Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2013 по делу n А32-1735/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

являлся федеральной собственностью в силу прямого указания закона (пункт 6 статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Муниципальное образование город Сочи на момент заключения договора аренды №4900001990 от 23.10.2000 не являлось собственником спорного земельного участка.

Доказательства того, что администрации на момент совершения сделки были предоставлены полномочия по распоряжению федеральной собственностью, в деле отсутствуют.

Ссылки общество на положения Закона Краснодарского края №181-КЗ  от 13.05.1999 «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае», действовавшего на момент подписания сторонами договора аренды №4900001990 от 23.10.2000 следует отклонить, поскольку данный нормативный акт субъекта Российской Федерации не подлежит применению к отношениям по распоряжению земельным участком федерального уровня собственности.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку нормы Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ не имеют обратной силы (статья 4 ГК РФ), а договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ст.422 ГК РФ), введением в действие указанного закона не был устранен вышеназванный порок договора аренды №4900001990 от 23.10.2000, заключенного администрацией с превышением компетенции.

Поскольку договор аренды №4900001990 от 23.10.2000 в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал его как ничтожную сделку (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, ничтожный договор аренды №4900001990 от 23.10.2000 не породил у подписавших их сторон никаких взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке. В частности договор аренды №4900001990 от 23.10.2000 о передаче прав и обязанностей по договору аренды не может являться основанием возникновения права аренды на спорный земельный участок у общества, ввиду ничтожности первоначального договора аренды.

Вместе с тем, ничтожность договора аренды №4900001990 от 23.10.2000, на которую ссылается администрация, не предоставляет истцу безусловного права реализовать такой способ защиты как признание права аренды (обременения) отсутствующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

Кроме того, одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения, поскольку признание отсутствующим зарегистрированного права не обеспечит восстановления фактического владения земельным участком.

Следовательно, установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2012 по делу № А32-19331/2010.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен по договору аренды для индивидуального жилищного строительства. Аналогичный вид разрешенного использования земельного участка отражен в кадастровом плане от 14.01.2009 №49М/09-03-1440.

По результатам обследования земельного участка специалистом Управления земельного контроля администрации города Сочи  был составлен акт обследования от 30.03.2013, согласно которому спорный земельный участок, используется обществом на основании договора аренды №4900001990 от 23.10.2000. На участке размещается двухэтажное здание кафе площадью 306,2 кв.м., находящееся в собственности ООО «Компания «Старая мельница» (т.1 л.д.57).

ООО «Компания «Старая мельница» содержание указанного акта документально не опровергло, о фальсификации в порядке статьи 161 АПК РФ не заявило, в связи с чем, указанный документ подлежит оценке в совокупности с иными доказательствами по делу (ст.71 АПК РФ).

Свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АБ №336937 от 14.04.2004 подтверждается государственная регистрация права собственности общества на здание ресторана литер Б площадью 306,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 98/80.

Из сопоставления акта обследования от 30.03.2013, технического паспорта и свидетельства о государственной регистрации права серии 23-АБ №336937 от 14.04.2004 следует, что принадлежащий ответчику объект недвижимости расположен на спорном земельном участке.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает доказанным факт владения ответчиком спорным земельным участком, занимаемым объектом недвижимости, на который осуществлена государственная регистрация права собственности общества. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

В данном случае истец не обосновал, каким образом констатация отсутствия права (обременения) сама по себе может восстановить права собственника земельного участка при сохранении фактического владения за арендатором. Защита иском о признании обременения отсутствующим, в ситуации сохранения фактического владения земельным участком за ответчиком, недопустима и должна осуществляться с учетом предусмотренных законом специальных способов защиты.

Вместе с тем, администрация в апелляционной жалобе не отрицает, что общество имеет право на использование земельного участка, являясь собственником расположенного на нем объекта недвижимости (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки администрацией не заявлено.

Доказательства невозможности надлежащего переоформления с обществом арендных отношений, после возникновения у истца права собственности на земельный участок, администрацией также не предоставлены.

Поскольку истец не доказал нарушение законных прав и интересов, подлежащих защите в соответствии с избранным способом защиты, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.06.2012 по делу № А32-10245/2011, от 26.07.2012 по делу №А32-18478/2011, от 05.04.2013 по делу №А32-47005/2001от 19.07.2013 по делу №А32-39887/2011.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2013 надлежит отменить в части признания отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302031:7 в виде права аренды на основании договора аренды от 23.10.2000 №4900001990 (дата регистрации 21.02.2011, номер регистрации 23-01.13-3.3.2000-90), с принятием по делу в указанной части нового судебного акта об отказе администрации в иске.

В остальной части решение суда от 07.06.2013 надлежит оставить без изменения ввиду следующего.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ, земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 настоящей статьи.

Согласно части 11 указанной статьи к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что до вступления в законную силу Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ право федеральной собственности на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Предусмотренные Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ основания для отнесения спорного земельного участка к федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации документально не подтверждены.

Поскольку Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности, суд первой инстанции, с учетом принципа платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), пришел к обоснованному выводу о наличии у муниципального образования город-курорт Сочи, в лице уполномоченных органов (ст. 125 ГК РФ), права на получение платы за фактическое пользование земельным участком со дня вступления указанного закона в силу (с 20.12.2008) на основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно статье 1, пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» разъяснено, что с учетом положений статьи 388 НК РФ, п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судам необходимо исходить из того, что за исключениями, оговоренными в пунктах 4 и 5 настоящего Постановления, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного)