Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2008 по делу n А32-6787/2006. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

и неопровержимое значение записи в Едином реестре как ненормативного акта федерального органа исполнительной власти в качестве доказательства с заранее установленной силой.

Таким образом, наличие записи о государственной регистрации права собственности на спорный объект за ЗАО «КЭНПП СИРИУС» не может служить препятствием для суда в оценке оснований возникновения такого права при наличии спора.

Согласно свидетельству № 23АБ 665140 от 27.08.2004 г. о государственной регистрации права собственности ЗАО «КЭНПП СИРИУС» на спорный объект (т. 2 л.д. 32) основанием для государственной регистрации права собственности послужило решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 31.05.2004 г.

Как следует из текста решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 31.05.2004 г., основанием для вывода суда о наличии у ЗАО «КЭНПП СИРИУС» права собственности на спорный объект послужил договор купли-продажи от 19.07.02 № 118, заключенный между ООО фирма «Авто-Р» и ЗАО «КЭНПП СИРИУС» (т. 1 л.д. 18-20). При этом судом общей юрисдикции не была привлечена к участию в деле Администрация и не оценены доводы о ничтожности данного договора, как заключенного в отношении объекта самовольного строительства. Данные обстоятельства послужили основанием для отмены решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 31.05.2004 г. в части признания права собственности на спорный объект за ЗАО «КЭНПП СИРИУС» и направления дела на новое рассмотрение (постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 14.11.2007 г. по делу № 44г-2288 – т. 4 л.д. 120-124).

Поскольку спорный объект является объектом самовольного строительства – договоры о распоряжении им являются ничтожными (ст. 168, 222 ГК РФ) и не могут служить основанием перехода права собственности – поэтому ЗАО «КЭНПП СИРИУС» не обладает правом собственности на спорный объект недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Сопоставив данные геодезической съемки (т. 2 л.д. 28-30), межевого дела по установлению границ земельного участка (т. 2 л.д. 54-57, т. 4 л.д. 60), кадастровой справки по участку № 4571 (т. 4 л.д. 15-18), плана земельного участка (технический паспорт на лит. В В1 В2 в Д Д1 Д2 Е – т. 2 л.д. 3), плана кадастрового квартала (т. 6 л.д. 30-37), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорное строение расположено на земельном участке 23:43:02 06 003:4.

Управление Росрегистрации по Краснодарскому краю сообщением от 20.11.2008 г. № 01/385/2008-732 уведомило суд об отсутствии зарегистрированных прав на указанный земельный участок.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 14.11.2008 г. № 00/08ДВД-346908, правообладателем данного земельного участка является Подолян Р.В. Однако Ленинский районный суд г. Краснодара в решении от 31.05.2004 г., вступившем в законную силу, констатировал отсутствие у Подоляна Романа Владимировича прав на указанный земельный участок (т. 1 л.д. 22). В определении Президиума Краснодарского краевого суда от 20.11.2003 г. по делу № 4г-8113 также констатировано, что Подоляну Р.В. земельный участок в установленном законом порядке не отводился (т. 2 л.д. 106).

Как следует из материалов межевого дела, земельный участок № 23:43:02 06 003:4 формировался ЗАО СК «А-Элита» на основании постановления главы администрации г. Краснодара № 466 от 20.08.1993 г. (т. 4 л.д. 21) из состава земельного участка территории средней школы № 89 кадастровый номер 23:43:0206003:12.

Однако судебными актами по делу А32-5050/2003-50/187-24/30 была дана оценка вопросу о формировании земельного участка. В постановлении суда кассационной инстанции указано: всесторонне и полно исследовав материалы дела, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии доказательств надлежащего отвода земельного участка под строительство с определением его границ и согласованием с компетентными органами; постановление администрации г. Краснодара от 20.08.1993 № 466 является лишь начальным этапом процедуры отвода земельного участка и не может восполнить отсутствующие документы по надлежащему землеотводу (т. 3 л.д. 102). Суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не может дать иную оценку данным обстоятельствам.

Таким образом, процедура формирования земельного участка 23:43:02 06 003:4 из состава земельного участка 23:43:0206003:12 не может считаться завершенной. Следовательно, несмотря на присвоение кадастрового номера, земельный участок 23:43:02 06 003:4 остается частью земельного участка 23:43:0206003:12, с тождественным правовым режимом. Особенности правового режима могут быть обусловлены наличием незавершенной процедуры формирования земельного участка.

Согласно сообщению Управления Росрегистрации по Краснодарскому краю от 20.11.2008 г. № 01/385/2008-733 права на земельный участок 23:43:0206003:12 не зарегистрированы. В то же время, как следует из кадастровой выписки о земельном участке от 14.11.2008 г. № 00/08ДВД-346784, плана земельного участка (технический паспорт на лит. В В1 В2 в Д Д1 Д2 Е – т. 2 л.д. 3), постановления администрации г. Краснодара от 20.08.1993 № 466, земельный участок 23:43:0206003:12, а также формируемый из него земельный участок с кадастровым номером 23:43:02 06 003:4 предоставлены муниципальному общеобразовательному учреждению средней общеобразовательной школе № 89.

В соответствии с п. 3 ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Таким образом, право муниципальной собственности на земельный участок 23:43:0206003:12, а также формируемый из него земельный участок с кадастровым номером 23:43:02 06 003:4, возникло в силу нормы федерального закона.

Полномочия Администрации как органа местного самоуправления основаны также на пунктах а – б абзаца 3 части 1 статьи 35 закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае».

При таких обстоятельствах право муниципальной собственности на земельный участок под объектом самовольного строительства доказано, соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется судом.

Отклоняется судом апелляционной инстанции также довод ЗАО «КЭНПП СИРИУС» о том, что оно является ненадлежащим ответчиком, поскольку не осуществляло самовольного строительства, а приобрело права на него по иным основаниям.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ЗАО «КЭНПП СИРИУС» владеет спорным объектом.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае признания права собственности на самовольную постройку за законным владельцем земельного участка – лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы по постройке в размере, определенном судом.

По смыслу указанного положения ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку должно быть лицо, которое понесло расходы на возведение постройки, в том числе возместив их лицу, осуществившему самовольное строительство.

Как следует из материалов дела и установлено судебными актами по делу А32-5050/2003-50/187-24/30, по договору купли-продажи от 03.03.2000 г. № 01-2000 ЗАО СК «А-Элита» продало ООО фирма «Авто-Р» недостроенный комплекс по цене 8 682 100 рублей с оплатой согласно условиям, определенным в приложении № 2; по договору купли-продажи от 19.07.02 № 118 и акту приема-передачи ООО фирма «Авто-Р» (продавец) передало спорный незавершенный строительством объект по цене 13 544 076 рублей в собственность ЗАО «КЭНПП СИРИУС» (покупатель). Исполнение указанных договоров лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Восстановление сторон в первоначальное положение не производилось. Следовательно, ЗАО «КЭНПП СИРИУС» как лицо, возместившее расходы на возведение самовольной постройки (за чей счет возведена постройка), правомерно привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Кроме того, по искам о признании права собственности ответчиком всегда должен выступать владелец спорного объекта, если он оспаривает право истца.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано в случае, если объект не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно техническому заключению муниципального унитарного предприятия «Институт Горкадастрпроект города Краснодара» выполненные строительные конструкции находятся в удовлетворительном состоянии и в целом отвечают требованиям действующих норм и правил на строительство зданий и сооружений и не создают угрозу жизни и здоровью граждан (т. 5 л.д. 48-49). Письмом от 27.06.2008 г. № 23/9.24-1437 Отдел государственного пожарного надзора города Краснодара сообщено, что строительные конструкции соответствуют требованиям противопожарных норм и правил (т. 5 л.д. 54). Согласно заключению Департамента архитектуры и градостроительства от 24.06.2008 г. № 23/1223-1 размещение физкультурно-оздоровительного комплекса является основным видом разрешенного использования земельного участка (т. 5 л.д. 59-60). В соответствии с экспертным заключением от 09.07.2008 г. № 4181/03-1 ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» размещение плавательного бассейна на земельном участке не противоречит требованиям санитарных норм и правил (т. 5 л.д. 132-133).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал право муниципальной собственности на спорный объект недвижимости.

В суде первой инстанции ЗАО «КЭНПП СИРИУС» заявлено о применении срока исковой давности (т. 4 л.д. 106-107). О применении срока исковой давности заявлено также ЗАО СК «А-Элита» после вынесения определения о привлечении в качестве другого ответчика.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Возведение объекта самовольного строительства не создает права на объект, но является нарушением правопорядка, требований публичного права, что препятствует введению объекта в оборот. Иски, предусмотренные ст. 222 ГК РФ, направлены на устранение таких нарушений правопорядка, которые могут привести к угрозе жизни и здоровья граждан, в связи с чем применение сроков, препятствующих удовлетворению иска, противоречит самой природе данных отношений, функциональной направленности правовой нормы. При этом ст. 222 ГК РФ не допускает различного подхода к применению сроков давности в зависимости от того, какое требование законодательства нарушено или какой иск заявлен: о сносе или о признании права собственности, соответственно должен применяться единый подход.

В том случае, если истец утратил владение земельным участком, на котором расположен объект самовольного строительства, и восстановление владения земельным участком невозможно, в том числе в силу истечения срока исковой давности, то у истца может отсутствовать интерес, защищаемый иском о сносе объекта самовольного строительства. В этом случае иск о сносе объекта самовольного строительства сопряжен с виндикационным иском.

Возведение объекта самовольного строительства на части земельного участка, завладение частью земельного участка не приводит к утрате владения земельным участком как объектом права. В доктрине права имеется положение, что пока собственник сохраняет владение частью земельного участка, он считается владельцем всего земельного участка. В данном случае имеются лишь препятствия в использовании земельного участка в полном объеме. Соответственно собственник вправе заявить негаторный иск (ст. 304 ГК РФ), исковая давность на который не распространяется. (аналогичная правовая позиция была высказана в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.09.2008 г. по делу А32-10727/2007-20/322, от 16.04.2008 по делу N А63-7611/2007-С3-13, от 10.01.2008 по делу N А32-30450/2005-31/713).

Поскольку судебными актами по делу А32-5050/2003-50/187-24/30 установлено, что процедура формирования земельного участка 23:43:02 06 003:4 не завершена, соответственно земельный участок 23:43:02 06 003:4 как объект гражданского права отсутствует, является частью земельного участка 23:43:0206003:12, а земельный участок 23:43:0206003:12 находится во владении муниципального учреждения – то возведение объекта самовольного строительства не привело к утрате владения земельным участком 23:43:0206003:12, поэтому оснований для применения исковой давности не имеется (ст. 304, 208 ГК РФ).

Кроме того, применение срока исковой давности к требованию владеющего собственника земельного участка при таких обстоятельствах породит ситуацию правовой неопределенности, поскольку лицо, осуществившее самовольное строительство, не сможет осуществить раздел земельного участка (межевание и кадастровый учет части земельного участка, необходимой для использование объекта самовольного строительства), в связи с чем никогда не сможет приобрести права собственности на самовольную постройку.

ЗАО «КЭНПП СИРИУС» как лицо, понесшее расходы на возведение объекта самовольного строительства, имеет законный интерес только в возмещении расходов на возведение объекта самовольного строительства; компенсация указанных расходов – это предусмотренный законом механизм защиты интересов, в том числе добросовестного приобретателя (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Однако поскольку соответствующие требования в суде первой инстанции не заявлялись, соответствующие доказательства не предоставлялись, то данный вопрос не может быть рассмотрен судом по своей инициативе. ЗАО «КЭНПП СИРИУС» не лишено права заявить требования о возмещении расходов на возведение объекта самовольного строительства в отдельном процессе.

Суд первой инстанции правильно определил предмет доказывания, верно применил нормы материального