Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 по делу n А32-10780/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

(арендатор) уведомляется в течение семи дней со дня принятия указанного решения (пункт 18); для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества после принятия решения об изъятии администрация совместно с корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и убытков, причиненных таких изъятием (пункт 21); администрация в течение 20 дней со дня получения отчета об оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки (пункт 24); заключается соглашение, содержащее в том числе условия о выкупной цене земельного участка и (или) иного объекта недвижимости, размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием (пункт 25).

Таким образом, названный Закон предусматривает, что решение об изъятии земельного участка является основанием для проведения оценки и последующего заключения с лицом, у которого изымается недвижимое имущество, соглашения об изъятии земельного участка и (или) иного объекта недвижимости. Фактическое изъятие земельного участка и (или) иного объекта недвижимости производится только после заключения соглашения, а в случае, если соглашение не заключено в установленный срок - в судебном порядке на основании решения суда (пункт 31 статьи 15 Закона N 310-ФЗ).

Согласно части 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием расположенных на этом участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном данным федеральным законом для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется; рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается (часть 23.4 введена Федеральным законом от 30.07.2010 N 242-ФЗ).

В пункте 26 статьи 15 Закон N 310-ФЗ предусмотрено, что выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, у ответчика отсутствуют правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок, на котором расположена недвижимость, подлежащая изъятию в целях размещения олимпийских объектов.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции, изучив заключение  отчет № 108-2012, выполненный ООО «Золотая цифра», и установив, что расчет земельного участка, как пояснил представитель указанного экспертного учреждения, был принят исходя из площади застройки под объектами недвижимости,  определением от 21 ноября 2012г. назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил  обществу с ограниченной ответственностью «Центру экономических и правовых экспертиз».  На разрешение эксперта поставлен вопрос:

-определить рыночную стоимость принадлежащих на праве собственности ООО «Нубар» объектов недвижимости  – мастерской, литер А, условный номер 23-23-22/061/2007-199, мастерской, литер Б, условный номер 23-23-22/061/2007-200, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул.Урожайная и убытков, причиненных в связи с изъятием данных объектов недвижимого имущества, в том числе стоимости  земельного  участка (площадью 601 кв.м. и площадью 480,4 кв.м.), необходимого для эксплуатации вышеуказанных объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу (расчет произвести отдельно исходя из площади земельного  участка   601 кв.м. и площади 480,4 кв.м.).(том 3,лист дела 26-32)

 Согласно заключения № 008 ООО «Центр экономических и правовых экспертиз»,(имеющего аккредитацию на проведение экспертизы ) по состоянию на 11.01.2012 г., исходя из площади земельного участка 480,4 кв.м без НДС составляет 3 916 289 руб., из площади участка 601 кв.м. - 4 302 850 руб.

Ознакомившись с заключением экспертизы  представили Департамента и Корпорация заявили, что из расчета эксперта подлежат исключению суммы 22 576,27 руб. и 19 472,03 руб. (убытки с перебазированием движимого имущества), а также сумма 727 226 руб.-стоимость вспомогательных объектов, при расчете площадь земельного участка должна быть определена исходя из минимального размера  площади 480,4 кв.м.

Представитель ООО «Золотая цифра» пояснил, что расчет стоимости вспомогательных объектов выполнен экспертом правильно, с учетом установленной Методических рекомендаций, но поскольку, границы земельного участка не определены, оснований для возмещения убытков в отношении вспомогательных объектов не имеется.

 Таким образом, согласно расчету «ГК «Олимпстрой»  убытки составят: 

1 589554 руб. +44 765,73 руб.+ 30 000 руб.+ 38609,97 руб. + 1 444 082 руб.= 3 147 011, 7 руб. (дополнительный отзыв от 02.04.2013  №Д27-10624)

С  указанным расчетом согласился представитель Департамента, указав, что

в расчете Департамента допущена арифметическая ошибка.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом представителей Корпорации и Департамента относительно исключения из расчета  сумм 22 576,27 руб. и 19472,03 руб., так как доказательств наличия движимого имущества на территории земельного участка истцом не представлено. Что касается суммы 727 226 руб.- убытки, связанные с утратой вспомогательных объектов и благоустройства, то указанная сумма не подлежит исключению, поскольку    элементы благоустройства и вспомогательные объекты отражены в техническом паспорте истца.(том 1 лист дела 53-62 ).

Суду апелляционной инстанции ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» представлены дополнительные пояснения (исх. № 74 от 27.05.2013 г.)  по определению размера убытков вспомогательных объектов и элементов благоустройства. Возражений относительно представленных пояснений стороны не выразили, представитель ООО «Золотая цифра» подтвердил правильность расчета.

Наличие на земельном участке элементов благоустройства и вспомогательных объектов усматривается и из экспертного заключения, выполненного ООО «Золотая цифра»(том  1,лист дела 154)

Общество настаивало на определении минимального размера земельного участка площадью 601 кв.м., необходимого для использования под объектами недвижимости, Департамент и Корпорация на земельном участке площадью – 480,4 кв.м.,

Суд апелляционной инстанции дважды запрашивал МУП города Сочи  «Муниципальный институт генплана», который  представил расчет площади земельного участка подлежащего изъятию. Согласно расчету института,   площадь земельного участка составляет 601 кв.м. При этом институт сослался на пункт 8.4 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи. (том 3,лист дела 4,5,ответ от  12.042013 г. № 2696/21.1-01.06)

Департамент архитектуры градостроительства и благоустройства Администрации

города Сочи Краснодарского края  в письме от  29.04.2013 г. № 321.01.06/8802, на

запрос суда сообщил,  расчет площади земельного участка, в соответствии с

которым, минимальная площадь необходимая для эксплуатации мастерских

площадью 240,2 кв.м. составляет 601  кв.м., выполнен правильно.

            Решением Городского  Собрания Сочи от 29.12.2009 г. № 202 утверждены

Правила землепользования и застройки на территории муниципального

образования город курорт Сочи. Земельный участок по ул.Урожайной расположен

в зоне особого градостроительного и архитектурного контроля города Сочи. Подпунктом 2 пункта 8.4 Правил предусмотрены особые  требования к

 объектам капитального строительства: процент застройки- не более

 40%, высота здания до 17 метров, минимальный  коэффициент озеленения- не

 менее 20% . Департамент указал, что Правилами  землепользования и застройки на

 территории муниципального образования г-к Сочи не предусмотрено изменение

 процента застройки при изъятии  земельного участка в различных целях.

          Таким образом, учитывая информацию, предоставленную МУП города

Сочи «Муниципальный институт генплана», подтвержденную Департаментом

архитектуры градостроительства и благоустройства Администрации города Сочи, о

 площади  земельного участка, апелляционной инстанции считает, что при расчете

 убытков надлежит исходить из площади земельного участка  601 кв.м.

         Следовательно, по состоянию на 11.01.2012 г.общая сумма убытков

общества без учета НДС составит: стоимость объектов недвижимости литер А, Б

1 589 554 руб.,  стоимость земельного участка 601 кв.м.-   1 830 646 руб., стоимость

 объектов благоустройства 727226 руб. + 44765,73 руб. + 30 000 руб.+ 38609,97

руб.= 4 260 801,70 руб.  минус перечисленную на депозит суда сумму 1 689 199

руб. = 2 571 602 руб.70 коп.

 Учитывая, что сумма 1 689 199 руб. перечислена «ГК «Олимпстрой» на депозитный счет Арбитражного суда Краснодарского края, которую ООО «Нубар» вправе получить, к указанной сумме дополнительно ГК «Олимпстрой» обязан будет выплатить обществу   2 571 602 руб.70 коп.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части присужденной к выплате обществу суммы подлежит изменению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины и за проведение экспертизы распределить по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

С Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 г. в пользу ООО «Нубар» подлежат взысканию  судебные расходы: 30 000 руб. за производство экспертизы, 2000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                               ПОСТАНОВИЛ:

           отказать обществу с ограниченной ответственностью  «Нубар»в приобщении к делу  заключения №0493 об определении рыночной стоимости объектов.

Решение Арбитражного суда  Краснодарского края от 25.06.2012 г. по делу № А32-10780/2012  в части  подлежащей к выплате обществу с ограниченной ответственностью «Нубар» суммы убытков    изменить, увеличив                                   размер, присужденный к перечислению «Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта» («ГК Олимпстрой»)  суммы  на банковский счет общества с ограниченной ответственностью «Нубар» (ИНН 2317028023,ОГРН 1022302718635)  до 4 260 801 руб. (четыре миллиона двести шестьдесят тысяч восемьсот один руб.)  70 коп.

         Взыскать с Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года (ИНН 2308139560,ОГРН 1072308013800) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Нубар» (ИНН 2317028023,ОГРН 1022302718635)  судебные расходы 32 000 руб. 

В остальной части решение  суда от 25.06.2012 г. по делу № А32-10780/2012оставить без изменения.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда    обществу с ограниченной ответственностью «Центр экономических и правовых экспертиз» (г.Сочи, ул.Труда,38) 30 000 руб. за производство экспертизы

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Х. Тимченко

Судьи                                                                                             И.Н. Глазунова

Т.Р. Фахретдинов