Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2013 по делу n А32-13800/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

компенсации убытков определён независимым оценщиком неправильно, без соблюдения положений федеральных стандартов оценки, ООО «РосСтройБизнес» обратилось со встречным иском.

В соответствии со статьёй 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Учитывая, что при изъятии объектов недвижимости в порядке, предусмотренном положениями Закона № 310-ФЗ, проведение оценки является обязательным, и земельный участок был изъят у ООО «РосСтройБизнес» не в порядке заключения соответствующего соглашения, а в результате вынесения арбитражным судом соответствующего судебного акта, общество обладает правом на оспаривание достоверности отчёта об оценке ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» в самостоятельном судебном процессе.

При таких обстоятельствах, в предмет судебного исследования входит установление достоверности либо недостоверности отчета об оценке, составленного ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН».

Согласно статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО «РосСтройБизнес» реализовало своё право, закреплённое выше приведённой нормой Закона № 135-ФЗ, заявив о проведении по делу судебной экспертизы, направленной на выяснение вопроса о том, соответствует ли отчет об оценке от 15.12.2011 № 65/0-11-ОС ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т. 2 л.д. 75-76).

Согласно заключению судебного эксперта общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Кругляковой В.М., оспариваемый отчет об оценке соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утверждённым приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256, Методическим рекомендациям по составлению, актуализации и экспертизе отчётов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемого в рамках Закона № 310-ФЗ, включающих расчёт платы за установление сервитута и (или) расчёт размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута, утверждённых Национальным Советом по оценочной деятельности (протокол от 23.12.2009 № 5) (т. 2 л.д. 141-160).

Согласно справке Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи № 21-01-10/6039 от 05.03.2012 спорный земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО г-к Сочи, утверждёнными решением Городского собрания Сочи № 210 от 12.12.2011, действительно располагается в территориальной зоне «ОД-1» - зона многофункциональной общественно-деловой застройки (т. 1 л.д. 129-135).

Вместе с тем, к рассматриваемым отношениям подлежат применению нормы специального законодательства, регламентирующие порядок проведения оценки объектов недвижимого имущества, изымаемых для создания олимпийских объектов.

Согласно части 23.1 статьи 15 Закона № 310-ФЗ правообладатели подлежащих изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества обязаны представить в администрацию Краснодарского края имеющиеся у них копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на указанные земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества, а также обеспечить доступ к указанным земельным участкам и (или) расположенным на них иным объектам недвижимого имущества в целях выполнения кадастровых работ, работ по государственному техническому учету и технической инвентаризации, определения их рыночной стоимости не позднее двух рабочих дней со дня получения правообладателями соответствующих обращений администрации Краснодарского края. В случаях, если копии соответствующих правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов не представлены и (или) правообладатели не обеспечили доступ к указанным земельным участкам и (или) расположенным на них иным объектам недвижимого имущества, такие правообладатели несут риски, связанные с оценкой земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов, а также убытков, подлежащих возмещению в связи с их изъятием.

Как указывалось ранее, при составлении отчёта об оценке ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» исходило из разрешённого вида использования земельного участка, указанного в кадастровом паспорте № 2343/12/11-364121 от 08.09.2011. Согласно последнему, разрешённым видом использования земельного участка было установлено – для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли населённых пунктов.

Согласно части 3 статьи 20 Федерального закона Российской Федерации «О государственном кадастре недвижимости» с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Таким образом, ООО «РосСтройБизнес», являясь арендатором земельного участка, зная о том, что участок в соответствии с Правила застройки и зонирования, утверждёнными решением Городского собрания Сочи № 202 от 29.12.2009, относится к зоне «ОД-1» - зона многофункциональной общественно-деловой застройки, было вправе своевременно избрать один из вновь установленных видов разрешённого использования земельного участка и внести соответствующие изменения в ГКН. Однако ООО «РосСтройБизнес» своего права не реализовало, что в силу выше приведённых норм Закона № 310-ФЗ является его рисками.

Действующее законодательство не наделяет независимого оценщика правом по своему усмотрению устанавливать разрешённый вид использования земельного участка, последний должен руководствоваться теми сведениями о земельном участке, которые имеются в ГКН на дату оценки..

Однако при подготовке отчёта об оценке ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» учло, что земельный участок располагается в зоне общественно-деловой застройки г. Сочи, в связи с чем, с учётом ранее установленного и своевременно не изменённого ООО «РосСтройБизнес» разрешённого вида использования участка, оценщик предположил, что наиболее эффективным использованием земельного участка будет являться размещение на нём складских зданий и площадки, которые могут быть использованы и при сельскохозяйственном производстве (том материалов дела, лист 68).

Ссылка апеллянта на положения пункта 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, является необоснованной, так как указанная норма устанавливает только момент, до которого земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения могут непосредственно использоваться таким способом до изменения генерального плана территории. Посредством указанной нормы права регулируются земельные отношения, но не отношения по поводу оценки изымаемой для строительства олимпийских объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о том, что ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» не были учтены место расположения земельного участка, подлежат отклонению как необоснованные.

Также подлежит отклонению довод ООО «РосСтройБизнес» о том, что в качестве достоверного суд первой инстанции должен был принять отчёт об оценке № 7/3 от 21.03.2012, подготовленный ООО «Независимый оценщик».

Из данного отчёта следует, что оценщик в качестве наиболее эффективного использования земельного участка является размещение на нём торгово-развлекательного центра (т. 1 л.д. 100). Вместе с тем, данное допущение не учитывает разрешённый вид использования земельного участка. Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств наличия у ООО «РосСтройБизнес» намерений по возведению на земельном участке торгово-развлекательного комплекса (договор аренды не имеет указания на то, что он был заключён для целей размещения подобных объектов, общество никогда не обращалось с заявлениями о выдачи соответствующих разрешений на строительство и т.д.). В связи с этим, суд не может согласиться с обоснованностью ООО «Независимый оценщик» в избрании именно такого наиболее эффективного использования земельного участка.

Кроме того, отчёт об оценке ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» был подготовлен на дату, указанную в задании департамента на оценку – на 29.11.2011, в то время как ООО «Независимый оценщик» подготовило свой отчёт на более позднюю дату – на 21.03.2012, что не позволяет повести сопоставление двух отчётов оценщиков.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции. Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом не допущено.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ООО «РосСтройБизнес».

При обращении с апелляционной жалобой ООО «РосСтройБизнес» по платёжному поручению № 19 от 26.06.2013 была уплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб.

В связи с этим, в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, ООО «РосСтройБизнес» из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 мая 2013 года по делу № А32-13800/2012 оставить без изменения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «РосСтройБизнес» (ИНН 2320153779, ОГРН 1072320013072) из федерального бюджета 2000 руб. излишне уплаченной по платежному поручению № 19 от 26.06.2013 государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           А.А. Попов

Судьи                                                                                             В.В. Галов

М.Н. Малыхина