Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 по делу n А32-20608/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Из приведенных норм права следует, что с момента перехода права собственности на здания, строения и сооружения, собственник соответствующих объектов недвижимости в силу закона приобретает право аренды на землю в том объеме, в котором это право принадлежало предшествующему собственнику и замещает последнего в договоре аренды. Указанное происходит в силу закона и не требует волеизъявления сторон в порядке статьи 421 ГК РФ.

Представленный в материалы дела спорный договор аренды соответствует указанным требованиям закона (пп. 5.1.5, 9.2, 9.3 договора аренды).

Разъяснения, отражающие специфику заключения и регистрации договоров аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, содержатся в пунктах 19, 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11.

Так, разъяснено, что подобные договоры заключаются с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей объектов недвижимости на неделимом участке.

Указано, что такой договор может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев объектов недвижимости, так и одного из них. При этом заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ. Отмечено, что понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). В пункте 21 дополнительно разъяснено, что такой договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

По смыслу приведенных норм закона общество «ЛЕМ» с момента регистрации перехода прав на объекты недвижимости приобрело право аренды земельного участка, являющегося предметом договора аренды № 4900004477 от 29.01.2008 на тех же условиях, на которых участок по данному договору использовали продавцы недвижимости ЗАО «Курорт Макопсе», Кирилина И.А., Харитонов А.А.

Общество могло требовать регистрации соответствующих изменений в договоре в силу закона в порядке статьи 25.5 Закона о регистрации, то есть в индивидуальном порядке, без оформления дополнительного соглашения, поскольку в указанном случае смена арендатора действительно не зависит от воли арендодателя и иных арендаторов.

Вместе с тем, общество действовало в ином порядке, а именно путем составления дополнительного соглашения, которое не было подписано одним из арендаторов. В заявлении, поданном заинтересованному лицу, общество просило зарегистрировать именно дополнительное соглашение, а не изменение договора в силу закона.

Однако в указанном случае соглашение подчиняется общим правилам заключения договора и не считается заключенным в связи с неподписанием его одним из арендаторов, указанных в качестве стороны соглашения.

Поэтому государственный регистратор правомерно отказал в регистрации дополнительного соглашения, а суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления общества, констатировав соответствие оспариваемого отказа закону.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии неустранимых противоречий в договоре аренды. Пункт 8.1 договора носит общий характер и соответствует правилам изменения договора по воле сторон. В рассматриваемом же случае изменение договора произошло в силу закона, что, по сути, и отражено в пунктах 5.1.5, 9.2, 9.3 договора. Соответственно несоблюдение пункта 8.1 не влияет на возникновение статуса арендатора у заявителя. Указанный пункт не подлежит применению в спорной ситуации. Вместе с тем, при наличии единогласия всех лиц, участвующих в договоре, заключение дополнительного соглашения в связи с изменением состава арендаторов также допустимо. Однако в рассматриваемом случае такого единогласия достигнуто не было, что и явилось основанием к отказу в регистрации.

Однако ошибочное указание суда первой инстанции на наличие неустранимого противоречия в договоре не привело к принятию неправильного решения. Отказ в удовлетворении заявления правомерен. Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном понимании норм материального права заявителем. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы с возвратом излишне уплаченной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2013 по делу № А32-20608/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕМ» (ИНН 5260250354) из федерального бюджета 1 000 (одну тысячу) рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             О.Г. Авдонина

А.А. Попов