Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу n А53-12796/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

федеральным нормативным актом, с 04.08.2009 надлежит применять ставки, закрепленные постановлением N 582 либо пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ограничил возможность оценки положений нормативных актов органов местного самоуправления и региональных органов власти на соответствие приведенным федеральным нормативным актам в предложенном истолковании моментом вступления в силу постановления N 582.

Восприятие установленных пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ставок арендной платы в размере 2,5% и 5% в качестве санкций не свидетельствовало о том, что вводный закон установил предельный размер соответствующей санкции, который не может быть превышен региональным нормативным актом.

И только с принятием постановления N 582, установившего, согласно позиции Президиума ВАС РФ, предельно допустимые ставки арендной платы для целей жилищного строительства, возникли основания для применения соответствующей нормы права к спорным правоотношениям, поскольку предельный размер арендной платы за земли, предоставленные под жилищное строительство, был определен на федеральном уровне как составляющий менее 2,5% и 5% соответственно.

Указанная арендная плата для целей расчета подлежит последовательной индексации на установленные федеральным законодательством индексы инфляции (п. 8 постановления N 475).

В силу установленного договором порядка ежеквартального внесения платежей, при расчете должны быть последовательно применены все действовавшие коэффициенты инфляции с учетом их изменения в течение года (по правилам, определяющим порядок вступления в силу изменений к федеральному закону о бюджете на соответствующий год).

Так, базой для определения арендной платы в 2010 году, является проиндексированный в вышеуказанном порядке размер арендной платы 2009 года.

Постановление Администрации РО от 05.12.2007 N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" в редакции от 09.02.2009, действовавшее с 18.02.2009 по 19.01.2010 устанавливало необходимость ежегодной индексации арендной платы. Так, в силу пункта 8 приведенного постановления, размер годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков подлежал ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Редакция указанного нормативного акта, применяемая с 20.01.2010, также предусматривала в качестве общего правила ежегодную индексацию размера арендной платы с учетом прогнозируемого уровня инфляции.

Постановление Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 как в первоначальной, так и в последующих редакциях также закрепляло механизм ежегодной индексации арендной платы, в том числе установленной исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что применение для целей расчета арендной платы спорного земельного участка за период с 01.07.2010 по 16.04.2012 кадастровой стоимости не исключает необходимости индексации арендной платы на установленные коэффициенты инфляции. Указанный подход основывается также на том, что кадастровая оценка земель на территории Ростовской области проводилась по состоянию на 01.01.2007.

С учетом правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, а также с учетом обстоятельств, установленных постановлениями судом в рамках дела А53-19943/2010, суд производит расчет арендной платы.

В рамках дела А53-19943/2010, судом, рассматривающим требование Департамента о взыскании с общества задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 01.06.2009 по 30.06.2010, установлено, что для целей расчета задолженности общества следует принимать площадь земельного участка, составляющую 8 481 кв.м., ввиду невозможности использования иной части участка в связи с размещением на ней объектов недвижимости, принадлежащих Ростовской области, и вводом в эксплуатацию возведенных на спорном участке многоквартирных домов с формированием самостоятельных участков для их эксплуатации.

В рамках настоящего дела рассматривается требование Департамента о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 16.04.2012.

Учитывая, что начало периода взыскания задолженности в рамках настоящего дела непосредственно следует за периодом, рассмотренным в рамках дела А53-19943/2010, суд правомерно не согласился с расчетом арендной платы истца, исходя из площади земельного участка 19 854 кв.м., полагая, что арендная плата на начало периода, заявленного в иске, должна рассчитываться исходя из площади земельного участка 8 481 кв.м.

По мнению ответчика, суду следует также учесть, что в спорный период на арендуемом земельном участке были введены в эксплуатацию:

07.07.2010 - здание гостиницы по ул. Нансена, 437/3, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0011279:61 площадью 472 кв.м., находящемся в государственной собственности Ростовской области;

30.07.2010- многоквартирный дом по ул. Нансена 437/1, расположенный на части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0011279660, площадью 1 380 кв.м.;

29.12.2010- многоквартирные дома по ул. Нансена, 437/2 и пр. Ленина, 245/4, расположенные на части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0011279:60 площадью 1 939 кв.м.;

23.12.2011-многоквартирный дом по пр. Ленина, 245/5, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0011279:748 площадью 3463 кв.м.

Вместе с тем довод представителя общества на том, что площадь земельного участка, занятого построенными многоквартирными жилыми домами, гостиницей, подлежит исключению из расчета арендной платы с момента получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, подлежит отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 №12-П, пунктами 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещения в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов государственной власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Если земельный участок не сформирован, и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3,4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.  Собственники помещений в многоквартирном доме, как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом, и который необходим для его эксплуатации, в силу стать 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти решения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, земельный участок, занятый многоквартирным домом, сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принадлежит собственникам помещений в таком многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с даты его государственного кадастрового учета, а не с момента получения разрешений на ввод в объектов в эксплуатацию.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимания даты постановки на учет сформированных земельных участков, суд первой инстанции обоснованно произвел перерасчет заявленных требований.

Расчет на 2010 год.

01.07.2010-26.07.2010: А = КС(5595,28 х 8481) х Ки2009 (1,13) х Ки2010(1,1) х Сап(5,0%) х 26 : 365 = 210 082,80 руб.

27.07.2010-26.09.2010: А = КС(5595,28 х 8481) х Ки2009 (1,13) х Ки2010(1,07) х Сап(5,0%) х 62 : 365 = 487 303,96 руб.

27.09.2010-30.09.2010: А = КС(5595,28 х 8009) х Ки2009 (1,13) х Ки2010(1,07) х Сап(5,0%) х 4 : 365 = 29 689,27 руб.

А 3 квартал 2010= 727 076,03 руб.

01.10.2010-09.11.2010: А = КС(5595,28 х 8009) х Ки2009 (1,13) х Ки2010(1,07) х Сап(5,0%) х 40 : 365 = 296 892,67 руб.

10.11.2010-31.12.2010: А = КС(5595,28 х 8009) х Ки2009 (1,13) х Ки2010(1,08) х Сап(5,0%) х 52 : 365 = 389 567,57 руб.

А 4квартал2010= 686 460,24 руб.

ИТОГО с 01.07.2010 по 31.12.2010 должно быть начислено 1 413 536,27 руб. Расчет на 2011 год.

01.01.2011-31.03.2011: А = КС(5595,28 х 8009) х Ки2009 (1,13) х Ки2010(1,08) Км2011(1,065) х Сап(5,0%) х 90 : 365 = 718 077,92 руб.

А 1квартал2011= 718 077,92 руб.

01.04.2011-27.04.2011: А = КС(5595,28 х 8009) х Ки2009 (1,13) х Ки2010(1,08) Км2011(1,065) х Сап(5,0%) х 27 : 365 = 215 423,38 руб.

28.04.2011-30.06.2011: А = КС(5595,28 х 4690) х Ки2009 (1,13) х Ки2010(1,08) Км2011(1,065) х Сап(5,0%) х 64 : 365 = 299 022,31 руб.

А 2квартал2011= 514 445,69 руб.

01.07.2011-30.09.2011: А = КС(5595,28 х 4690) х Ки2009 (1,13) х Ки2010(1,08) Км2011(1,065) х Сап(5,0%) х 92 : 365 = 429 844,57 руб.

А 3квартал2011= 429 844,57 руб.

01.10.2011-31.21.2011: А = КС(5595,28 х 4690) х Ки2009 (1,13) х Ки2010(1,08) Км2011(1,065) х Сап(5,0%) х 92 : 365 = 429 844,57 руб.

А 4 квартал 2011= 429 844,57 руб.

ИТОГО с 01.01.2011 по 31.12.2011 должно быть начислено 2 092 212,75 руб.

Расчет на 2012 год.

01.01.2012-25.01.2012: А = КС(5595,28 х 4690) х Ки2009 (1,13) х Ки2010(1,08) Км2011(1,065) х Ки2012(1,06) х Сап(5,0%) х 25 : 366 = 123 475,63 руб.

26.01.2012-31.03.2012: А = КС (5595,28 х 1227) х Ки2009 (1,13) х Ки2010(1,08) х Ки2011(1,065) х Ки2012(1,06) х Сап(5,0%) х 66 : 366 = 85 281,91 руб.

А 1квартал2012= 208 757,54 руб.

01.04.2012-16.04.2012: А = КС (5595,28 х 1227) х Ки2009 (1,13) х Ки2010(1,08) х Ки2011(1,065) х Ки2012(1,06) х Сап(5,0%) х 16 : 366 = 20 674,40 руб.

Таким образом, с 01.01.2012 по 16.04.2012 должно быть начислено 229 431,94 рубля, а в заявленный период (01.07.2010-16.04.2012) должно быть начислено арендной платы 3 735 180,96 руб.

Как установлено судом, подтверждается материалами дела, не опровергается сторонами, общество уплачено в указанный период 7 660 946,07 рубля. Учитывая вышеизложенное, размер переплаты по арендной плате составляет 3 925 765,15 руб.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 5.2. договора аренды земельного участка от 22.03.2007 № 29798 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансировании Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки, что, по мнению истца, составляет 2 620 150,30 рубля за период с 21.09.2010 по 15.04.2012.

Представленный истцом расчет пени соответствует условиям договора, вместе с тем, учитывая перерасчет судом арендной платы, подлежащей взысканию с общества, размер пени, подлежащий уплате обществом, составляет 99 451,88 рубля.

Учитывая размер переплаты обществом арендной платы (3 925 765,15 рубля), размер подлежащей взысканию с общества пени (99 451,88 рубля), возврату обществу подлежит сумма 3 826 313,27 рубля.

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Поскольку факт неосновательного обогащения установлен судом, подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиками не представлено, требование общества о взыскании с ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворено судом в размере 280 770,93 рубля.

Учитывая произведенные обществом оплаты после окончания периода взыскания (17 056,48 рубля, 139 550,10 рубля, 90 614,97 рубля) сумма, подлежащая взысканию с ответчиков, в пользу общества составляет 4 073 534,82 рубля, проценты 280 770,93 рубля.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат