Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 по делу n А32-18497/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

для детей возникновение, обособление или приобретение которого предназначено для целей образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания медицинской, лечебно-профилактической помощи детям, социальной защиты и социального обслуживания детей, может использоваться только в данных целях.

Согласно пункту 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством (часть 4 статьи 13 Федерального закона "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации").

Из приведенных норм следует, что имущество, используемое для целей образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, имеет характер целевого назначения и не может использоваться для иных целей.

Сторонами заключенных договоров аренды от 25.08.2010 №13/08 и №11/08, о расторжении которых заявлено Техникумом, не представлено доказательств проведения экспертной оценки последствий указанных договоров аренды до его заключения, как и не представлено доказательств, что переданное в аренду имущество используется арендатором (ООО «Старт») в образовательном процессе.

Как следует из акта обследования арендованных помещений №1 от 12.11.2012, проведенного с участием директора ООО «Старт», корпус для практических занятий литер З (договор аренды от 25.08.2010 г. №13/08) и гараж литер И (договор аренды от 25.08.2010 г. №11/08) закрыты и не используются по целевому назначению (под учебные классы).

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 93 Федерального закона от 30.03.1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" на территории Российской Федерации действуют федеральные санитарные правила, утвержденные и введенные в действие федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, что следует из п. 3 ст. 93 данного Федерального закона.

Согласно пункту 2.8.2 "Гигиенических требований к условиям обучения в общеобразовательных учреждениях СанПиН 2.4.2.1178-02", утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28.11.2002 г. N 44 и действовавших в период заключения спорных договоров, сдача в аренду помещений образовательных учреждений другим организациям, индивидуальным предпринимателям осуществляется при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о безопасности их деятельности для здоровья обучающихся.

Санитарно-эпидемиологического заключения о безопасности деятельности общества для здоровья учащихся Техникума на момент передачи спорных объектов в аренду также в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено.

С учетом вида деятельности арендатора (деятельность автомобильного пассажирского транспорта, технический контроль автомобилей) и назначения переданных в аренду объектов, суд первой инстанции  пришел к обоснованному выводу о наличии, в данном случае, нарушения интересов учащихся Техникума, ограничения их учебного процесса передачей в аренду объектов  корпуса для практических занятий литер З и гаража литер И.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что недействительная сделка недействительна с момента ее совершения и не порождает правовых последствий, требования истца о расторжении договоров аренды №№ 11/08; 13/08 от 25.08.2010 удовлетворению не подлежат.

В отношении требований истца о расторжении договоров аренды №№ 05/08; 07/08; 09/08; 15/08 от 25.08.2010 и №17/12 от 16.12.2010 по основаниям нарушения требований пункта 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", судом первой инстанции верно установлено, что истец не представил доказательств, свидетельствующих, что факт передачи в аренду спорных помещений (мастерских, гаражей, сборно-разборной конструкции) препятствует обеспечению образования, воспитания, развития детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей, а также что факт передачи данного имущества в аренду изменил его целевое назначение. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Второго арбитражного апелляционного суда от 28.09.2007 N А29-3099/2007, ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.08.2009 N А33-13874/08, ФАС Северо-Западного округа от 26.01.2009 N А05-5585/2008, ФАС Уральского округа от 06.05.2005 N Ф09-1177/05-ГК-С4).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что данные договоры соответствуют требованиям законодательства и не могут быть признаны недействительными, а также расторгнуты по  этим основаниям. Судом первой инстанции учтено, что помещения в здании гаражей и мастерских не относятся к объектам социальной инфраструктуры, в жизнедеятельности детей и для нужд их образования не используются, на арендатора, как и на законного владельца недвижимого имущества, не распространяются ограничения, установленные ст. 13 Закона N 124-ФЗ. Изменения назначения помещений в данном случае не произошло, при передаче имущества в аренду целевое использование недвижимости осталось прежним.

Как следует из материалов дела, все объекты  недвижимости переданы арендатору по актам приема-передачи от 25.08.2010. Кроме того, техническое состояние переданных нежилых помещений отражено в актах технического состояния от 25.08.2010 (Приложение № 2 к договору), а именно:

согласно акту №2 в аренду переданы помещения мастерской литер Б, Б1, Б2 с износом – 73,9%, трещинами в фундаменте, крыше, стенах, перекрытиях, двери и окна деревянные с осевшими полотнами;

согласно акту №2 в аренду передан гараж-склад литер К с износом – 84,1%, с трещинами в фундаменте, стенах, отдельные листы шиферной кровли повреждены;

согласно акту №2 в аренду передан гараж литер Д с износом – 84%, с трещинами в фундаменте, стенах, отдельные листы шиферной кровли повреждены;

согласно акту №2 в аренду передан гараж литер И с износом – 84,1%, с трещинами в фундаменте, стенах, отдельные листы шиферной кровли повреждены;

согласно акту №2 в аренду переданы нежилые помещения литер З с износом 84% с трещинами в фундаменте, стенах, перекрытиях, двери и окна деревянные, полотна осели, переплеты рассохлись;

согласно акту №2 в аренду переданы помещения мастерской литер В, в, в1, в2 с износом 89,23% с трещинами в фундаменте, стенах, перекрытиях, двери и окна деревянные, полотна осели, переплеты рассохлись.

По условиям договоров аренды (п.2.4.8) одной из обязанностью арендатора является поддержание арендуемых нежилых помещений в исправном техническом состоянии, нести все расходы на их содержание, своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений, а также осуществлять их капитальный ремонт в сроки, установленные в приложении №2 к договору, принимать долевое участие с арендодателем в капитальном ремонте мест общего пользования здания, пропорционально занимаемым площадям помещений. Необходимость проведения капитального ремонта определяется  приложением №2 к договору или техническим заключением, составленным организацией, имеющей соответствующую лицензию.

Согласно пункту 2.4.9. договоров арендатор обязался не производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя.

Пунктом 4.2. договоров предусмотрено, что если произведенные арендатором изменения будут впоследствии одобрены арендодателем и Управлением, арендатор обязуется зарегистрировать их в БТИ в порядке, установленном действующим законодательством, если нет, арендатор обязан восстановить прежнее состояние арендуемых помещений.

Истец полагает, что ответчиком без согласования с арендодателем (самовольно) в нарушение пункта  2.4.9 договоров аренды произведена перепланировка мастерских литер Б,Б1,Б2,В,в,в1,в2 и гаража литер Д, что подтверждается техническими паспортами от 07.11.2011 г, в результате чего изменилась площадь объектов: литера Б,Б1,Б2 – 778,3 кв.м. (до перепланировки площадь составляла 766,8 кв.м.), литера В,в,в1,в2 – 256,5 кв.м. (до перепланировки площадь составляла 268 кв.м.), литера Д – 71,3 кв.м. (до перепланировки составляла 72,5 кв.м.).

Как следует из заключения строительной экспертизы, выполненной ООО «Стройэксперт» по заказу Техникума, положенного в основу изготовления новых технических паспортов на спорные объекты, выполненная перепланировка в здании гаража литер Д, связанная с выполнением оконных проемов и устройством бытовки, на несущую способность строительных конструкций здания влияния не оказывает; выполненная перепланировка в здании мастерских литер В,в,в1,в2,в3, литер Б,Б1,Б2 связанная  с демонтажем некоторых частей стен, закладки некоторых частей стен для создания новых дверных и оконных проемов, устройство перемычек над этими проемами, отвечающие требованиям СНип Ц-7-81, на несущую способность строительных конструкций не повлияли.

Судом первой инстанции верно установлено, что истцом не представлено доказательств тому, что арендатором произведена самовольная перепланировка указанных выше объектов, что также подтверждается представленными в материалы дела новыми техническими паспортами на указанные объекты.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 8 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Действия истца, выдавшего ответчику доверенность от 23.10.2011 на совершение необходимых действий в интересах предприятия в филиале ГУП КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по городу-курорту Анапа и от 06.02.2012 на получение технических паспортов на объекты недвижимости, расположенные по адресу г. Анапа, ул. Объездная,40, литеры Б,Б1,Б2,В,в,в1,в2,Д, а в последующем зарегистрировав на данные объекты с измененной площадью право оперативного управления, свидетельствуют о явном одобрении в соответствии с п. 4.2 договоров аренды  произведенных арендатором перепланировок. Претензий по поводу восстановления объектов в прежнее состояние со стороны арендодателя либо собственника имущества не предъявлялось.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды №№ 05/08; 07/08; 09/08; 15/08 от 25.08.2010 и №17/12 от 16.12.2010.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2013 по делу № А32-18497/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                        Н.В. Ковалева

Судьи                                                                                                      С.А. Кузнецов

                                                                                                                 Б.Т. Чотчаев