Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2013 по делу n А32-15114/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

соглашение о порядке внесения платежей пропорционально площади занимаемых истцами помещений. При этом, размер арендной платы не изменен.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

 Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

 Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как указано выше, спорным договором предусмотрено, что  арендная плата состоит из двух частей постоянной и переменной. Постоянная часть составляет 1 836 800 руб.

Таким образом, обязанностью ответчика является внесение арендной платы в месяц в виде постоянной величины 1 836 800 руб. При этом, изменение арендодателей по договору  не повлияло на изменение размера арендной платы.

При таких обстоятельствах, суду необходимо установить, в каком размере вносилась арендная плата ответчиком в спорный период ежемесячно.

  Из материалов дела следует, что истцами заявлены требования исходя из соглашения о порядке расчетов, согласно которому арендатор уплачивает: 832 600 рублей в месяц, НДС не облагается, «арендодателю-1» Инатаеву В.И.; 867 400 рублей в месяц, НДС не облагается, «арендодателю-2» Айроян К.А.; 136 800 рублей в месяц, НДС не облагается, «арендодателю-3» ООО «Зевс»».

Каждый из истцов определил неоплаченную ему часть арендной платы.

Между тем, истцами и судом не учтено, что истцом производились  платежи  в спорный период ИП Инатаеву В.И., Айроян К.А., ООО «Зевс», которые необходимо учесть в совокупности, даже в ситуации нарушения пропорционального разделения платежей. В ином случае, взыскание предъявленных сумм приведет к увеличению размера ежемесячной арендной платы, что недопустимо в силу закона, а также не предусмотрено договором. Кроме того, ни договором, ни дополнительным соглашением не предусмотрены последствия нарушения пропорциональной оплаты арендной платы арендатором в виде   возможности взыскания арендной платы в повышенном размере.

В суд апелляционной инстанции истцы представили пояснения по произведенным ответчиком платежам в спорный период (до 08.04.2012г.) включительно, согласно которым общая оплата арендных платежей составила 13 528 400 руб. из начисленных 15 184 533 руб. 28 коп.

При этом, в пользу ИП Инатаева В.И. перечислено  832 600 руб. по п/п 78 от 07.09., 832 600 руб. по  п/п. № 42 от 03.10. , 750 000 руб. по  п/п 75 от 14.11., 160 000- руб. по п/п № 83 от 17.11., 2 000 000 руб.  по п/п 98 от 17.11., 600 000 руб. по  п/п 148 от 22.12,  600 000 руб. по  п/п 152 от 10.01., 542 400 руб., п/п 166 от 07.02.12,  542 400 руб. по  п/п 27 от 12.03 на общую сумму 6 860 000 руб.  при необходимых 6 050 328 руб. 40 коп.., переплата составила  809 671 руб. 60 коп.

В пользу ИП Айроян К.А.перечислено  848 000 руб. по  п/п №№ 79 от 14.09., 34 от 14.09., 200 000 руб. п/п 50 от 07.10., 300 000 руб.,  по п/п № 60 от 25.10., 750 000 руб. по  п/п 74 от 16.11., 570 000 руб. по  п/п 136 от 14.12.,  600 000 руб. по  п/п 153 от 10.01., 600 000 руб. по п/п 168 от 07.02., 600 000 руб.  по п/п № 179 от 14.03., всего на общую сумму 4 468 000 руб. при необходимых 6 303 240 руб. 09 коп., задолженность составила 1 835 240 руб. 09 коп.

В пользу ООО «Зевс» перечислено 1 000 000 руб. по п/п 1 от 08.08, 850 000 руб. по п/п № 2 от 08.08., 113 600 руб. по п/п 20 от 07.09., 136 800 руб. по п/п от 06.10., 100 000 руб. по п/п 154 от 10.01, всего на сумму 2 200 400 руб. при необходимых 2 830 964 руб. 79 коп. ( с учетом получения арендной платы в августе только ООО «Зевс». Задолженность составила 630 564 руб. 79 коп.

Общая задолженность составляет 1 656 133 руб. 28 коп.

Суд апелляционной инстанции считает, что между истцами указанная сумма подлежит взысканию в пользу ООО «Зевс» 366 138 руб. 34 коп. (в пределах заявленных требований в расчете по постоянной сумме арендной платы, за которую суд не вправе выйти при применении пропорционального распределения), в пользу ИП Айроян в сумме 1 289 944 руб. 94 коп. Иное перераспределение поступившей арендной платы подлежит между арендодателями в самостоятельном порядке, без возложения обязанности на арендатора по повторной оплате арендных платежей.

В остальной части требований надлежит отказать.

При этом суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о недоказанности требований ООО «Зевс» в части взыскания переменной части арендной платы ввиду отсутствия первичных документов.

Подлежат отклонению доводы ООО «Пача Сочи» об отказе во взыскании задолженности за период с 01.04.2012г. до 08.04.2012г., поскольку доказательств чинения препятствия пользования имуществом в указанный период не представлено.

Суд, первой инстанции  отказывая в удовлетворении требований сторон о расторжении договора, исходил из следующего.

Согласно п.1. ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В обоснование основных требований ИП Инатаев В.И., ИП Айроян К.А. и ООО «Зевс» ссылаются на невыполнение ООО «Пача Сочи» своих обязательств по внесению арендной платы, что является основанием для расторжения договора на основании п.3 ст. 619 ГК РФ, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В обоснование встречных требований ООО «Пача Сочи» ссылается на то, что в пользовании арендованным имуществом арендодателями ИП Инатаевым В.И., ИП Айроян К.А. и ООО «Зевс» с 09.04.2012г. было воспрепятствовано, что является основанием для расторжения договора на основании п.1. ст. 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имуществ.

Суд указал, что из заявленных требований усматривается, что иск и встречный иск направлены на расторжение договора, но стороны при этом указывают разные основания, которые могут определять различные последствия такого расторжения. Вместе с тем, при рассмотрении дела истец по встречному иску не заявил требований об определении последствий расторжения договора.

Суд пришел к выводу, что целью подачи требований в указанной части как основного иска, так и встречного является сам факт расторжения договора. При этом последствия указанных оснований не определены, на что при взаимном согласии расторгнуть договор решение суда не требуется.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении данных требований как по основному, так и по встречному иску.

Между тем, суд не учел, что право на расторжение договора предусмотрено ст. 450 ГК РФ. Суд указал, что из заявленных требований усматривается, что иск и встречный иск направлены на расторжение договора, но стороны при этом указывают разные основания, которые могут определять различные последствия такого расторжения.

Однако, что тот факт, что о последствиях не заявлено в настоящих исках, не свидетельствует об отсутствии права заявить их в самостоятельном порядке.

Суд апелляционной инстанции считает, что стороны правомерно заявили требования о расторжении договора, и подлежат рассмотрению судом, поскольку требования направлены на правовую определенность во взаимоотношения для применения возможных последствий.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что ответчиком нарушался порядок внесения арендной платы в полном объеме, задолженность не погашается с марта 2012г.,  ввиду чего требования  истцов о расторжении договора  № 03/11-А от 01.08.2011г являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Оценивая претензионный порядок заявления о расторжении договора, суд исходит из того, что данное уведомление было получено ответчиком от представителя собственников. Иные собственники возражений не заявили. Кроме того,  фактически отношения сторон прекращены более года назад, ввиду чего основания для оставления без рассмотрения данного требования отсутствуют ввиду невозможности в добровольном порядке урегулировать спор.

Доводы ООО «Пача Сочи» о необходимости расторжения договора по основаниям наличия препятствования в пользовании имуществом со стороны арендодателей подлежат отклонению.

  В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может  быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Между тем, из материалов дела следует, что меры приняты истцом по недопущению пользованием имуществом ввиду невыполнения ответчиком обязанность по оплате арендной платы, в связи с чем, истцы  ранее направили предупреждение о расторжении договора аренды на законном основании.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения встречных требований отсутствуют.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Расходы по госпошлине по искам и жалобам подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным и отказным требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Всего госпошлина по иску составляет 39 847 руб. 37 коп. от суммы требований и 4 000 руб. по требованию о расторжении договора аренды в соответствии со ст. 333.21 НК РФ.

В соответствии со ст. 333.22 НК РФ  при подаче исковых заявлений, содержащих одновременно требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера;

цена иска определяется истцом, а в случае неправильного указания цены иска - арбитражным судом. В цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты;

В соответствии со ст. 103 НК РФ  цена иска определяется: 1) по искам о взыскании денежных средств, исходя из взыскиваемой суммы. Цена иска, состоящего из нескольких самостоятельных требований, определяется суммой всех требований.

 С учетом частичного удовлетворения требований, с ООО «Пача Сочи» подлежит взысканию госпошлина в сумме 19 585 руб. 42 коп. С учетом пропорционально распределения требований истцов от общей суммы требований, в пользу ИП Айроян подлежит взысканию госпошлина в сумме 14 363 руб. 93 коп., в пользу ООО «Зевс» 5 221 руб. 47 коп. В пользу ИП  Инатаева В.И. подлежат взысканию с ответчика расходы по иску в части расторжения договора в сумме 4 000 руб., поскольку непосредственно понесены им.

При этом, истцам подлежит возврату излишне уплаченная госпошлина по иску, поскольку уплат госпошлины была произведена истцами без учета правил определения общей суммы иска.  ИП Айроян подлежит возврату из ФБ РФ сумма 5 981 руб. 94 коп., уплаченная по платежному поручению 21 от 24.05.2012г.,  ООО «Зевс» подлежит возврату из ФБ РФ 10 342 руб. 21 коп., уплаченных по платежному поручению 168 от 23.05.2012г. на основании подп.1 п.1 ст. 333.40 НК РФ.  пропорционально заявленным исковым требованиям.

Расходы