Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2013 по делу n А32-13800/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-13800/2012

09 сентября 2013 года                                                                       15АП-11365/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лебедевым А.М.,

при участии:

от ООО «ЮРЦО – ВЕАКОН»: представителя Васильевой Е.А. по доверенности № 64 от 21.08.2013,

от Департамента автомобильных дорог Краснодарского края: представителя Чалого С.В. по доверенности № 7 от 17.01.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «РосСтройБизнес»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27 мая 2013 года по делу № А32-13800/2012

по иску Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «РосСтройБизнес» об изъятии земельного участка,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «РосСтройБизнес» к ответчикам: Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, обществу с ограниченной ответственностью «Южный региональный центр оценки – ВЕАКОН»

при участии третьего лица Департамента автомобильных дорог Краснодарского края о признании отчета недействительным,

принятое в составе судьи Тарасенко А.А.,

УСТАНОВИЛ:

в рамках судебного дела № А32-6296/2012 Департамент Краснодарского края по реализации полномочий по подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее - департамент) был заявлен иск к обществу с ограниченной ответственностью «РосСтройБизнес» (далее – ООО «РосСтройБизнес», общество) об изъятии для краевых нужд путём прекращения права аренды общества на земельный участок (земли населённых пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1038 площадью 5 909 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населённых пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:14 площадью 13 657 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, посёлок Навагинка, ул. Пластунская, участок № 40 (в районе торгово-кулинарного училища), путём перечисления Управлением автомобильных дорог Краснодарского края на банковский счёт общества компенсации в размере 3 877 654 руб. либо перечисления указанной суммы на депозит суда.

Исковые требования мотивированы тем, что на изымаемой части земельного участка подлежит размещению олимпийский объект «Автомобильные дороги на улицах Донской и Пластунской (проектные и изыскательские работы, реконструкция)». Согласно отчёту независимого оценщика - общества с ограниченной ответственностью «Южный региональный центр оценки – ВЕАКОН» (далее – ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН») размер убытков, подлежащих компенсации обществу в связи с изъятием части земельного участка, составляет 3 877 654 руб. Ввиду того, что ответчик уклоняется от подписания проекта соглашения об изъятии части земельного участка, департамент, в силу положений Федерального закона Российской Федерации от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 310-ФЗ) вправе обратиться в арбитражный суд с иском об изъятии земельного участка.

ООО «РосСтройБизнес» предъявлен встречный иск к департаменту и ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН», в котором общество просило:

- признать недостоверным отчёт № 65/О-11-ОС об оценке рыночной стоимости права аренды ООО «РосСтройБизнес» на земельный участок (земли населённых пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1038 площадью 5 909 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населённых пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:14 площадью 13 657 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, посёлок Навагинка, ул. Пластунская, участок № 40 (в районе торгово-кулинарного училища);

- определить сумму компенсации, подлежащую перечислению ООО «Рос СтройБизнес» за убытки, причинённые изъятием части земельного участка, в размере 53 630 000 руб. (без учёта НДС).

Встречный иск мотивирован тем, что отчёт независимого оценщика не соответствует федеральным стандартам оценки, в том числе, отчёт не соответствует принципу существенности. Оценщик при составлении оспариваемого отчёта не учёл, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205008:1038 расположен в территориальной зоне, в которой запрещено использование участка в целях сельскохозяйственного производства: «ОД-1» - зона многофункциональной общественно-деловой застройки. Допущение оценщика того, что наиболее эффективным использованием участка может являться размещение на нём складских зданий и сельскохозяйственных площадок также противоречит видам разрешённого использования, установленным для данной территории. Оценщик не учёл разрешённые виды использования соседних земельных участков. ООО «РосСтройБизнес» полагает, что при проведении оценки ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» в качестве наиболее эффективного вида использования земельного участка должно было избрать такой вид использования, как размещение торгово-развлекательного комплекса, в связи с чем размер убытков в данном случае составит 53 630 000 руб., что подтверждается отчётом об оценке № 7/3 от 21.03.2012, подготовленным ООО «Независимый оценщик».

При вынесении решения по делу № А32-6296/2012 суд первой инстанции требование департамента о выплате ООО «РосСтройБизнес» компенсации за изъятие земельного участка в размере 3 877 654 руб., а также требования ООО «РосСтройБизнес» к департаменту и ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» выделил в отдельное производство, которому присвоен номер А32-13800/2012.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2013 по делу № А32-13800/2012 удовлетворены исковые требования Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года к ООО «РосСтройБизнес». Департаменту автомобильных дорог Краснодарского края поручено перечислить денежную сумму в размере 3 877 654 руб. на банковский счет ООО «РосСтройБизнес» в счет компенсации убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием для федеральных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205008:1038, площадью 5 909 кв.м. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «РосСтройБизнес» отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что заключением судебной экспертизы, проведённой в рамках настоящего дела, отчет об оценке от 15.12.2011 № 65/О-11-ОС, подготовленный ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН», признан соответствующим требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) и достоверным. Довод ООО «РосСтройБизнес» о недостоверности отчёта об оценки, составленного с указанием на наличие у земельного участка разрешённого вида использования – для сельскохозяйственного производства, отклонён судом с указанием на то, что данный вид использования участка был поименован в кадастровом паспорте на дате составления отчёта.

Суд отклонил ссылку общества на недостоверность отчета об оценке, с учетом того, что вид использования участка - для сельскохозяйственного производства, указав, что согласно кадастровому паспорту изымаемого земельного участка вид его разрешенного использования является сельскохозяйственное производство.

С принятым судебным актом не согласилось ООО «РосСтройБизнес», в порядке, установленном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить иск общества и отказать в удовлетворении иска департамента.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- при вынесении решения судом не была дана оценка отчету №7/3 от 21.03.2012, в котором размер убытков, подлежащих компенсации, существенно отличается от суммы, определенной в оспариваемом отчете ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН»;

- судом не дана оценка тому обстоятельству, что фактически оспариваемый земельный участок расположен в территориальной зоне «ОД-1» - зона многофункциональной общественно-деловой застройки, в которой не допускается использование участков в сельскохозяйственных целях (при этом оценщик в оспариваемом отчете при определении размера убытков необоснованно исходил из предположения, что участок возможно использовать для сельхозназначения), что противоречит Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утверждённым решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, а также нормам Земельного кодекса Российской Федерации;

- орган местного самоуправления в установленном порядке не подал в орган кадастрового учета соответствующие документы об изменении вида разрешенного использования изымаемого участка, однако с момента вступления в силу Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи возможность использования участка для сельскохозяйственных нужд прекратилась;

- оценщиком не принято во внимание, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применение вспомогательных видов разрешенного использования, допустимо только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляется только совместно с ними. Таким образом, оценщик допустил существенную ошибку при определении вида наиболее эффективного использования спорного земельного участка (для размещения складских зданий и сельскохозяйственных площадок), в связи с чем нарушил положения федеральных стандартов оценки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» и Департамента автомобильных дорог Краснодарского края с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в представленных отзывах, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

ООО «РосСтройБизнес» и Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. В отношении указанных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.10.2007 между ГУП КК «Октябрьский» и ООО «РосСтройБизнес» был заключён договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 0000001755, по условиям которого ООО «РосСтрой Бизнес» приобрело право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205008:14 площадью 13 657 кв.м. (категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, посёлок Навагинка, ул. Пластунская, участок № 40 (в районе торгово-кулинарного училища).

В соответствии с распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28.11.2011 № 1812-р для краевых нужд путем прекращения права аренды ООО «РосСтройБизнес» изъят земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1038, площадью 5909 кв.м, который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:14 площадью 13 657 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, п. Навагинка, ул. Пластунская, участок № 40 (в районе торгово-кулинарного училища).

На основании пункта 21 статьи 15 Закона № 310-ФЗ независимым оценщиком - ООО «ЮРЦО - ВЕАКОН» по заданию департамента определен размер убытков, подлежащих возмещению в связи с прекращением права аренды ООО «РосСтройБизнес» на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1038 площадью 5909 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205008:14.

Согласно отчету об оценке от 15.12.2011 № 65/0-11-ОС размер убытков, подлежащих возмещению в связи с прекращением права аренды на земельный участок, составляет 3 862 654 (три миллиона восемьсот шестьдесят две тысячи шестьсот пятьдесят четыре) руб.; размер прочих убытков, причиненных в связи с изъятием земельного участка, составляет 15 000 (пятнадцать тысяч) руб.

При составлении отчёта об оценке ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» исходило из разрешённого вида использования земельного участка, указанного в кадастровом паспорте № 2343/12/11-364121 от 08.09.2011. Согласно последнему разрешённый вид использования земельного участка был установлен – для сельскохозяйственного производства.

Отчёт об оценке получил положительную рецензию со стороны саморегилируемой организации оценщиков РГ НСОД (т. 2 л.д. 2-13).

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2012 по делу № А32-6296/2012 у ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» изъят для краевых нужд путем прекращения права аренды в целях размещения олимпийского объекта федерального значения земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1038, площадью 5 909 кв.м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:14 площадью 13 657 кв.м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, п. Навагинка, ул. Пластунская, участок 40 (в район торгово-кулинарного училища).

Полагая, что размер