Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 по делу n А53-135/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-135/2013

25 июня 2013 года                                                                              15АП-6471/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,

при участии:

Надолинского В.В. и его представителя Дунина С.В. по доверенности от 15.05.2013,

от ответчика: представителя Аскольского С.В. по доверенности от 23.01.2013 №555,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Надолинского Валентина Валентиновича

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 20 марта 2013 года по делу № А53-135/2013

по иску индивидуального предпринимателя Надолинского Валентина Валентиновича (ИНН 615401014764  ОГРН ИП 309615417600030)

к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога

о прекращении договора ипотеки,

принятое в составе судьи Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Надолинский Валентин Валентинович (далее – истец, предприниматель, ИП Надолинский В.В.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее – ответчик, комитет, КУИ г. Таганрога) о прекращении договора ипотеки.

Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества по договору купли-продажи №187/А-10 от 01.08.2010 приобрел в собственность с условием о залоге производственное здание общей площадью 496,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 10. Поскольку ИП Надолинский В.В. произвел неотделимые улучшения арендуемого имущества с согласия арендодателя, то у него возникло право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты указанного производственного здания. Ввиду того, что истец выплатил ответчику в счет выкупной стоимости спорного имущества 917 494 руб., а оставшаяся часть должна быть покрыта путем зачета стоимости неотделимых улучшений, предприниматель считается исполнившим свою обязанность по оплате выкупной стоимости приобретаемого имущества. В связи с чем, ограничение в виде ипотеки подлежит прекращению.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20 марта 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд указал, что положения части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ от 22.07.2008), предусматривающие зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, подлежат применению на этапе согласования условий договора, с последующей реализацией права покупателя на преддоговорной спор, рассматриваемый на основании статьи 446, пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в ходе которого должны выясняться вопросы об объеме работ, их стоимости, наличии согласия арендодателя на их производство и т.д. В рассматриваемом случае между сторонами имеется фактически заключенный договор купли-продажи от 01.08.2010 №187/А-10, в котором стороны не предусмотрели возможность зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества. Данный договор купли-продажи подписан сторонами без разногласий и возражений, переход права собственности на объект зарегистрирован. Доказательства наличия разногласий сторон, возникших при заключении договора, в материалах дела отсутствуют. По существу, истцом условия договора купли-продажи от 01.08.2010 №187/А-10 не оспариваются.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- вывод суда о том, что положения части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ подлежат применению на этапе согласования условий договора, и в рамках настоящего спора применяться не могут, является необоснованным. Данная норма закона не определяет формирование рыночной стоимости арендуемого имущества, а применяется при оплате приобретаемого имущества в порядке зачета;

- у ИП Надолинского В.В. возникла обязанность оплатить стоимость объекта недвижимого имущества, а у комитета – зачесть в счет оплаты стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных предпринимателем. Отказ комитета осуществить данный зачет является незаконным, поскольку данная обязанность возложена на него федеральным законом.

В отзыве на апелляционную жалобу КУИ г. Таганрога указал на необоснованность доводов апелляционной жалобы. Из положений статей 3 и 5 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендованного имущества входит в состав порядка его оплаты, а договор купли-продажи от 01.08.2010 №187/А-10 подписан сторонами без разногласий, условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества сторонами не согласовано.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и его представитель изложили доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, исковые требования – удовлетворить, указали, что в соответствии с строительно-техническим заключением все улучшения, произведенные в ходе капитального ремонта спорного помещения, являются неотделимыми.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, пояснил, что не все улучшения, включенные в стоимость капитального ремонта спорного здания, являются неотделимыми улучшениями, стоимость которых в соответствии с действующим законодательством может быть зачтена в счет выкупной стоимости данного помещения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.02.2006 между КУИ г. Таганрога и ИП Надолинским В.В. был заключён договор №5 о намерениях.

По условиям данного договора комитет обязался передать предпринимателю муниципальное нежилое помещение площадью 504 кв.м, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 6, для проведения капитально-восстановительного ремонта и в последующем с 01.06.2006 заключить с предпринимателем долгосрочный договор аренды на указанное помещение. Предприниматель, в свою очередь, обязался безвозмездно произвести капитальный ремонт данного нежилого помещения за счёт собственных средств с передачей в муниципальную собственность неотделимых улучшений без права требования компенсации за проведённые работы.

01.11.2006 между сторонами был заключён договор аренды №3090 недвижимого имущества  площадью 504 кв.м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 10. В процессе эксплуатации помещения в результате замера была уточнена его площадь, которая составила 496,2 кв.м, в связи с чем, был заключён новый договор аренды недвижимого имущества №3413 от 02.06.2008 сроком действия с 02.06.2008 по 02.06.2018.

Указанные фактические обстоятельства были установлены судом в рамках дела №А53-24676/2009 по иску ИП Надолинского В.В. к КУИ г. Таганрога о признании преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об обязании заключить договор купли-продажи находящегося в аренде у предпринимателя нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28 апреля 2010 года по делу №А53-24676/2009 исковые требования предпринимателя были удовлетворены частично. Суд обязал КУИ г. Таганрога заключить с ИП Надолинским В.В. договор купли-продажи арендуемого муниципального нежилого помещения площадью 496,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 10, условный номер 61-61-42/040/2008-407.

Во исполнение указанного решения суда 01.08.2010 между КУИ г. Таганрога (продавец) и ИП Надолинским В.В. (покупатель) заключён договор №187/А-10 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее – договор купли-продажи).

По условиям договора купли-продажи продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных данным договором, производственное здание площадью 496,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 10.

В пункте 3.1 договора купли-продажи стороны установили цену продажи в соответствии с отчётом ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» от 26.05.2010 №511/05-2010 в размере 2 078 500 руб. (без учёта НДС).

Оплата цены продажи помещения осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на пять лет в соответствии с графиком внесения платежей к данному договору (пункт 3.2 договора).

В связи с оплатой выкупной стоимости объекта в рассрочку, в силу закона с момента регистрации перехода права собственности и до полного исполнения обязательства покупателя по оплате цены продажи объект признается находящимся в залоге у муниципального образования «город Таганрог» в лице Комитета по управлению имуществом г. Таганрога (пункт 7.1 договора).

Переход права собственности в отношении переданного по договору помещения зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЖ №184832 (л.д. 40). На спорное имущество зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона (регистрационная запись №61-61-42/151/2010-246 от 11.01.2011 – л.д. 17).

14.09.2012 истец, ссылаясь на положения пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, обратился в комитет с заявлением о зачете  в счет оплаты стоимости приобретенного им по договору купли-продажи от 01.08.2010 №187/А-10 нежилого помещения денежных средств в размере 1 161 006 руб. (л.д. 25-26). Истец указал, что данная сумма сложилась из затраченных предпринимателем средств на капитальный ремонт спорного помещения, произведенный истцом во исполнение условий договора от 01.02.2006 №5, и просил снять ограничение в виде ипотеки, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 11.01.2011.

Письмом от 16.10.2012 №10237 (л.д. 27-28) комитет отказал в удовлетворении указанного заявления, ссылаясь на отсутствие в договоре купли-продажи условия о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного в собственность имущества. Договор купли-продажи от 01.08.2010 №187/А-10 сторонами исполнен, право собственности истца в отношении указанного имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, преддоговорной спор на этапе заключения спорного договора купли-продажи между сторонами отсутствовал.

Полагая, что запись об ипотеке недвижимого имущества, переданного истцу по договору купли-продажи №187/А-10 от 01.08.2010, должна быть погашена по указанным выше основаниям в связи с полной оплатой предпринимателем выкупной стоимости спорного помещения, ИП Надолинский В.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.01.2011 (л.д. 40) зарегистрировано обременение спорного недвижимого имущества в пользу ответчика – ипотека в силу закона (регистрационная запись №61-61-42/151/2010-246 от 11.01.2011 – л.д. 17).

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В связи с этим, поскольку комитет отказал предпринимателю произвести зачёт стоимости капитального ремонта в счёт выкупной цены спорного нежилого помещения (что является препятствием для прекращения договора залога спорного имущества), ИП Надолинский В.В. обратился в суд с требованием прекратить договор залога, чтобы в последующем на основании решения суда погасить регистрационную запись об ипотеке. При этом предприниматель в качестве основания для прекращения договора залога ссылается на прекращение обеспеченного залогом обязательства, а именно: на исполнение предпринимателем своего обязательства по внесению выкупной стоимости имущества, переданного по договору купли-продажи №187/А-10 от 01.08.2010.

В соответствии с пунктом 1 статьи