВ ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» направлено предписание о предоставлении проектной документации, которое не было исполнено ответчиком.

Кроме того, письмом Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 29.04.201 1 № 78-2365/11-01-19 ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» предупреждено об отзыве разрешения от 07.10,2009 №19/09 на производство ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия, в случае не предоставления документации о проделанных работах на объекте культурного наследия (т.1 л.д.54).

Полагая, что вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют о нарушениях ответчиком требований пунктов 1.1, 5.2.8, 5.2.16 договора аренды № 4900005055 от 12.02.2009 в части использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и проведения ремонтно-реставрационных работ в соответствии с требованиями действующего законодательства, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды № 4900005055 от 12.02.2009.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны общие основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Следовательно, действующим законодательством не ограничено право арендодателя на включение в договор аренды земельного участка условий о досрочном расторжении договора в связи с нарушением арендатором установленных договором условий использования земельного участка.

Согласно подпункту 4.1.1 договора № 4900005055 от 12.02.2009