Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2008 по делу n А32-5268/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на спорный объект.

В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Из выписки из технического паспорта ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на 30.06.2006 и справки ГУП КК «Крайтехинвентаризация» (т.2, л.д.22-25) следует, что субъектом права на незавершенный строительством объект жилой дом литер А, расположенный по адресу: г.Туапсе, ул.Звездная, является ЖСК «Кипарис», в качестве документа подтверждающего право истца на спорный объект указано решение исполкома №4/124 от 22.02.1991. Между тем, решение исполкома №4/124 от 22.02.1991 подтверждает только факт создания ЖСК №23 «Кипарис» для строительства спорного жилого дома, указание на передачу спорного объекта в собственность истца в данном решении отсутствует. Кроме того, согласно ответу ГУП КК «Крайтехинвентаризация» от 27.02.2008 документы, подтверждающие право собственности ЖСК №23 «Кипарис» на спорный объект в Туапсинском филиале ГУП КК «Крайтехинвентаризация» отсутствуют. До введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация спорного объекта в БТИ не осуществлялась. Решение исполкома №4/124 от 22.02.1991 является документом, подтверждающим право пользования спорным объектом, а не право собственности (т.2,л.д.61).

Постановлением главы администрации г.Туапсе от 04.12.2006 № 2860 утвержден план границ и площадь земельного участка в размере 2886,0 кв.м., расположенного в г.Туапсе по ул.Звездной в районе МОУСОШ №8 с целевым использованием – жилая многоэтажная застройка (т.1,л.д.22). Земельный участок поставлен на кадастровый учет за номером 23:51:03 02 004:0183 (т.2,л.д.19-20).

В письме от 09.07.2007 № 01.10/07-366 Туапсинским отделом УФРС по Краснодарскому краю истцу было указано на невозможность осуществить регистрацию спорного объекта ввиду отсутствия документов, предусмотренных статьей 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (т.2,л.д.28).

Согласно ответу заместителя главы администрации МО город Туапсе от 26.10.2007 № 02-2555 ЖСК №23 «Кипарис» было отказано в предоставлении в аренду земельного участка, под спорным объектом, поскольку на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие истцу и ввиду отсутствия первичных документов о предоставлении истцу спорного земельного участка (т.2,л.д.30).

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского оборота. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Наличие данных обстоятельств должен доказать истец в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такого разрешения не требуется; при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы.

Согласно пункту 5 Постановления ВС РСФСР от 25 апреля 1991 года № 1103/1-1 «О введении в действие Земельного кодекса РСФСР» на момент обращения отдела капитального строительства Исполкома Туапсинского городского совета народных депутатов к главному архитектору г.Туапсе с заявлением от 08.04.1986 № 06/283 об отводе земельного участка на строительство двух 36-ти квартирных жилых домов и одного 70-ти квартирного жилого дома по ул.Звездная в г.Туапсе (т.1,л.д.12) и принятия решения Исполнительного комитета от 23.03.1989 №6/196.3 об отводе отделу капитального строительства Горисполкома земельного участка площадью 11000 кв.м. для строительства (т.1,л.д.15), действовал Земельный кодекс РСФСР 1970 года.

В соответствии со статьей 90 Земельного кодекса РСФСР 1970 года земли городской застройки предоставлялись предприятиям, организациям и учреждениям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства. Земельные участки в городах предоставляются в бессрочное или временное пользование на основании решения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов (статья 84 Земельного кодекса РСФСР 1970 года). В силу статьи 18 Земельного кодекса РСФСР от 1970 года право землепользования удостоверялось государственными актами на право пользования землей, которые выдавались исполнительным комитетами районных, городских Советов народных депутатов. При этом, приступать к пользованию предоставленным земельным участком до установления соответствующими землеустроительными органами границ этого участка в натуре (на местности) и выдачи документа, удостоверяющего право пользования землей, запрещалось (статьи 17, 90 Земельного кодекса РСФСР).

Из материалов дела следует, что решением Исполнительного комитета от 23.03.1989 №6/196.3 отделу капитального строительства Горисполкома был отведен земельный участок площадью 11000 кв.м. для строительства двух 9-ти этажных 36-ти квартирных жилых домов с пристроенным почтово-телеграфным отделением и одного 70-ти квартирного жилого дома по ул.Звездная г.Туапсе. Между тем, доказательства установления границ данного земельного участка на местности в натуре отсутствуют, план границ земельного участка не представлен. Таким образом, принятие исполкомом Туапсинского горсовета решения об отводе спорного земельного участка явилось промежуточным этапом процедуры предоставления земельного участка для строительства. При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что процедура отвода земельного участка для строительства спорного объекта не была завершена, земельный участок по ул.Звездной не был отведен в установленном законом порядке для строительства жилого дома.

В силу требований статьи 28 Земельного кодекса РСФСР 1991 года, действовавшей с 25.04.1991, предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в строительстве объекта, обращаются в местный Совет народных депутатов, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Материалы предварительного согласования места размещения объекта утверждаются решением соответствующего Совета народных депутатов, которое является основанием для проведения проектно - изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка.

Согласно статье 29 Земельного кодекса РСФСР предоставление земельных участков осуществлялось на основании решения органа местного самоуправления. Подготовка материалов по предоставлению земельных участков допускалась городскими (районными) комитетами по земельной реформе и земельным ресурсам на основании поручения органов местного самоуправления. Подготовка материалов по предоставлению земельных участков включала в себя составление проекта акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка с определением вида права и согласование указанного постановления уполномоченными на то лицами (главным архитектором, руководителем комитета по земельной реформе и земельным ресурсам, органами местного самоуправления, курирующими соответствующие отрасли (сельское хозяйство, строительство, курорт, экономику).

Таким образом, в соответствии со вступившими в силу после образования ЖСК №23 «Кипарис» ст. 28-29 Земельного кодекса РСФСР 1991 года, процедура предоставления земельного участка включала выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; оформление разрешающей документации на строительство, согласование проекта строительства; подготовку проекта акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка; принятие решения о предоставлении земельного участка. Аналогичные правила установлены в статьях 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 Постановления ВС РСФСР от 25 апреля 1991 года № 1103/1-1 «О введении в действие Земельного кодекса РСФСР» к земельным правоотношениям, возникшим до момента принятия данного кодекса, Земельный кодекс РСФСР 1991 года применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после его введения в действие.

На момент введения в действие ЗК РСФСР 1991 года отделу капитального строительства Туапсинского горсовета разрешено выполнение проектно-изыскательских работ для строительства (решение Исполнительного комитета от 09.04.1986 № 7/183.4) и был отведен земельный участок площадью 11000 кв.м. для строительства двух 9-ти этажных 36-ти квартирных жилых домов с пристроенным почтово-телеграфным отделением и одного 70-ти квартирного жилого дома по ул.Звездная г.Туапсе без установления границ земельного участка на местности, что фактически соответствует предварительному согласованию данного участка для строительства спорного объекта.

Между тем, предварительное согласование места размещения объекта строительства является промежуточным этапом процедуры предоставления земельного участка. В отношении земельного участка площадью 11000 кв.м. из свободных городских земель и земель изъятых из личного пользования граждан проект границ земельного участка не изготавливался, вид права, на котором должен был быть предоставлен земельный участок, не определялось, акт компетентного органа власти о предоставлении земельного участка для строительства не принимался. При таких обстоятельствах, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что отдел капитального строительства Туапсинского горсовета реализовал свое право на получение земельного участка в порядке, установленном статьями 17,18, 84,90 Земельного кодекса РСФСР 1970 года и статьями 28-29 Земельного кодекса РСФСР 1991 года.

В отношении ЖСК №23 «Кипарис» решение о согласовании места размещения объекта, об отводе, предоставлении земельного участка для строительства спорного объекта не принималось, правоустанавливающие документы на земельный участок, расположенный по адресу: г.Туапсе, ул.Звездная в материалах дела отсутствуют. Следовательно, у истца отсутствуют права на земельный участок, на котором расположен спорный объект.

Ссылки истца на пункт 7 Постановления Президиума Верховного Совета РСФСР и Совета Министров РСФСР от 15 марта 1991 г. N 891-1 «О дополнительных мерах по ускорению проведения земельной реформы в РСФСР», согласно которому временным документом на право собственности, владения и пользования земельными участками на период до выдачи государственных актов является решение Совета народных депутатов или исполнительного органа о предоставлении земель, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку решение компетентного органа о предоставлении ЖСК №23 «Кипарис» земельного участка для строительства спорного объекта в материалах дела отсутствует. Отдел капитального строительства Туапсинского горсовета, которому решением Исполнительного комитета от 23.03.1989 №6/196.3 был отведен для строительства спорный земельный участок, без установления границ на местности, государственный акт на данный земельный участок не оформил.

В силу требования пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Обязательное требование получения разрешения на строительстве содержалось также в пункте 1 статье 11 Закона Российской Федерации 14.07.1992 № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации», а также статье 90 Земельного кодекса РСФСР 1970 года, действовавшем до 25.05.1991, согласно которой запрещалось строительство на предоставленных земельных участках до получения разрешения органов строительства и архитектуры.

Ордером № 108 строительство 70-квартирного дома по ул. Звездной в г.Туапсе арендному предприятию «СМУ-86» было разрешено провести в срок с 23.10.1991 по 01.01.1992 (т.1,л.д.97). ЖСК №23 «Кипарис» разрешение на строительство в установленном законом порядке не выдавалось. Решением главы администрации г.Туапсе от 31.01.1994 были внесены изменения в решение Туапсинского горисполкома от 22.02.1991 № 4/124, согласно которым ЖСК №23 «Кипарис» был организован на строительство 68-квартирного жилого дома и 144-квартирного жилого дома с окончанием строительства в 1995 году, однако доказательства получения истцом в установленном порядке разрешения на строительные работы на объекте 70-квартирный (68-квартирный) жилой дом по ул. Звездной в г.Туапсе в материалы дела не представлены.

Таким образом, на момент создания спорного объекта наличие оформленных в установленном законом порядке документов, подтверждающих выделение земельного участка под строительство и выдачу разрешения на строительство, являлось обязательным, однако доказательства соблюдения указанных требований в материалах дела отсутствуют.

Согласно статье 114 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года, действовавшего на момент организации кооператива, ЖСК организуются при исполкомах местных Советов, при предприятиях, учреждениях и организациях в порядке, установленном законодательством и Примерным уставом ЖСК, утверждаемым Советом Министров РСФСР. Решения об организации кооперативов принимаются с учетом предложений трудовых коллективов.

Статьей 5 устава ЖСК №23 «Кипарис» было предусмотрено, что строительство кооперативного дома может осуществляться кооперативом лишь после утверждения общим собранием членов кооператива проектно-сметной документации на строящийся дом и внесения им в выбранный самостоятельно банк собственных не менее 30% стоимости