Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2013 по делу n А32-1735/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-1735/2013

16 сентября 2013 года                                                                       15АП-11804/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ковалевой Н.В.,

судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малуха К.К.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Компания «Старая мельница» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2013 по делу № А32-1735/2013

по иску Администрации города Сочи

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Старая мельница» (ОГРН 1032311681247)

о признании обременения отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения,

принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Старая мельница» (далее – ООО «Компания «Старая мельница», общество) о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка по договору от 23.10.2000 №4900001990, заключенному между администрацией и обществом; взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 590 кв.м., расположенным по адресу: г.Сочи, Хостинский район, мкр. «Старая мельница», за период с 01.07.2009 по 31.12.2012 в размере 280 952 рублей 11 копеек.

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды от 23.10.2000 №4900001990 является ничтожным, поскольку на момент его заключения администрация не была уполномочена на распоряжение спорным земельным участком курорта федерального значения. Наличие в ЕГРП записи о государственной регистрации права аренды ограничивает полномочия администрации по распоряжению спорным земельным участком, который в соответствии с Федеральным законом №244-ФЗ от 03.12.2008 отнесен к муниципальной собственности. Пунктом 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 предусмотрена возможность оспаривания зарегистрированного права путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Невозможность защиты права путем признания права собственности, заключается в том, что право собственности истца уже признано в силу закона. Невозможность защиты права путем истребования имущества из чужого незаконного владения заключается в том, что ответчик имеет зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке. В силу ст. 36 ЗК РФ собственник недвижимого имущества имеет законные основания для пользования земельным участком. Единственным способом защиты права для органа местного самоуправления является признание обременения отсутствующим. В части требований о взыскании неосновательного обогащения иск мотивирован тем, что в период с 01.07.2009 по 31.12.2012 ответчик не вносил плату за фактическое землепользование.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2013 исковые требования удовлетворены; признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302031:7 в виде права аренды на основании договора аренды от 23.10.2000 №4900001990 (дата регистрации 21.02.2011, номер регистрации 23-01.13-3.3.2000-90); с ООО «Компания «Старая мельница» в пользу администрации взыскано неосновательное обогащение за период с 01.07.2009 по 31.12.2012 в размере 280 952 рублей 11 копеек.

Решение суда мотивировано тем, что спорный земельный участок расположен в первой зоне горно-санитарной охраны курорта Сочи. На момент заключения договора аренды от 23.10.2000 № 4900001990 земельный участок, в силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», являлся федеральной собственностью и у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению спорным земельным участком. Договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен администрацией с превышением установленным законом полномочий по распоряжению федеральной собственностью (статья 168 ГК РФ). В связи с передачей спорного земельного участка в муниципальную собственность на основании Федерального закона от 09.12.2008 № 244-ФЗ, администрация вправе требовать плату за пользование земельным участком с 20.12.2008. Плата за фактическое землепользование взыскана с ответчика за период с 01.07.2009 по 31.12.2012 на основании статей 1102, 1105 ГК РФ и статьи 65 ЗК РФ исходя из нормативно установленных размеров платы за аренду земли в границах муниципального образования город Сочи.

Кроме того, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 и постановлением Президиума ВАС РФ №4372/10 от 20.10.2010, признал отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302031:7, указав на недопустимость сохранения в реестре недостоверной записи, ограничивающей права администрации, как собственника спорного участка.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Компания «Старая мельница» в порядке, предусмотренном  главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2013 и отказать в удовлетворении исковых требований.

По мнению ООО «Компания «Старая мельница», суд первой инстанции необоснованно указал на ничтожность договора аренды от 23.10.2000 №4900001990, поскольку на момент предоставления в аренду спорный земельный участок не являлся федеральной собственностью и был предоставлен в аренду в порядке, предусмотренном Законом Краснодарского края №181-КЗ  от 13.05.1999 «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае». В связи с этим, отсутствуют основания для признания отсутствующим обременения в виде аренды данного участка.

Признание отсутствующим обременения в виде аренды спорного земельного участка не обеспечит защиту прав муниципального собственника, поскольку ООО «Компания «Старая мельница» является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке и имеет исключительное право на оформление прав на данный участок. С учетом сложившейся судебно-арбитражной практики иск о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка, предъявленный собственником к фактическому владельцу данного участка, является ненадлежащим способом защиты права.

Задолженность по оплате арендных платежей по договору от 23.10.2000 № 4900001990 образовалась в связи с тяжелым имущественным положением и была частично погашена обществом 26.06.2013 в размере 255 625 рублей 32 копейки и 260 920 рублей 02 копейки (т.1 л.д.107).

В судебное заседание участвующие в деле лица явку представителей не обеспечили.

В связи с этим, суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в порядке, определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия сторон, надлежащим образом извещенных о месте, дате и времени судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Сочи от 23.06.2000 №471/19 между администрацией г. Сочи и ООО «Компания «Старая мельница» был подписан договор № 4900001990 от 23.10.2000 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды). В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 590 кв.м., для индивидуального жилищного строительства в микрорайоне «Старая мельница» в Хостинском районе г.Сочи. Границы земельного участка закреплены в натуре на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка поворотными точками (т.1 л.д.15).

Пунктом 2.1 договора № 4900001990 от 23.10.2000 установлен срок его действия с 01.07.2000 по 01.07.2049.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 21.02.2011, номер регистрации 23-01.13-3.3.2000-90, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т.1 л.д.17), свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АА №114199 от 22.02.2001 (т.1 л.д.59), выпиской из ЕГРП от 29.10.2012 (т.1 л.д.23).

Согласно кадастровому паспорту №49М/09-03-1440 от 14.2009 земельный участок площадью 590 кв.м. №266, расположенный в границах участка по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, мкр. «Старая Мельница», поставлен на кадастровый учет 20.04.2001 с присвоением кадастрового номера 23:49:0302031:7 (т.1 л.д.19).

Управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302031:7 площадью 590 кв.м., по результатам которого установлено, что на данном участке расположено двухэтажное здание кафе площадью 306,2 кв.м., находящееся в собственности ООО «Компания «Старая мельница». По результатам осмотра составлен акт от 30.03.2013, в котором отражено, что общество осуществляет использование земельного участка на основании договора аренды № 4900001990 от 23.10.2000, зарегистрированного в установленном порядке (т.1 л.д.57).

Полагая, что договор аренды № 4900001990 от 23.10.2000 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, существующая запись в ЕГРП и отсутствие платежей за фактическое землепользование нарушает права собственника земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и пункта 2 статьи 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п. 2 ст. 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»).

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 №1425 округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона № 26-ФЗ от 23.02.1995 «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»), спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302031:7, расположенный в границах города Сочи в Хостинском районе, мкр. «Старая мельница», входит в состав особо охраняемой природной территории.

Более того, в кадастровом плане земельного участка №49М/09-03-1440 от 14.01.2009 имеется отметка об обременении земельного участка особым режимом использования, в связи с нахождением участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта (т.1 л.д.19-22).

Следовательно, спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды № 4900001990 от 23.10.2000