Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2013 по делу n А32-26900/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арендодатель имеет право вправе принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при существенных нарушениях его условий, в частности, при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора.

Таким образом, нарушение арендодателем пунктов 5.2.8, 5.2.16 договора № 4900005055 от 12.02.2009 может являться основанием для расторжения договора аренды земельного участка в силу пункта 4.1.1 договора, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Кодекса.

В пункте 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что представленными в материалы претензией от 22.06.2012 №6156/07-02-12 об устранении нарушений договора аренды и письмом администрации от 30.07.2012 №7912/07-02-27 о направлении обществу соглашения о расторжении договора аренды подтверждается соблюдение администрацией установленного законом (пункт 2 статьи 452, часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) порядка расторжения договора аренды договора № 4900005055 от 12.02.2009 (т.1 л.д.51-52, 53, 55, 57).

Оснований для иной оценки указанным доказательствам у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из пункта 2.1 договора аренды № 4900005055 от 12.02.2009 следует, что указанный договор заключен на срок более чем пять лет (до 06.08.2057).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу указанных разъяснений, о существенном характере нарушений может свидетельствовать причинение заинтересованной стороне такого ущерба нарушением условий договора, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой обоснованно исходил из того, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, администрация не доказала наличие обстоятельств, являющихся в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположено здание лечебного корпуса №2 площадью 340,9 кв.м., которое включено в перечень объектов культурного наследия регионального значения решению Краснодарского крайисполкома от 31.08.1981 № 540 и Законом Краснодарского края от 17.08.2000 № 313-КЗ, как «Здание дачи Хлудова, 1896 г.», по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, парк «Ривьера» (номер по государственному списку недвижимых памятников истории и культуры 3190).

Размещение данного объекта на земельном участке, предоставленном ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» по договору аренды № 4900005055 от 12.02.2009 не противоречит целевому назначению земельного участка, установленному пунктом 1.1 договора.

Согласно акту технического состояния от 25.10.2007 № 78-549/07-01, являющегося неотъемлемой частью охранного обязательства № 167/2002 от 30.07.2002, ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» приняло на себя обязательства по выполнению полного комплекса работ по реставрации с элементами воссоздания и приспособления памятника архитектуры.

На заседании секции памятников архитектуры, истории и монументального искусства краевого научно-методического совета по сохранению историко-культурного наследия 07 мая 2008 года рассмотрен проект реставрации памятника архитектуры «Здание дачи Хлудова, 1896 г.», разработанный ООО «Мастерские Андрея Анисимова». По результатам принято решение о согласовании эскизного проекта и о необходимости разработки рабочей проектной документации.

Управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края ответчику выдано разрешение № 19/09 от 07.10.2009 на производство ремонтно-реставрационных работ на указанном объекте культурного наследия на срок до 01.09.2012 (т.1 л.д.21-22).

В обоснование своих требований администрация ссылается на выявленные органами строительного надзора нарушения строительных, эпидемиологических, противопожарных, экологических и других норм и правил при производстве строительных работ на спорном земельном участке, что противоречит вышеприведенным требованиям пунктов 5.2.8, 5.2.16 договора.

Однако, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2012 по делу №А32-46652/2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2012, признано незаконным и отменено постановление Управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 10.11.2011 № 14-Ю-1128к о привлечении ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» к ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ, а именно: строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство («Здание дачи Хлудова, 1896г.»), вынесенное управлением на основании акта проверки от 20.10.2011 № 14-147Ц-Ю-346-АВ и протокола об административном правонарушении в области строительства от 20.10.2011 № 14-147Ц-Ю-370-АВ.

Судебными актами по делу №А32-46652/2011 установлено, что производимые ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» на объекте культурного наследия «Здание дачи Хлудова, 1896г.» работы подпадают под понятие сохранение объекта культурного наследия, в связи с чем, регулируются законодательством в сфере охраны объектов культурного наследия и выполняются в соответствии с разрешением № 19/09 от 07.10.2009 на производство ремонтно-реставрационных работ по памятнику истории и культуры.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.05.2012 по делу №А32-6242/2012 Управлению государственного строительного надзора Краснодарского края отказано в привлечении ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч. 6 ст. 19.5 КоАП РФ. Суд пришел к выводу о недоказанности факта совершения обществом правонарушения в виде неисполнения предписания № 14-147Ц-Ю-76-АВ об устранении нарушений законодательства (отсутствие утвержденной в установленном порядке проектной документации на строительство), обстоятельства которого зафиксированы управлением в акте проверки от 03.02.2012 № 14-147Ц-Ю-44-АВ и протоколе об административном правонарушении № 14-147Ц-Ю-38-АВ. При этом, суд сослался на преюдициально установленные по делу №А32-46652/2011 обстоятельства осуществления обществом на объекте ремонтно-реставрационных работ на основании разрешения № 19/09 от 07.10.2009.

Из писем Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 26.06.2012 № 78-3271/12-0115 и от 29.04.2011 № 78-2365/11-01-19 усматривается, что, несмотря на неоднократные требования управления, общество уклонилось от представления уполномоченным органам проектной документации и информации о выполненных работах на объекте культурного наследия «Здание дачи Хлудова, 1896 г.», что противоречит требованиям пункта 20 Постановления Правительства РФ от 16.12.2002 № 894 «О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия». В связи с этим, ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» было предупреждено о возможности отзыва разрешения от 07.10.2009 № 19/09 на производство ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия «Здание дачи Хлудова, 1896 г.», г. Сочи, ул. Егорова, 1 (территория парка «Ривьера»), выданного Управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (т.1 л.д.54, 59).

Вместе с тем, администрация не доказала, что уклонение общества от предоставления уполномоченным органам документации,  связанной с проведением ремонтно-реставрационных работ на объекте, расположенном на спорном земельном участке, повлечет значительное и неустранимое нарушение ее прав, как арендодателя спорного земельного участка.

Более того, доказательства отзыва разрешения от 07.10.2009 № 19/09 на производство ремонтно-реставрационных работ на момент обращения администрации в суд с настоящим иском в материалах дела отсутствуют.

В связи с этим, уклонение общества от предоставления испрашиваемой уполномоченными органами документации, при наличии вступивших в законную силу судебных актов, подтверждающих правомерность производства ремонтно-реставрационных работ на спорном объекте согласно разрешению от 07.10.2009 № 19/09, не может быть признано существенным нарушением ответчиком договора аренды, которое является достаточным основанием для его расторжения по смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Документы, составленные Сочинским отделом строительного надзора по результатам двух внеплановых проверок, акт проверки от 28.02.2011 №14-Ю-92-АВ и выданное на его основании предписание, на которые ссылается администрация в исковом заявлении и апелляционной  жалобе, в материалы дела не представлены.

Доказательств совершения арендатором (ответчиком) каких-либо иных нарушений требований действующего законодательства, противоречащих условиям указанных истцом пунктов 1.1, 5.2.8, 5.2.16 договора № 4900005055 от 12.02.2009 (использование   земельного участка с нарушением строительных, эпидемиологических, противопожарных, экологических норм и правил), не имеется.

Сведения об осуществлении обществом самовольного строительства на арендуемом земельном участке или осуществлении деятельности, противоречащей целевому назначению участка, в материалах дела отсутствуют.

При этом, суд апелляционной инстанции учитывает, что ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, предоставленном по договору аренды № 4900005055 от 12.02.2009, в связи с чем, имеет преимущественное право на оформление прав на земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации данного объекта (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В связи с этим, расторжение договора аренды № 4900005055 от 12.02.2009 не отвечает принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом вышеизложенного, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции правомерно сделал вывод, что основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка № 4900005055 от 12.02.2009 отсутствуют.

Доказательств, опровергающих правильность выводов суда первой, истец в материалы дела, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил.

В силу ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Данный принцип представляет собой правило, по которому заинтересованные в исходе дела лица вправе отстаивать свою правоту в споре путем представления доказательств. Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие по общему правилу с арбитражного суда обязанности по сбору доказательств. Принцип состязательности реализован также в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства,