Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2013 по делу n А53-17236/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В процессе рассмотрения дела определением суда от 01.11.2012 по ходатайству ответчика была назначена по делу судебная экспертиза по вопросу определения стоимости заложенного имущества по договору ипотеки № 29-10/189/и-1 от 31 июля 2009 года, проведение которой поручено ООО «Межрегиональная Оценочная компания «АРКОН». Определением суда от 22.01.2013 было удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу экспертизы по вопросу определения стоимости заложенного имущества, проведение которой поручено ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг».

Согласно частям 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив заключение ООО «Межрегиональная Оценочная компания «АРКОН» № 27-11/12-Э от 23.11.2012 (том 4 л.д. 2-175) и заключение ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» № 117/13 от 12.03.2013 (том 8 л.д. 1-67), суд пришел к правильному выводу о том, что ни одно из заключений не может быть принято в качестве доказательства по настоящему делу, поскольку исследование ООО «Межрегиональная Оценочная компания «АРКОН» проводилось в отношении части заложенного имущества, а в заключении ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» не учтена стоимость права аренды земельного участка. Кроме этого, судом обоснованно было учтено, что в рамках дела № А53-4595/12 по иску ОАО «Сбербанк России» к ОАО «Строительный концерн «ВАНТ» об обращении взыскания на заложенное имущество - 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61 -61-01/188/2005/160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м. из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, была также проведена судебная экспертиза по вопросу определения стоимости заложенного имущества по договору ипотеки № 29-10/170/и-1 от 28 января 2009 года, которое также является предметом залога по договору ипотеки № 29-10/189/и-1 от 31 июля 2009 года.

Экспертным заключением Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» от 14.01.2013 № 0898/Э установлено, что рыночная стоимость десятиэтажного административного здания, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м., условный номер 61-61-01/188/2005/160, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а, по состоянию на момент проведения исследования составляет 381 709 677 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а, на момент проведения экспертизы составляет 14 852 704 рубля; рыночная стоимость помещений второго и третьего этажей, общей площадью 1182 кв.м., 10-ти этажного административного здания, литер А, общей площадью 6 120, 8 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50летия Ростсельмаша, д. 2а, составляет 73 756 800 рублей.

С учетом выводов указанного экспертного заключения решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-4595/12 от 15.04.2013 обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки N 29-10/170/и-1 от 28.01.2009, а именно: на объект недвижимости - 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61 -61-01/188/2005/160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а; установлена начальная продажная стоимость: 1) на объект недвижимости - 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61 -61-01/188/2005/160 – 381 709 677 рублей; 2) на право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.54, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а – 14 852 704 рубля.

С целью недопущения принятия противоречащих друг другу судебных актов по делам, в которых предметом иска является обращение взыскания на одно и то же имущество, суд первой инстанции правомерно установил возможным руководствоваться выводами экспертного заключения Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» от 14.01.2013 № 0898/Э.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям. Согласно статье 3 указанного Закона, под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид его стоимости, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (статья 7 Закона об оценочной деятельности).

Суд первой инстанции посчитал, что коль скоро  начальная продажная цена заложенного имущества определена судом не на основании отчета оценщика, а на основании заключения судебной экспертизы, то в этом случае положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применению не подлежат.

В связи с этим начальная продажная цена заложенного имущества была установлена судом первой инстанции равной рыночной стоимости указанного имущества, определенной судебной экспертизой по делу №А53-4595/2012 (заключение Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» от 14.01.2013 № 0898/Э), а не в размере равном восьмидесяти процентам указанной стоимости.

Данный вывод суда первой инстанции суд апелляционной инстанции признает ошибочным ввиду следующего.

По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ, вступившего в силу с 07.03.2012 и действующего на момент принятия судом решения, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В рассматриваемом случае начальная продажная цена заложенного имущества была определена судом не на основании  соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а на основании заключения оценщика - Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз».

Следовательно,  начальная продажная цена спорного заложенного имущества подлежала определению в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной  заключением Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» от 14.01.2013 № 0898/Э.

Поскольку суд первой инстанции не учел указанные положения закона,  решение суда первой инстанции, ввиду неправильного применения норм материального права, подлежит изменению в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, указав ее равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в экспертном заключении Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» от 14.01.2013 № 0898/Э, а именно:

1) на объект недвижимости – 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160 – 305 367 741 руб. 60 коп.;

2) на право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а –  11 882 163 руб. 20 коп.

Доводы истца о том, что начальная продажная цена заложенного имущества, указанная в экспертном заключении Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» от 14.01.2013 № 0898/Э, необоснованно завышена в связи с чем необходимо было руководствоваться отчетом оценщика от 12.03.13 № 117/13, которым рыночная стоимость  заложенного имущества определена в размере 254 000 000 руб., судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, как в связи с вышеприведенной оценкой названного обстоятельства, так и в связи с тем, что применение указанной  истцом стоимости неоправданно исключает возможность реализации заложенного имущества по значительно большей  стоимости (317 249 904 руб. 80 коп. – заключение от 14.01.2013 № 0898/Э), тогда как только торги могут выявить реальную рыночную стоимость спорного имущества. Исходя из этого, установление судом максимальной начальной цены продажи заложенного имущества направлено  на защиту интересов  как истца, так и ответчика.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод ответчика о том, что взыскание необходимо обратить на часть имущества, эквивалентно сумме требования.

В пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 разъяснено, что в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также предоставит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание.

Учитывая, что таких доказательств в ходе рассмотрения настоящего спора суду не представлено, данный довод ответчика судом первой инстанции обоснованно  отклонен.

Свидетельством о государственной регистрации права от 16.06.2005 серия 61 АБ № 147010 подтверждается, что право собственности ответчика зарегистрировано на все административное здание как один объект права. Доказательства выделения в натуре нежилых помещений в здании и регистрации их самостоятельно как объектов недвижимого имущества отсутствуют.

Довод ответчика о незаключенности спорного договора ипотеки ввиду несогласованности в нем существенного условия об оценке предмета залога судом первой инстанции правомерно отклонен ввиду следующего.

Существенные условия договора о залоге определены в статье 339 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательность указанных в пункте 1 указанной статьи условий договора о залоге вытекает из статьи 432 Кодекса, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, под которыми понимаются и те, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Из текста договора ипотеки (пункта 1.4, 1.5) следует, что стороны указали стоимость предмета залога, из которой, путем применения определенного сторонами дисконта, определена непосредственно залоговая стоимость предмета залога в размере 157680000 рублей. Залоговая стоимость предмета залога определена в пункте 1.6 договора, согласно которому общая залоговая стоимость предмета залога составляет 157 680 000 рублей.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании изложенного, путем буквального толкования условия договора ипотеки можно сделать вывод о согласовании между залогодателем и залогодержателем условия о залоговой стоимости предмета залога.

В ходе судебного разбирательства ответчиком не опровергнут факт несвоевременного исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору № 29­10/189 от 28.07.2009, произведенный банком расчет задолженности не оспорен.

Ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно отклонено судом первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 января 2011 года № 11680/10, правила статьи 333 Гражданского