Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 по делу n А32-10371/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

1, 23 06 0701006: 1, 

23 :06 0701007: 1 предоставлены в аренду Племзаводу.

Полагая отказ администрации необоснованным, нарушающим их права, заявители  обратились в суд с иском, в котором просили:

-признать недействительным отказ Администрации муниципального образования Гулькевичский район за № 134 от 06.02.2012г. в выделении ИП главе крестьянского (фермерского) хозяйства Игнатьеву Виталию Павловичу земельных участков с кадастровыми номерами:

 23:06:0701004:0001 площадью 774652кв.м,

 23:06:0701005:0001 площадью 7065164 кв.м,

 23:06:0701006:1 площадью 4955149,41 кв.м,

23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв.м.

 В суде апелляционной инстанции Игнатьев В.П. пояснил, что претендует только  на два участка: 23:06:0701004:1 площадью 774652кв.м, 23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв.м.   

Признать недействительным отказ Администрации муниципального образования Гулькевичский район за № 111-1623/12-01-19 от 02.04.2012г. в отказе ИП главе крестьянского (фермерского) хозяйства Игнатьеву Павлу Петровичу земельных участков с кадастровыми номерами:

23:06:0701000:0005 площадью 1053301кв.м,   

23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв.м,

23:06:1301012:0009 площадью 189000 кв.м,

23:06:1301012:0010 площадью 252000 кв.м,

23:06:1301012:0007 площадью 334000кв.м. (том 1 лист дела 31-32).

Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, предусмотрен статьей 12 ФЗ от 11.06.2003  № 74-ФЗ «О крестьянском(фермерском) хозяйстве (далее Закон № 74-ФЗ).

При этом, Закон № 74-ФЗ устанавливает особый порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения для деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств.

Согласно  статья 1. Закон Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ (ред. от 11.02.2013) «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края» органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований наделяются следующими государственными полномочиями по распоряжению земельными участками: организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в порядке, установленном законодательством; принятие решений о предоставлении земельных участков в аренду в порядке, установленном: статьей 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве; статьей 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; заключение договоров аренды земельных участков и осуществление контроля за их исполнением; идругие права.

По акту приема передачи от 21.09.2009 г. Департамент имущественных отношений Краснодарского края передал Администрации  МО Гулькевичский район ряд земельных участков в том числе: КН  23:06: 0701004:1 – 774652 кв.м., 

23:06: 0701005:1 – 7065164 кв.м.; 23:06: 0000000:25 площадью 7019225 кв.м..(разделен  на два участка 23:06:0701006:1- 4955149 кв.м.   и 23: 06:0701007:1 - 1935583,88 кв.м.); 23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв.м, 23:06:1301012:0007 площадью 334000кв.м., 23:06:1301012:0010 площадью  249191 кв.м;. 23:06:1301012:0009 площадью 189 444 кв.м.

Как видно из материалов дела, между Администрацией Гулькевичского района(арендодатель) и арендатором АОЗТ «Племзавод «Гулькевичский» (правопредшественником ЗАО «Племзавод «Гулькевичский»)    по договору аренды №23  (0600000059)от 29.11.1996 г. предоставлен в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1 546 га  сроком на 49 лет. Другие сведения о земельном участке в договоре отсутствуют. Аналогичная ситуация в части указания предмета  и по договорам аренды № 32 и 89.

Договоры аренды зарегистрированы согласно требованиям действовавшего на тот момент законодательства  в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству. (том 1, лист дела 84,82)

Заявители жалобы Игнатьевы считают, что договор аренды  № 23 от 29.11.1996 г., 89 от 31.05.1999, № 32  от 22.02.1999 является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет аренды, земельные участки не поставлены на кадастровый учет, границы участков не описаны,  то есть нарушено постановление Правительства Российской Федерации от 15.04.1996 N 475.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

По смыслу статьей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договоров, начиная с момента их заключения (1996, 1999 г.г.), между арендодателем (администрацией и арендатором-Племзаводом) возникали разногласия относительно его предмета, то есть предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации земельных участков, поскольку  предоставленные   земельные участки, предоставленные для  сельскохозяйственного производства использовались по назначению.

Данное обстоятельство подтвердили в судебном заседании представители администрации МО Гулькевичский район и  Племзавода.

При таких обстоятельствах,   оснований считать договоры аренды  земельных участков аренды №23  от 29.11.1996 г., № 32  от 22.02.1999 г., № 89 от 31.05.1999 г. незаключенными не имеется.

Согласно части 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На основании пункта 4 части 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением случая перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуется несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Между тем, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Данная особенность земельных участков отмечена в практике Президиума ВАС РФ по конкретным делам, в частности, в постановлении от 22 апреля 2008 г. № 16975/07, определении от 12 августа 2010 г. № ВАС-6493/10.

То есть, гибель объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка (выделе из него доли) не происходит.

Буквальный текст положений п. 4 и п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ не устанавливает дополнительных оснований для прекращения правоотношения из договора аренды.

Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ устанавливает преимущественное право арендатора земельного участка на заключение с ним договора аренды (ссуды) образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, а также возможность внесения соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

          Судом апелляционной инстанции  установлено,  что из земельного участка площадью 1546 га   образованы  четыре участка с кадастровыми номерами: 23:06: 0000000:25 (разделен на два), 23:06: 0701000:5, 23:06: 0701004:1, 23:06: 0701005:1.,что  подтверждается  дело по межеванию земельных участков, информацией Управления Росреестра по Краснодарскому краю № 1043 от 07.06.2013 г.

Сторонами заключено дополнительное соглашение от 21.06.2012 г.,  к договору №23 , по условиям которого Племзаводу передан участок 15912342 кв.м.,   в том числе: 23:06: 0000000:25 площадью 7019225 кв.м..(разделен впоследствии на два участка 23:06:0701006:1- 4955149 кв.м.   и 23: 06:0701007:1 - 1935583,88 кв.м.) 23:06: 0701000:5- 1053301кв.м.,   23:06: 0701004:1 – 774652 кв.м., 

23:06: 0701005:1 – 7065164 кв.м.( том 1, лист дела 86). Как пояснил, представитель Племзавода площадь уточнена в результате межевания.

Дополнительное соглашение к договору аренды от  21.06.2012 г. подлежит государственной регистрации, что согласуется с позицией Президиума ВАС РФ № 11241/12 от 05 февраля 2013 г.Регистрация осуществлена в сентября 2012 г. (том 1, лист дела 102 оборот).

Игнатьев В.П. претендует на земельные участки: 23:06:0701004: 1 площадью 774652кв.м, 23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв.м.

Однако, на момент обращения заявителей (30.01.2012г.,19.03.2012 г.) с заявлениями, указанные участки сформированные из земельного участка площадью 1 546 га уже были аренде у Племзавода на основании договора аренды № 23 от 29.11.1996 г, договор в установленном законом порядке не расторгнут. Заключением дополнительного соглашения  от 29.11.1996 г. стороны привели договор к типовой форме.

Таким образом,  на 5 земельных участков (23:06: 0000000:25 -разделен на два), 23:06: 0701000:5, 23:06: 0701004:1, 23:06: 0701005:1) требования заявлены необоснованно. Решение Арбитражного суда об отказе в иске   в указанной части является законным, оснований для его отмены и удовлетворения  требований Игнатьева Виталия Павловича  и Игнатьева П.П. (претендующего  на земельный участок с кадастровым номером 23:06:0701000:5 площадью 1053301кв.м.)  не имеется.

Администрацией Гулькевичского района   по договору аренды № 89 от 31.05.1999 г. Племзаводу  предоставлен земельный участок сельскохозяйственного использования  площадью 88, 4 га,  на срок 5 лет.  ( том  1,лист дела 80); по договору  аренды № 32  от 22.02.1999 г.предоставлен земельный участок площадью 14,92 кв.м. также сроком на пять лет.

Указанные договоры зарегистрированы  в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Гулькевичского района.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ закреплено правило о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Согласно информации предоставленной  Управлением  Федеральной службы государственной регистрации кадастра и карторграфии по Краснодарскому краю (Гулькевичский отдел) от 30 мая 2013 г. государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Гулькевичского района Краснодарского края  осуществляется с 11.10.1999 г.

По истечении сроков действия договоров арендатор продолжал пользоваться земельными участками, в связи с чем, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды  № 89 от 31.05.1999 г. и № 32  от 22.02.1999 возобновлены на неопределенный срок.

Земельные участки с кадастровыми номерами:  23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв.м, 23:06:1301012:0007 площадью 334000кв.м., 23:06:1301012:0010 площадью  249191 кв.м. образованы с земельного участка площадью 88,4 кв.м. используемого Племзаводом на основании договора аренды № 89 (0600000063) от31.05.1999 г., поставлены на кадастровый учет в апреле, мае 2004 г. (том  2,лист дела 33-39)

 Земельный участок с кадастровым номером  23:06:1301012:0009 площадью 189444 кв.м. образован из земельного участка площадью 14,92 га также используемого Племзаводом на основании договора аренды № 32 (0600000061) от 22.02.1999 г., поставлен на кадастровый учет в  мае 2004 г.

Факт образования земельных участков подтверждается заключением кадастрового инженера № 177 от 22.05.2012, информацией Росреестра по Краснодарскому краю (Гулькевичский отдел) № 914 от 28.05.2013 г. , 15-394/13823 от 20.06.2013 г.  

Племзавод обратился с заявлением № 874 от 05.10.2011 г.   о внесении изменений в ранее заключенные договоры № 32 и 89,сославшись на постановку земельных участков на кадастровый учет. (том 2,лист дела 18).

Однако, Администрация  Гулькевичского района приняла постановления  № 800 от  15.06.2012 г.  о расторжении договора аренды  № 32 от 22.02.1999 г. (14,92 кв.м.)    и постановление  № 801    от 15.06.2012 г. о расторжении договора  № 89 ( 0600000063) от  31.05.1999 г. (земельный участок площадью 88, 4 га,).

25.06.2012 г. Администрацией МО Гулькевичский район и ЗАО «Племзавод Гулькевичский» подписаны: договор аренды № 8806000072 о предоставлении в аренду земельного участка кадастровый номер 23:06:1301012:10  площадью 249191 кв.м. ; договор аренды № 8806000068 предметом аренды земельный участок кадастровый номер 23:06:1301012:9 площадью 189444 кв.м,; договор  № 8806000070 на земельный участок с кадастровым номером 23:06:1301012:5 площадью 178000 кв.м.,  договор № 8806000071 на земельный участок кадастровый номер  23:06:1301012:7 площадью 334000 кв.м. Срок аренды сторонами установлен 10 лет. (том 1лист дела 119-143)

На указанные участки претендует Игнатьев П.П. (заявление 19.03.2012  том 1, лист дела  31,32).

Поскольку договоры аренды № 32,89  продлены на неопределенный срок, арендодатель в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации был вправе отказаться от договора аренды, предупредив арендатора за три месяца до его прекращения, что и было сделано истцом.

При прекращении договора