Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2013 по делу n А53-4899/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-4899/2013

23 сентября 2013 года                                                                       15АП-12919/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малуха К.К.,

при участии:

от истца: представитель Криченко С.В.,  паспорт, по доверенности от 17.07.2013,

от ответчика: представитель Попова Г.Д. паспорт, по доверенности № 59-30-20822/13 от 24.06.2013,

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление № 34400265440721),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Апекс плюс" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2013 по делу  № А53-4899/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью "Апекс плюс"

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

при участии третьего лица - администрации города Ростова-на-Дону

о понуждении заключить договор,

принятое в составе судьи Палий Ю.А.

УСТАНОВИЛ:

 общество с ограниченной ответственностью «Апекс плюс» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – ответчик) о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:010311:91 площадью 0,1951 га, в том числе 0,1190 га – охранная зона инженерных коммуникаций, для строительства здания общественного назначения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт Королева, 14-14б на новый срок - 2 года.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Апекс Плюс» обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба по существу принятого судебного акта мотивирована следующими доводами: суд первой инстанции необоснованно посчитал, что общество не приступало к строительству возводимого объекта; в процессе предоставления спорного земельного участка в аренду, ответчиком был допущен целый ряд нарушений законных прав и интересов арендатора; суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы, нарушил принцип состязательности сторон, право стороны представить доказательства.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании 18.09.2013 представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения.

Третье лицо участие представителя в судебном заседании не обеспечило, извещено надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в порядке, определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия третьего лица, надлежащим образом извещенного о месте, дате и времени судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Апекс Плюс» 11.03.2008 обратилось к Мэру города Ростова-на-Дону с заявлением №131/2 о рассмотрении вопроса о выделении земельного участка, расположенного в Ворошиловском районе по ул. Королева перед домами № 14 и    № 16 б для дальнейшего проектирования и строительства здания общественного назначения в установленном порядке через предварительное согласование.

07.05.2008 муниципальным унитарным предприятием «Архсервис» было подготовлено землеустроительное дело №11631 на испрашиваемый земельный участок.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 644 от 30.06.2008 утвержден акт выбора земельного участка от 27.05.2008 № 13658 по пр. Королева в районе жилых домов №№ 14-16б для размещения здания общественного назначения, предварительно согласовано обществу с ограниченной ответственностью «Апекс Плюс» место размещения здания общественного назначения по пр. Королева в районе жилых домов №№ 14-16б на земельном участке площадью 0,1951 га, в том числе 0,1190 га охранная зона инженерных коммуникаций, согласно прилагаемому проекту границ земельного участка № 11631 от 07.05.2008.

В соответствии с актом выбора земельного участка № 13658 от 27.05.2008 рассматриваемый земельный участок, предлагаемый для размещения здания общественного назначения расположен в Ворошиловском районе по пр. Королева в районе жилых домов №№ 14, 16б и ограничен: с севера – озелененной территорией, пр. Королева на рассмотрении 18м, с юга – многоэтажной жилой застройкой на расстоянии 11,5 м, с запада – благоустроенный, частично озелененной территорией, с востока – внутриквартальным проездом. Размещение объекта не предусмотрено градостроительной документацией.

16.07.2008 земельный участок с кадастровым номером 61:44:010311:91 был поставлен на кадастровый учет.

Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 25.09.2008 № 979 обществу предоставлен земельный участок для строительства здания общественного назначения по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Королева в районе жилых домов № 14 – 16 6.

На основании указанного постановления 18.02.2009 между департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и Обществом заключен договор № 31027 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:01 03 11:0091.

Срок действия договора установлен с 25.09.2008 по 25.09.2011. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 06.05.2009. Земельный участок передан по акту приема-передачи 18.02.2009.

В целях строительства объекта обществом получены технические условия водоснабжения и канализования объекта открытого акционерного общества ПО «Водоканал» от 23.06.2009 № 966, продленные 15.02.2012 на два года; заключен договор от 24.09.2009 № 93 о подключении объекта капитального строительства к системе коммунального водоснабжения; получены технические условия открытого акционерного общества «Донэнерго» от 30.06.2009 № 07-8.04.50/915 на технологическое присоединение к электрическим сетям; технические условия открытого акционерного общества «Южная генерирующая компания ТГК-8» на присоединение к тепловым сетям от 24.06.2009 № 5913, продленные 19.12.2011; технические условия «Южная телекоммуникационная компания» от 16.06.2009    № 23-1-654/09; технические условия открытого акционерного общества «Ростелеком» от 13.03.2012 на выполнение работ по строительству линейно-кабельных сооружений для подключения услуг связи; технические условия открытого акционерного общества «Ростелеком» от 15.02.2012 № 26 на выполнение работ по радиофикации объекта.

30.10.2009 обществом заключен договор на выполнение работ по разработке проекта по объекту с обществом с ограниченной ответственностью «Стройпроект»; 15.10.2009 обществом заключен договор подряд с обществом с ограниченной ответственностью «Ростовгидроспецстрой-1» на выполнение работ по выносу наружных сетей водовода; 14.07.2009 заключен договор подряда с обществом с ограниченной ответственностью «Мегаполис» на выполнение работ по выносу теплового ввода д-80; 24.07.2009 заключен договор подряда с «Донэлектропроект» на разработку проектной документации по выносу сетей наружного освещения.

13.10.2010 ООО «Апекс плюс» получен градостроительный план земельного участка.

Однако, как следует из материалов дела в период владения земельным участком обществом какие-либо действия по фактическому освоению спорного земельного участка путем осуществления работ по застройке участка не предпринимались.

Актом обследования № 576/13 от 01.02.2012 установлено, что спорный земельный участок не огорожен, объектов недвижимого имущества на нем не имеется.

Обществом в материалы дела представлены письма Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 13.11.2012, от 13.07.2012, в соответствии с которым Обществу отказано в выдаче разрешения на строительство ввиду истечения срока действия договора аренды № 310127 от 18.02.2009, а также отсутствия правоустанавливающих документов на дополнительный участок для организации строительной площадки (согласно проекта организация строительной площадки выполнена за пределами земельного участка) и отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок для размещения открытой автостоянки на 6 автомашин, предусмотренной проектом.

09.08.2011 общество с ограниченной ответственностью «Апекс плюс» направило в департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону обращение (письмо исх. № 242) о продлении срока договора аренды земельного участка от 18.02.2009 № 31027.

Письмом от 23.09.2011 Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону информировал общество, что общество строительство объекта не ведет, в том числе не получено разрешение на строительство здания в установленные сроки, поступают многочисленные жалобы жителей микрорайона в адрес органов государственной власти с возражениями против строительства, в связи с чем департамент считает, что продление договора аренды на новый срок он считает нецелесообразным.

В рамках дела № А53-8428/2012 Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Апекс Плюс» об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Королева, в районе жилых домов № 14-16б.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.10.2012 по делу          № А53-8428/2012, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В рамках дела № А53-34376/2012 общество с ограниченной ответственностью «Апекс плюс» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:010311:91.

Определением суда от 26.02.2013 по делу № А53-34376/2012 исковое заявление было оставлено без рассмотрения по причине несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

04.03.2013 общество направило ответчику письмо-уведомление с предложением (офертой) о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок.

15.03.2013 общество получило отказ в заключении договора аренды земельного участка.

Приняв меры по досудебному урегулированию спора, общество с ограниченной ответственностью «Апекс Плюс» в рамках настоящего дела повторно обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно требованиям Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, поставленные на кадастровый учет, для целей строительства могут быть предоставлены только на торгах.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которое в свою очередь является основанием для заключения договора аренды (пункт 7 статьи 30 данного Кодекса).

Поскольку земельным законодательством не определен срок, на который земельный участок предоставляется для строительства, при определении срока договора аренды земельного участка учитываются соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, а также Градостроительного кодекса Российской Федерации, регламентирующих вопросы, связанные со строительством объектов недвижимости.

Так, в соответствии с частью 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим право застройщика осуществлять строительство, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Пунктом 1 статьи