Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 по делу n А53-135/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Пунктом 5.1.3 договора купли-продажи залог объекта погашается на основании совместного заявления Комитета по управлению имуществом города Таганрога и покупателя после полной оплаты цены продажи объекта с учетом начисленных процентов.

Как указывалось выше, согласно пункту 3.1 договора цена продажи спорного помещения установлена сторонами в соответствии с отчётом ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» от 26.05.2010 №511/05-2010 в размере 2 078 500 руб. (без учёта НДС).

Из искового заявления следует, что, оплатив выкупную сумму в размере 917 494 руб., предприниматель полагает себя исполнившим обязанность по оплате стоимости спорного помещения в полном объёме, поскольку денежная сумма в размере 1 161 006 руб., потраченная предпринимателем на ремонт спорного помещения в период действия договора аренды, по мнению истца, подлежит зачёту в счёт покупной стоимости данного помещения на основании пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Данная норма права носит императивный характер и направлена на оказание государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. Указанная норма не ставит в зависимость возможность зачета стоимости неотделимых улучшений от условий договора купли-продажи данных помещений и может быть применена как до, так и после заключения договора купли- продажи арендуемых помещений, каких-либо ограничений в данной части действующее законодательство не содержит. В связи с этим, соответствующий довод комитета подлежит отклонению.

При применении пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ подлежит установлению обстоятельство осуществления истцом неотделимых улучшений спорного помещения и их полной оплаты.

Из материалов дела следует, что 15.02.2006 предприниматель во исполнение своих обязательств по договору о намерениях от 01.02.2006 в целях проведения капитально-восстановительного ремонта спорного помещения заключил договор подряда №03/02 (л.д. 29-30) с ЗАО «Тагснаб».

15.02.2006 между сторонами договора подряда была согласована смета проведения строительных и отделочных работ (л.д. 89-91).

В соответствии с представленными в материалы дела актами приемки выполненных работ №1, №2, №2/01, №3 (л.д. 93-96) стоимость капитально-восстановительного ремонта спорного помещения составила 1 161 006 руб.

Согласно строительно-техническому заключению от 20.06.2013 (л.д. 116-139), подготовленному специалистами ООО «Архитектурно-проектная мастерская», произведенные улучшения спорного здания в результате проведенных согласно актам приемки выполненных работ №1, №2, №2/01, №3 являются неотделимыми. Демонтаж улучшений приведет к ухудшению состояния здания по сравнению с его первоначальным состоянием.

Довод комитета о том, что не все улучшения, включенные в стоимость капитального ремонта спорного здания, являются неотделимыми улучшениями, отклоняется судом апелляционной инстанции как документально неподтвержденный.

Представленное истцом строительно-техническое заключение оценивается судом апелляционной инстанции по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с другими имеющимися в материалах дела доказательствами, оснований сомневаться в правильности выводов специалиста у суда апелляционной инстанции не имеется. Комитет в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства недостоверности указанного заключения не представил, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оплата предпринимателем указанных работ подтверждается актом сверки взаиморасчетов от 30.10.2006, подписанным истцом и ЗАО «Тагснаб» (л.д. 31), и квитанциями от 27.05.2006, от 17.02.2006, от 29.10.2006, от 10.06.2006, от 20.03.2006, от 23.03.2006 (л.д. 32-33). В судебном заедании суда апелляционной инстанции от 04.06.2013 предприниматель пояснил, что оплата работ в размере 520 000 руб. была произведена истцом путем передачи ЗАО «Тагснаб» в качестве встречного предоставления товара на указанную сумму. Данное обстоятельство подтверждается представленной в материалы дела товарной накладной №7 от 30.07.2006, в которой в графе «основание» имеется ссылка на договор подряда №03/02 от 15.02.2006 (л.д. 59).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности обстоятельства несения предпринимателем расходов на производство неотделимых улучшений спорного помещения на общую сумму 1 161 006 руб. Согласно материалам дела данные улучшения были произведены истцом с согласия арендодателя (договор о намерениях – л.д. 23-24).

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

14.09.2012 предприниматель направил комитету заявление о зачете стоимости неотделимых улучшений спорного помещения в счет выкупной стоимости данного помещение (л.д. 25-26).

В пункте 4 информационного письма от 29.12.2011 №65 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.

Из письма комитета от 16.10.2012 №10237 (л.д. 27-28) следует, что ответчик заявление о зачете получил. Следовательно, с момента получения комитетом данного заявления зачет считается состоявшимся, а взаимные обязательства сторон в данной части – прекращенными.

Согласно представленным в материалы дела расчету и квитанциям (л.д. 61-62) предприниматель также оплатил оставшуюся часть выкупной стоимости спорного помещения в размере 917 494 руб. в полном объеме. В судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 04.06.2013, представитель комитета данное обстоятельство подтвердил, указал, что предприниматель действительно перечислил комитету 917 494 руб. в счет оплаты выкупной стоимости спорного помещения (протокол судебного заседания от 04.06.2013-11.06.2013 – л.д. 107-109 и аудиозапись от 04.06.2013).

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ИП Надолинский В.В. в полном объеме исполнил свои обязательства по договору №187/А-10 от 01.08.2010 купли-продажи нежилого помещения, полностью оплатив выкупную стоимость спорного объекта. В связи с этим, ипотечное обязательство считается прекращенным на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, требования предпринимателя подлежали удовлетворению. Суд первой инстанции неверно истолковал закон, подлежащий применению, что привело к принятию неправильного судебного акта, который подлежит отмене.

Поскольку иск заявлен о прекращении договора ипотеки и исковые требования подлежат удовлетворению, исполнение судебного акта должно быть произведено посредством погашения соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая, что при обращении предпринимателя с иском и с апелляционной жалобой определениями от 14 января 2013 года и от 07 мая 2013 года ему была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, а ответчик в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, расходы по уплате государственной пошлины по делу судом не взыскиваются.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 марта 2013 года по делу № А53-135/2013 отменить.

Признать отсутствующим зарегистрированное обременение в виде ипотеки в отношении производственного здания общей площадью 496,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 10.

Аннулировать (погасить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись №61-61-42/151/2010-246 от 11.01.2011.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         О.Г. Авдонина

Судьи                                                                                                           В.В. Галов

              М.Н. Малыхина