Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2013 по делу n А53-4899/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды с другим лицом арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», реализация преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

У арендодателя отсутствует обязанность предоставлять в аренду земельный участок арендатору по истечении срока первоначального договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/11).

Таким образом, в качестве способа защиты права прежнего арендатора, надлежаще исполнившего свои обязательства и имеющего преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, предусмотрено обращение в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с иным лицом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 № 3440/05).

Вместе с тем, если исходить из того, что изначально земельный участок предоставлялся лицу для целей строительства, которое осуществлялось им на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено, существующий способ защиты не может в полной мере служить цели завершения строительства (создания объекта).

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08).

С учетом изложенного арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществлялось на законных основаниях.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что им на спорном земельном участке были произведены следующие работы.

В рамках договора на оказание услуг от 12.11.2009 индивидуальным предпринимателем Векленко Д.Г. выполнены разработка эскизного проекта строительства, согласование эскизного проекта с главным архитектором города, выполнены работы по разработке проектной и рабочей документации, выполнен градостроительный план участка строительства.

На основании договора подряда от 14.07.2009 обществом с ограниченной ответственностью «МЕГАПОЛИС» выполнены работы по выносу теплового ввода Ду80, протяженностью 135 м из зоны строительства.

На основании договора подряда № 65 обществом с ограниченной ответственностью «Ростовгидроспецстрой-1» произведен вынос наружных сетей водопровода общественного здания со встроенными торговыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу пр. Королева, 14-16Б.

В целях обеспечения зоны строительства и строящегося объекта электричеством с открытым акционерным обществом «Донэнерго» был заключен договор № 27-8/09/598 от 01.09.2009 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, в рамках которого были оказаны услуги по техническому присоединению возводимого объекта. Кроме того, с открытым акционерным обществом «Донэнерго» был заключен договор подряда № 27 от 20.04.2010, в рамках которого, подрядчик выполнил электромонтажные работы на строящемся объекте.

В целях обеспечения зоны строительства и строящегося объекта водоснабжением, у открытого акционерного общества «ПО «Водоканал» были получены технические условия водоснабжения и канализования объекта строительства.

С индивидуальным предпринимателем Шумеевым П.А. Общество заключило договор на выполнение работ № 7 от 31.05.2010, которым предусматривалась обязанность исполнителя разработать градостроительный план спорного земельного участка.

В целях выполнения контрольных инженерно-геологических изысканий на площадке проектируемого объекта был заключен договор №043-2012И от 28.05.2012 с обществом с ограниченной ответственностью «ТОН».

С ФГБ ОУ ВПО «РГСУ» был заключен договор №4.6.3.1-719/12э от 30.07.2012 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации, включая результаты инженерных изысканий по объекту строительства.

В целях канализования объекта строительства обществом был заключен договор №20/04 от 20.04.2012 с обществом с ограниченной ответственностью «ДОМОС».

В целях определения допустимых высот строительства объекта и согласования их с открытым акционерным обществом «Аэропорт Ростов-на-Дону», Обществом был заключен договор №а134 от 11.04.2011 на выполнение комплекса работ по определению координат и высот в системе ПЗ 90.02 для согласования с открытым акционерным обществом «Аэропорт Ростов-на-Дону».

Общество полагает, что указанные работы свидетельствуют о начале процесса строительства.

Заявитель апелляционной жалобы не учел следующее.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Приказ Минрегиона Российской Федерации от 30.12.2009 N 624 (ред. от 14.11.2011) «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» выделяет работы по инженерным изысканиям, работы по подготовке проектной документации и непосредственно работы по строительству, реконструкции и капитальному ремонту.

Таким образом, работы по инженерным изысканиям и работы по подготовке проектной документации не относятся к работам по строительству.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Поскольку работы, отнесенные Приказом Минрегиона Российской Федерации от 30.12.2009 № 624 к видам работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту, не проводились, обществом разрешение на строительство получено не было, следует признать, что процесс строительства на участке не осуществляется.

Работы по выносу коммуникаций с земельного участка, на которые ссылается истец, также не отнесены Приказом Минрегиона Российской Федерации от 30.12.2009 № 624 к видам работ по строительству. Вынос коммуникаций является самостоятельным видом работ, технологически не входят в процесс строительства объектов.

Поскольку истец не начал строительство на земельном участке, разрешительная документация им не получена, на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты незавершенного строительства либо котлован, следует признать, что оснований для понуждения ответчика заключить договор аренды земельного участка на новый срок не имеется.

Общество указывает, что строительство было невозможно осуществить в установленный срок ввиду того, что им длительное время проводились работы по выносу коммуникаций.

Между тем,  что договор аренды был заключен 18.02.2009, при этом в силу пункта 4.5 договора на общество была возложена обязанность по его регистрации. Однако, договор был зарегистрирован 06.05.2009.

Осуществление работ по выносу теплотрассы с земельного участка было начато только в июле 2009 года, то есть спустя 5 месяцев после подписания договора.

Договор подряда на вынос сетей водоснабжения был заключен истцом только в сентябре 2009 года, при этом работы были выполнены согласно имеющемуся в материалах дела акту о приемке выполненных работ 9 декабря 2009 (т. 2 л.д. 49).

Договор на разработку проекта строительства также был заключен только 12.11.2009 (т.2 л.д. 1), то есть через 9 месяцев после подписания договора аренды. По условиям данного договора проект подлежал разработке в срок до 30.04.2010.

Таким образом, у истца было достаточно времени для получения разрешения на строительство до истечения срока действия договора аренды, однако, доказательств обращения с заявлением о выдаче разрешения в пределах срока договора истец не представил.

Судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что общество не предпринимало меры к своевременному получению разрешения на строительство, возведение объекта, освоению земельного участка. На наличие каких-либо препятствий, обусловленных незаконными действиями органов местного самоуправления, общество не сослалось.

Вместе с тем, из текста решения и материалов дела не следует, что в отношении земельного участка принимались какие-либо обеспечительные меры, истцу было запрещено осуществлять строительство на участке. Само по себе наличие спора в отношении земельного участка не препятствует строительству.

Более того, из материалов дела следует, что ТСЖ «Луч» обратилось с заявлением в суд 14.12.2010, а решение было вынесено 15.03.2010. Соответственно у истца с 15.03.2010 было достаточно времени для возведения объекта, однако, им даже не были предприняты меры для получения разрешения на строительство.

Довод апелляционной жалобы об отказе в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы также отклоняется судом апелляционной инстанции.

Истец в суде первой инстанции заявил ходатайство о назначении по делу экспертизы, на разрешение которой просил поставить вопрос о том, пригоден ли земельный участок для осуществления строительства здания общественного назначения на момент его передачи в 2009 году, являются ли произведенные работы (в том числе по выносу инженерных коммуникаций) частью процесса создания (строительства) объекта недвижимости – здания общественного назначения.

Поскольку истец не представил обоснование того, что вопрос о пригодности земельного участка для строительства на момент передачи будет иметь существенное значение при рассмотрении настоящего спора, а вопрос о том, являются ли работы частью процесса создания объекта недвижимости не требует специальных познаний, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы по делу.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2013 по делу         № А53-4899/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Н.В. Ковалева

Судьи                                                                                             О.А. Еремина

Б.Т. Чотчаев